המדריך לנושאים הנדונים בתביעות ליקויי בניה - חלק ב'

חלק א' של המדריך השלם לנושאים וראשי הנזק הנדונים בתביעות ליקויי בניה

חלק ב'

26. אחריות קבלן כלפי רוכשי דירות יד שנייה -

רבים המקרים בהם רוכשי דירות חדשות, מוכרים את דירותיהם תוך תקופה קצרה יחסית לאחר כניסתם להתגורר בדירה החדשה, ואפילו לאחר מספר שנים, כאשר אחריות הקבלן עדיין עומדת לזכותם, ומגישים תביעות בגין ליקוי בניה. האם חייב הקבלן להיעתר לדרישות התיקון שיופנו אליו על ידי מי שרכש את הדירה מהקונה הראשון?

27. הוצאות ושכר טרחת עו"ד-

א. גם ראש נזק זה, בתביעות ליקוי בניה, נשען על אדנים מוצקים של הררי פסיקה והלכות, שרק אלה מבין עורכי הדין שעוקבים אחרי הפסיקה באופן שוטף מכירים אותה. מה קורה כאשר ישנו פער גדול בין סכום התביעה ובין פסק הדין הסופי? מהן ההלכות לגבי החזר שכר טרחת המומחים מטעם התובעים? מה לגבי החזר שכ"ט ששילמו התובעים למומחה מטעם ביהמ"ש - באילו מצבים יפסקו להם פיצוי בגין ראש נזק זה ובאילו לא, אם בכלל? האם ניתן לחייב תובע בהוצאות ובאילו תנאים ומצבים? האם על ביהמ"ש להתחשב בהסכם שכר הטרחה שנחתם בין התובע לבין עורך דינו?

ב. ממתי יש להצמיד את הסכום הנפסק בתביעות ליקוי בניה בגין הוצאות ושכר טרחה-מיום הגשת התביעה? מיום מתן חוות דעת המומחה? מיום ההוצאה בפועל של כל סכום וסכום? מיום מתן פסק הדין?

28. פיצוי בגין דיור חלופי בתביעות ליקויי בנייה

א. מהו דיור חליפי ?
ב. באילו תנאים זכאים תובעים לקבל פיצוי בגין דיור חליפי בתביעות ליקוי בניה?
ג. מהו גובה הפיצוי להם זכאים תובעים לקבל בגין דיור חליפי?
ד. כיצד מוכיחים את עלות הדיור החלופי?
ה. אימתי מגיע לרוכש דירה פיצוי בגין ירידת ערך בתביעות ליקויי בניה?
29. שנת בדק - מה משמעות מונח זה? האם הוא מעוגן בחקיקה כלשהי? מה קורה כאשר רוכש דירה מתלונן בפני קבלן על ליקויים בדירתו תקופה קצרה לאחר כניסתו לדירה והקבלן משיב לו: "אני אסדר לך את הכל בתום שנת הבדק". האם רשאי הקבלן לדחות את ביצוע התיקונים? האם הוא רשאי לדחות את ביצועו של סוג מסוים של ליקוי? האם ניתן להגיש תביעות ליקויי בניה לפני סיום "שנת הבדק"?

30. מה פירוש המונח AS IS? מונח זה קיים בעיקר במכירת דירות יד שנייה, כאשר רוכש הדירה קונה דירה מושלמת ובנויה, אבל לא רק. לעתים קרובות, אנשים רוכשים דירות מיזם ומקבלן לאחר הדירה בנויה ומושלמת. לאחר תקופה מסוימת, ובעיקר עם בואו של החורף הקרוב, מגלים ליקויים, שבעיקר הם נזילות ורטיבויות. או ליקויים שלא ניתן היה להבחין בהם בעת חתימת החוזה. האם, ועד כמה, תעמוד למוכר טענת הגנה זו? האם יכול המוכר לטעון כי רוכש הדירה רכש את הדירה כפי שהיא והוא יכול היה לראות את כל הליקויים ומה שהוא לא ראה הוא אינו זכאי לתבוע בגין אותו ליקוי?

