ביצוע פרויקט באמצעות קבלן אחד לעומת פיצול למספר קבלנים

1. יש כתובת אחת.
2. ברור מי מזמין העבודה, וקל להגדיר חלוקת אחריות.
3. החוזה הוא עם גורם אחד.
4. לקבלן הראשי יש השפעה ומנהיגות כלפי קבלני המשנה. כיום חשמלאים, שרברבים ורוב בעלי המלאכה אינם שכירים של הקבלן הראשי אלא עובדים של קבלני משנה, הקשר בין הקבלן הראשי לבעלי המקצוע קרוב יותר מהמשתמע מהחוזים וההסכמים שביניהם, כי אותו קבלן ראשי הוא מקור הכנסה קבוע עבורם, הם כבר עבדו איתו בפרויקטים דומים ומצפים להמשך הקשר. בעבודה מול יזם, ההתקשרות היא חד פעמית, לצדדים יש פחות מחויבות לאינטרס המשותף – לעשות פרויקט יפה.

5. פשוט ונוח לתת משוב לקבלן ראשי אחד מאשר לגורמים רבים. לנהל רישומים ביומן עבודה אחד מאשר בכמה יומנים. לקבלני משנה קטנים קל להתחמק ממילוי יומן עבודה. הפיקוח הוא על כלל המוצר, לעומת זאת אם מוצר מסוים פוצל בין כמה מבצעים המפקח צריך לבדוק כל אחד מהם לחוד (זרם חלש של המים החמים, מעורבים פה קבלן האינסטלציה, מתקין דודי-השמש, ואולי הבעיה נובעת מכך שהרצף קימט את הצינור המוליך לדוד).

6. קשה לתמחר שינויים מול הרבה קבלנים. חשבת ששילמת לחשמלאי עבור הוספת מנורה, והנה יש גם תיקוני טיח, וכאשר חצבו עבור מובל החשמל פגעו בצינור מים וכו` וכו`.
7. קבלן ראשי מקבל אחריות על הסדר והניקיון באתר. פינוי פסולת היא תהליך יקר. אם אין אחראי יתבזבז כסף בפינוי לא מבוקר של אשפה.
8. קבלן ראשי נושא עפ"י חוק באחריות לבטיחות באתר. הוא מהווה כתובת ברורה של הביטוח.
9. בהעדר קבלן ראשי כללי - תהליך המסירה וסגירת הפרויקט, הוא מול גורמים רבים.
10. ברור מי אחראי להוצאת אישורי רשויות ובמיוחד הבעייתי ביותר – טופס 4
11. דברים לא נופלים בין הכסאות, ללא קבלן כללי יש צורך במאמץ ניהול ובמומחיות מיוחדת כדי לאתר נושאים העלולים להישאר "בלי אבא", ולטפל בהם.  

1. קבלן כללי "גוזר קופון" מכל קבלן משנה - השווי של "הקופון" נשאר אצל היזם.
2. יש בידי היזם ומנהל הפרויקט שליטה טובה יותר בתוצאות.
3. אפשר במהלך הבניה להחליף קבלנים שהיזם אינו מרוצה מעבודתם. קשה להחליף קבלן ראשי שכבר החל עבודתו, קשה לגרום לו לסלק אחד מקבלני המשנה שלו.
4. בחירת חומרים וכלים היא בידי היזם.
5. אם מסיבות שונות, מחסור במזומנים או שינויי תכניות, היזם גורם לעיכוב בעבודה, עליו לפצות את הקבלן הראשי - ראה נושא עיכוב בביצוע ב חוזה המדף הממשלתי. בעבודה מול קבלנים רבים אפשר להערך מראש ע"י פיצול החוזים והעבודות באופן המאפשר נקודות עצירה לפרויקט.
6. אפשר להוציא את מכרזים בשלבים ולפצל ביצוע לאורך הזמן בהתאם לתזרים המזומנים (ראה פרק 4 סעיף 6 ו-7, ופרק 5 סעיף 3)
7. לעתים, היזם (או מזמין העבודה) מכניס קבלני משנה שלו, כגון נגר למטבח ולריהוט, מתקין מזגנים, ככל שהמבנה מורכב יותר, יש יותר קבלני משנה. פרויקט מפוצל ערוך לטפל בקבלני משנה נוספים.
8. בכל פרויקט, סיום השלד הוא אבן דרך חשובה, אם קבלן השלד אינו קבלן כללי, מועד הסיום מוגדר וברור, אין לו אופציה להשלמה תוך כדי עבודת קבלנים אחרים, הוא לא יוכל לטייח פגמים, ולכן קל יותר לתבוע ממנו שלד מדויק ונקי. דבר המשפיע לטובה על עבודתם של האחרים. המכרזים למערכות יעילים יותר כאשר אפשר להראות לכל קבלן את השלד עליו יעבוד.
9. פרויקט מפוצל (ראה סעיפים 5 ו-6 בפרק זה וסעיפים 6 ו-7 בפרק הבא) מאפשר עבודה בטור.  