31. מהו מועד תחולת התקן על הבניה שבוצעה על ידי הקבלן? תקנים, מטבעם, מתחדשים, משתנים ומוחלפים מפעם לפעם. מהו המועד הקובע לגבי תחולת התקן על הבניה שבוצעה ע"י הקבלן? האם מועד קבלת היתר הבניה? האם מועד ביצוע הבניה בפועל? האם מועד חתימת ההסכם למכירת הדירה? האם מועד האכלוס?

32. אחריות עירייה לליקוי בניה - תכניות הבניה מוגשות למחלקת ההנדסה בעירייה לשם קבלת היתר בניה. העירייה מוסרת בסופו של יום טופס 4 ותעודת גמר למבנה. עד היכן מגעת אחריות העירייה לליקויי בניה והאם, בנסיבות מסוימות, היא יכולה להיחשב כנתבעת ראויה בתביעות ליקויי בניה? האם עליה לבצע בדיקות כלשהן לפני שהיא מנפיקה טופס 4 או תעודת גמר? ומהן הבדיקות?

33. התיישנות תביעת ליקויי בניה - לא אחת, בתביעת ליקויי בניה, טוען הנתבע כי התביעה התיישנה ומן הדין לדחותה. ההתיישנות יכולה להיות עפ"י חוק ההתיישנות הרגיל, על פי חוק המכר (דירות) ועפ"י פקודת הנזיקין. ישנן אבחנות דקות בין מעגלי החקיקה הנ"ל המתייחסות לנושא ההתיישנות מזוויות ומהיבטים שונים וקיימים הררי פסיקה שקבעו הלכות בנושא, אבחנות והסתייגויות בשפע וניואנסים דקים רבים.

34. מה קורה במקרה שקונה קנה דירה גמורה ומושלמת - האם עדיין יש לו את הזכות לתבוע תיקון או פיצויים? לעתים אדם רוכש דירה חדשה מקבלן/מיזם, כאשר הדירה כבר מושלמת וראויה למגורים. הקבלן מתגונן כנגד התביעה שמוגשת נגדו בטענה כי הקונה ראה את מה שהוא קונה, לא הוסתר ממנו דבר והוא יכול היה להימנע מהעסקה, ובחותמו על החוזה הוא הסכים לרכוש את הדירה. האם יעזרו לו טענות אלו? מהן חובותיו של הקבלן המוכר במקרה כזה?

35. תביעה עפ"י פקודת הנזיקין וחוקי החוזים האם רוכש דירה רשאי לתבוע את הקבלן המוכר רק על פי חוק המכר (דירות) או שמא, הוא יכול להסתמך בתביעתו, גם על פקודת הנזיקין ודיני החוזים? ואם כן-מתי ובאילו תנאים?

36. הסכמה חוזית לעומת מצגים קודמים - פרוספקט לא אחת, מציגים קבלנים ויזמים את הפרויקט באמצעות תמונות/צילומים/פרוספקטים/הדמיות ומצגים מרשימים ביותר, שמפתים את הרוכשים לרכוש את הדירות בפרויקט .עם הזמן, לעתים מתברר לאותם רוכשים, כי הדמיון בין מה שהוצג והובטח לכם, לבין המציאות בשטח, מקרי בהחלט. לבנין שלהם מתווספות מספר קומות נוספות, מול המרפסת שלהם מוקם בית עלמין. בצד מזרח שממנו נשקף נוף מקסים נבנה בנין הרבה יותר גבוה מהבניין שלהם ומסתיר לחלוטין את הנוף. בצמוד אליהם, מצד צפון, מוקם מרכז מסחרי/מתנ"ס/בית ספר/גן ילדים/מעון. מצד דרום, היכן שהופיע בפרוספקט פארק מקסים ורחב ידיים עם אגם ומגרשי משחקים לילדים, ופתאום הפארק "נעלם" ובמקומו נבנים בתים גבוהים וכו'. עד כמה, מתי, ובאילו נסיבות, אם בכלל, ניתן לבסס תביעה כנגד הקבלן/היזם על סמך אותם מצגים ופרוספקטים שהוצגו לרוכשי הדירות לפני הרכישה?

37. האם הקבלן מחויב לבנות על פי תקן שאינו רשמי? קיימים תקנים רשמיים ותקנים לא רשמיים. אין ספק כי קבלן מחויב לבנות על פי תקן רשמי והשאלה היא האם הקבלן מחויב לבנות על פי תקן שאינו רשמי?

38. פיצוי בגין עגמת נפש-

א. זהו ראש נזק משפטי במהותו, הנשען על אדני החוק ומרופד בהררי פסיקה אשר פרטה פרמטרים וגורמים שונים ומאבחנים המשמשים לקביעת גובה הפיצוי, ויצרה אבחנה בין סוגים שונים של ליקויים שחלקם מזכים בפיצוי גבוה יותר מליקויים אחרים ועוד.

ב. מהם הפרמטרים הנשקלים בעת קביעת הפיצוי בגין עגמת הנפש?

ג. מהו היחס בין היקף הפיצוי הנפסק ובין סכום עגמת הנפש?
ד. האם כל סוג של ליקוי תורם באותה מידה לפסיקת הפיצוי בגין עגמת הנפש, או שמא קיימים ליקויי בניה ספציפיים המקנים לרוכש הדירה פיצוי גדול יותר לעומת ליקויי בניה אחר?
ה. מהן הנסיבות המשפיעות על סכום הפיצוי שייפסק בגין עגמת נפש?
ו. האם ניתן לפסוק עגמת נפש בגין ליקויים ברכוש המשותף?
ז. האם ניתן לפסוק עגמת נפש לחברה שתובעת בגין ליקויי בניה שנגרמו לנכס שרכשה?
ח. ממתי יש להצמיד את הסכום הנפסק בגין עגמת נפש-מיום הגשת התביעה? מיום מתן חוות דעת המומחה? מיום מתן פסק הדין?

39. אחריות בעל הקרקע - מי נכלל בהגדרת "מוכר" על פי חוק המכר (דירות) ואילו חזקות קיימות בחוק?

א. בעל קרקע שקיבל דירות בעסקת קומבינציה שעשה עם קבלן, ומכר אותן. האם הוא אחראי כלפי רוכשי הדירות לתקן את הליקויים ואי התאמות שיתגלו בהן הגם שלא הוא זה אשר בנה את הבית?

ב. אדם שבנה בית והתגורר בו תקופה קצרה ומכר אותו - האם הוא אחראי כלפי רוכש הבית לתקן את הליקויים ואי ההתאמות שיתגלו בו, בהתאם לחוק ? באיזו מידה אחראים אנשים אלה כלפי רוכשי הדירות? עפ"י אילו הוראות חוק?

40. פיצויים בעת מכירת הדירה - קורה לעיתים, שאדם רוכש דירה, ומסיבה זו או אחרת הוא מחליט למוכרה. לעיתים זה קורה תוך כדי ניהול ההליך המשפטי בו תבע רוכש הדירה את הקבלן בגין ליקוי בניה/ אחור במסירה של הדירה/ עגמת נפש ו/או כל ראש נזק אחר או נוסף. במקרה נודע לקבלן כי התובע מכר את דירתו. מה ההשפעה של מכירת הדירה על ידי התובע? האם הוא רשאי להמשיך בתביעתו כאילו לא קרה דבר, או שמא, מכירת הדירה מביאה לקיצה את התביעה?