1. היזם (או נציגו) נמצא ממילא באתר לעתים קרובות. לצורך קביעת מיקום של שקע, מפגש עם האדריכל או תשלום לשרברב.
2. על היזם לתת תשובות לבעיות בשטח. כל תכנית, טובה ככל שתהיה, היא נושא לפרשנות, כך שבאופן רצוף יש לטפל בניגודי אינטרסים של המקצועות השונים, קבלן ראשי יפתור ניגודים וסתירות כאלו בפתרון המיטבי עבורו, ולא תמיד המיטבי עבור היזם.
3. פיצול העבודה למספר קבלנים מחייב הוצאת מספר מכרזים, ומספר חוזים, ואת אלו אפשר לפצל לאורך זמן.  האפשרות לפצל לפי זמן היא יתרון הן מבחינת התאמה לתזרים מזומנים והן מבחינת הקלה על ניהול הפרויקט (ראה פרק 3 סעיף 6). למשל : מכרז לעבודות חשמל בשלב השלד, ומכרז אחר להתקנת מערכות חשמל. זהירות : הקבלן השני עלול להתקע (או לטעון שנתקע) בעת השחלת חיווט דרך המתעלים שהכין קודמו.  

1. אי ההתאמות בהן הקבלנים נתקלים ומתנגשים זה בזה, לא פעם ע"ח היזם או המפקח, דומות לאלו בהם נתקל קבלן כללי, חלק מהם נובעות מהתכנון או יכולות היו להימנע ע"י תכנון שונה. העובדה שבפרויקט מפוצל כל קבלן נושא באחריות נפרדת, עוזרת לכך שבעיות עולות מוקדם יותר, ואז הטיפול קל וזול יותר. הפעלת המתכננים לסיוע בפתרון בעיות, מוצלחת יותר ככל שהטיפול מוקדם יותר.
2. עבודת המפקח משולבת בפיקוח העליון של היועצים והאדריכל, וזה בד"כ נעשה לפי מקצוע, כך שבפועל קיימת חפיפה, כמעט שלמה, בין תחומי הבדיקה לתחומי הביצוע.
3. פיקוח נכון ויעיל בודק את השיטה, בדיקת התוצאות נעשית רק באופן מדגמי. הדרך אינה לבדוק כל אריח (או כל ברז) בפני עצמו. אם הרצף משתמש בפלס מתאים, יודע מאיזו פינה של החדר להתחיל את הריצוף, מייצב את החול ע"י הוספת מלט בכמות הדרושה, קובע את מפלס הריצוף בהתאם לאילוצים בשטח (סף ממ"ד) – זו התחלה המבטיחה תוצאות טובות. אם השרברב מבין את הסימונים ע"ג הצינורות בברז פרח (פסים כחולים על הצינור הקר ואדומים על הצינור החם) הוא כנראה לא יחליף את חיבורי החמים והקרים.

כדי להקל על עצמו, וליעל את עבודתו, יכין המפקח רשימה של גורמים המשפיעים על האיכות ויבדוק שנעשות ההכנות הדרושות.

1. תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)
2. תקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בנייה), התשמ"ח – 1988
3. פקודת הבטיחות בעבודה (נוסח חדש), תש"ל1970 - 1
4. אורי גורביץ, ניהול הבניה, פורסם לראשונה באתר www.constructor.co.il
5. צוות מכללת בילידינג, קבלן הבניין - חוברת קורס בנה ביתך בתבונה, מרכז הבנייה הישראלי, בילדינג, געש 2005
6. ערי גושן, השחקנים המעורבים במעשה הבנייה, סדרת מאמרים במעריב, מוסף בתים וגן, סוף 2008 התחלת 2009
7. אבי גנח, השחקנים בשדה הבנייה , אתר www.CivilEng.co.il
8. א.לויפר, א.ורשבסקי, י.רוזנפלד, ר.נבון; מדריך לתכנון הביצוע של פרוייקטי בנייה; המכון הלאומי לחקר הבנייה, הטכניון 1993
9. א. בן-עזרא, המדריך השלם לשיפוץ הבית, בחירת בעלי מקצוע
10.  צבי רז (עורך), גוף הידע בניהול פרויקטים, המדריך לאנשי המקצוע, מהד`3 , מטר 2007. זהו תרגום של PMBOK Guide – A guide to the Project Management Body of Knowledge
11. Building Design and Construction Handbook, 6th ed., McGraw-Hill 2000 - שני הפרקים הראשונים.