41. הוצאת חלקים מהרכוש המשותף -

א. במקרים לא מעטים, בניגוד לתכניות המאושרות, מוכר הקבלן לאחד הדיירים חלק כלשהו של הבניין המהווה רכוש משותף. זה יכול להיות גג או חלק ממנו, חדר עגלות ש"יוסב" למחסן לטובת דייר מסוים, חניה משותפת שמוצמדת לפתע לדירה מסוימת ועוד.
ב. באילו תנאים, רשאי הקבלן לבצע את הנ"ל? באילו מצבים יפסול בית המשפט "הצמדה" כזו?

42. האם בניה בהתאם לתקן משחרר את הקבלן מאחריות? קורים מקרים בהם קבלן בונה בהתאם לתקן, ובכל זאת קיימת אי התאמה בין התכניות ו/או המפרט הטכני למציאות בשטח. האם הקבלן יימצא חייב במקרה כזה? האם הבניה בהתאם לתקן יכולה לשמש לקבלן הגנה בפני תביעה של הרוכש בנסיבות כאלה?

43. הפניית שאלות הבהרה למומחה מטעם ביהמ"ש והזמנתו לחקירה - האם מותר להפנות למומחה שאלות הבהרה? באיזה שלב? מהו סוג שאלות ההבהרה שניתן להפנות למומחה? האם ניתן להזמין את המומחה לחקירה בביהמ"ש גם אם לא נשלחו לו שאלות הבהרה? כמה עולה לשאול את המומחה שאלות הבהרה?

44. מהי חובתו של הקונה לבדוק את מצב הדירה ועד היכן האחריות הזו נמשכת אדם הרוכש דירה, בודק, בד"כ, בעיניים לא מקצועיות, את הדברים שנגלים לנגד עיניו. עד כמה ואם בכלל ניתן לייחס לקונה דירה אחריות לבדיקת הדירה? האם ישנה אבחנה בין סוגי הליקויים? האם ישנה אבחנה בין ליקויים בולטים וליקויים נסתרים ועוד?

45. מהו מועד תחולת תקנות התכנון והבניה על הבניה שבוצעה על הקבלן? תקנות, מטבען, מתחדשות, משתנות ומוחלפות מפעם לפעם. מהו המועד הקובע לגבי תחולת תקנות התכנון והבניה על הבניה שבוצעה ע"י הקבלן? האם מועד קבלת היתר הבניה? האם מועד ביצוע הבניה בפועל? ואם כן-האם מועד התחלת/אמצע/סוף הבניה? האם מועד חתימת ההסכם למכירת הדירה? האם מועד האכלוס?

46. שימוש הקבלן בחלק מהרכוש המשותף לצרכיו האישיים - לעתים, ממשיך הקבלן להשתמש בחלקים מסוימים של הרכוש המשותף לצרכיו האישיים, בין כמחסן לאכסון חומרי בניה אביזרי בניה, בין כמשרד מאולתר ובין לכל שימוש אחר. מהו הסעד אותו יכולים הדיירים כנגד הקבלן.

47. האם ניתן לקבל פיצוי מעבר למה שנתבע בתביעה כולה או בראש נזק מסוים?

א. קורה לעתים, אמנם נדירות, כי מומחה מטעם ביהמ"ש קובע, לגבי ליקוי מסוים, סכום פיצוי הגבוה מזה שנקבע על ידי המומחה מטעם התובעים, או מצב נדיר הרבה יותר- שהסכום המצטבר של חוות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש גבוה מזה של חוות הדעת מטעם התובעים. האם זכאים התובעים לקבל את הסכום הגבוה יותר?

ב. האם זכאים התובעים לקבל פיצוי גם לגבי ליקויים שמצא המומחה מטעם ביהמ"ש בביקורו בנכס, אשר לא פורטו כלל בתביעתם ו/או בחוות הדעת של המומחה מטעמם?

ג. האם זכאים תובעים לקבל פיצוי שנכלל אמנם בתביעתם, אולם לא נכלל בחוות הדעת של המומחה מטעמם, ובמיוחד כאשר קיימת החלטה מובנית של ביהמ"ש שהמומחה יחווה את דעתו עפ"י חוות דעת הצדדים?

48. האם מגיעים פיצוים למי שמכר את דירתו לפני סיום הליך המשפטי?

א. קורה לעיתים, שרוכש דירה פותח בהליכים משפטיים נגד קבלן בגין ליקויי בניה בדירתו, ומסיבה כלשהי, הוא מחליט למכור את דירתו.
ב. האם יהיה זכאי אותו תובע לקבל פיצוים לאחר שבפועל הוא ימכור את דירתו עוד בטרם יינתן פסק דין בתביעה.
ג. מי אמור להמשיך ולנהל את התביעה-הבעלים הראשון או הבעלים השני שקנה את הדירה מהקונה הראשון?

49. אחריות מהנדס הבניין והאדריכל לליקויי בניה

א. באיזו מידה, בעיקרון, אחראי מהנדס הבניין ו/או האדריכל לליקוי בניה ואיך מתבצעת חלוקת האחריות, בין הגורמים השונים: המהנדס, האדריכל הקבלן, המזמין, האדריכל?

ב. האם ניתן לתבוע את המהנדס גם כאשר המזמין לא שכר את שרותיו והוא הובא ע"י הקבלן?

50. פיצוי בגין ירידת ערך -
א. לעתים קרובות, חלק מהליקויים שמתגלים בדירה, אינם ניתנים לתיקון, במקרים כאלה יש לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך אשר יקבע אם בגלל ליקוי זה או אחר נגרמה לדירה ירידת ערך ומה שיעורה. על פי החוק רק שמאי מקרקעין מוסמך, ולא מהנדס מוסמך לקבוע ירידת ערך שנגרמה לנכס בגין ליקויי בניה ו/או אי התאמות.
ב. מחלוקת נוספת שמתעוררת לעתים קרובות הנה, האם למרות שיתוקנו כל ליקויי הבניה כאמור בחוות דעת המומחה תוותר עדיין ירידת ערך שיורית לדירה בשל "אות הקלון" שדבק בה?. מתי ובאילו נסיבות יאשרו זאת?

51. האם הקבלן אחראי לאי התאמה שבוצעה על ידו לפי דרישת הדייר? קורה לא אחת, שמשפצי/ בוני/ רוכשי דירות מבקשים מהקבלן לבצע שינויים שונים ומשונים במהלך הבניה. חלק מהשינויים המבוקשים אינם עולים בקנה אחד עם דרישות התקנים והתקנות, ובמקרים רבים, עומדים בסתירה להם. לא אחת, עולה על הפרק השאלה: האם יש לקבל טענת הגנה של קבלן שיטען: "אני לא אחראי, זה הוא ביקש, אני רק מלאתי אחר בקשתו"? או שמא, יש להטיל על המזמין אחריות מוחלטת לשינוי שהוא עצמו ביקש לבצע?

52. וויתור דייר על זכות תביעה -

א. בד"כ, כלולים בפרוטוקול המסירה סעיפים לפיהם מצהיר רוכש הדירה כי קיבל את הדירה לשביעות רצונו כשהיא גמורה ומושלמת ובהתאמה מלאה להוראות החוזה שבין הצדדים ובהתאם לתכניות המכר ובהתאם להתחייבויות הקבלן וכהנה וכהנה "מחמאות" לקבלן. האם דייר החותם על פרוטוקול כזה, הכולל סעיפים כאלו, מנוע מלתבוע את הקבלן בגין נזקיו, בשלב מאוחר יותר?

ב. במקרים רבים, אנו נתקלים בחוזי רכישה של דירות מקבלנים, בסעיף האומר כי קבלת הדירה ע"י הדייר תהווה הוכחה כי הדירה נמסרה לרוכש בהתאם להסכם, לתכניות ולמפרט הטכני וכי אין ולא יהיו לרוכש הדירה טענות כלפי הקבלן. האם סעיף כזה חוסם את דרכו של הרוכש בפני הגשת תביעה עתידית כנגד הקבלן?
ג. בחוזים רבים נכללים סעיפים הקובעים, כי רוכש הדירה יהיה זכאי לקבל תיקונים בלבד ולא פיצוי כספי. האם הוראה חוזית כזו מונעת מרוכש הדירה את האפשרות להגיש תביעה כספית נגד הקבלן? האם הוא רשאי להגיש תביעה שכזו? מתי, ובאילו נסיבות?
ד. במקרים רבים נתקלים אנו בסעיפים בחוזה בין רוכש דירה מיזם, לפיהם, הדייר מתחייב לפנות בכל הקשור לליקויי הבניה אך ורק לקבלן המבצע וכי היזם, המוכר יהיה פטור מכל חובה לתקן את הליקויים. האם במקרה כזה נחסמת דרכו של רוכש הדירה בפני הגשת תביעה בעתיד כנגד היזם? את מי עליו לתבוע? באילו מצבים הוא יוכל לתבוע הן את היזם והן את הקבלן המבצע?.
ה. במקרים רבים, בסמוך למסירת הדירה, ולאחר שהדירה נמסרה באיחור לעומת המועד המובטח בחוזה, מגיעים, הקבלן ורוכש הדירה להסדר של פיצוי בגין האיחור במסירה. הקבלן מחתים את הרוכש על מסמך לפיו תמורת קבלת התשלום ו/או תמורת הפחת התשלום מיתרת התמורה הוא מוותר על כל תביעה עתידית כנגד הקבלן. האם חתימת הרוכש על מסמך כזה מונעת ממנו את האפשרות לתבוע את הקבלן בעתיד בגין ליקויי בניה?
ו. במקרים רבים, בסמוך לפני המסירה, מגיעים הקבלן והדייר להסדר, לפיו תמורת סכום כסף מסוים שמשלם הקבלן לרוכש הדירה, או וויתור מצדו של הקבלן על יתרת חוב מסוימת ממחיר הדירה, או שהקבלן נותן לרוכש "מתנה" בדמות מיזוג אויר מרכזי, או פרקט בחדרים מתחייב רוכש הדירה שלא לתבוע את הקבלן בעתיד בגין ליקויי הבניה. האם חתימה כזו נועלת בפני רוכש הדירה את שערי ביהמ"ש בתביעה עתידית?

53. תביעה לצו עשה לביצוע התיקונים

א. לעתים, מעדיפים הדיירים, בתביעה המוגשת על ידם, לחייב את הקבלן לבצע את התיקונים, ולא לקבל פיצוי כספי על מנת שהם ישתמשו בכסף זה לביצוע התיקונים.
ב. באילו תנאים יהיו התובעים זכאים לדרוש מהקבלן ביצוע בעין של התיקונים? מי אמור להגיש את התביעה?

54. תנאים מקפחים בחוזי בניה חוזה אחיד - לא אחת מוצאים בחוזי מכירה אצל קבלנים סעיפים, אשר מקפחים את רוכשי הדירות. בתי המשפט דנו לא אחת בחוזים מסוג זה, והתפתחה פסיקה ענפה בתחום, שבעקבותיה, נפסלו נוסחים של סעיפים רבים בנימוק כי הם סעיפים מקפחים. לצערנו, לעתים אנו רואים את אותם מופיעים בחוזים שנחתמו גם לאחרונה. מהם אותם סעיפים שנפסלו?

סיכום 

1. בפתח המאמר הבהרנו, באופן כללי כי נושא ליקויי הבניה וירידת הערך, אינם הנושאים היחידים הנונים בתביעות ליקוי בניה.
2. בהמשך סקרנו את הפלוגתאות והנושאים הנדונים בתביעות ליקויי בניה.