ליקויי בנייה - המפרט הטכני בתביעות ליקויי בנייה (חלק ב')

ליקויי בנייה - המפרט הטכני בתביעות ליקויי בנייה (חלק א')

... המשך

7. מה רצוי לבדוק במפרט הטכני

א. המפרט הטכני הנו מסמך חשוב ביותר, בו מרוכזות כל ההוראות ההנדסיות והאדריכליות של הדירה לרבות שטחה, מספר החדרים שבה ופרוט כל אביזרי הדירה, הכלים הסניטריים, הריצוף, החיפויים וכו'. על כן, אסור חלילה, להתייחס אליו כאל משהו "טכני" חסר חשיבות, אלא יש לבודקו ולהתעמק בו בצורה רצינית ויסודית ביותר.

ב. הואיל, ובמפרט, ישנה התייחסות לכל מיני מונחים מקצועיים-הנדסיים, אשר מטבע הדברים, לפחות חלקם, אינם מובנים לאדם הרגיל, מומלץ בחום לכל רוכש דירה לשכור את שירותיו של מהנדס בנין ו/או אדריכל על מנת שיספקו לו את ה"מטרייה" המקצועית- הנדסית במהלך רכישת הדירה.

ג. זו תהיה טעות מצד רוכש הדירה "לחסוך" ולהימנע משכירת שרותיו של מהנדס/אדריכל, מאחר שבסופו של יום, החיסכון הזה עלול לעלות לו ביוקר רב, ועגמת הנפש הרבה שתתלווה לכך, כאשר יתברר לרוכש הדירה כי הוא לא יקבל את אשר דמיין או ציפה לקבל, ובשלב זה, מן הסתם, יהיה מאוחר מדי להחזיר את הגלגל אחורנית, תהיה מרובה ביותר. על התריסים החשמליים שחלמתם בשנים האחרונות תוכלו רק להמשיך לחלום, ואת הניאגרה השקועה בתוך הקיר תוכלו לראות רק אצל קרובי המשפחה שלכם שעשו שיפוץ בדירתם.

בבדיקת המפרט יש להקפיד בעיקר, אך כמובן לא רק, על הדברים הבאים:

ד. המפרט צריך להיות שלם ומלא בהתאם לנוסחו העדכני עפ"י התקנות ואין להסכים שייערכו בו קיצורים ו/או השמטות.

ה. יש להקפיד שכל חלקי המפרט יהיו מלאים, ומודפסים, מבלי שיוותרו בו סעיפים "ריקים".

ו. יש להקפיד ולדרוש ששטח הדירה יירשם בצורה ברורה במפרט וכן שימולאו כל הנתונים המספריים של השטחים הנוספים המוצמדים לדירה או המשמשים את הדירה באופן בלעדי (סעיפים 6-5 למפרט).

ז. יש להקפיד על מילוי מספר חדרי המדרגות והמעליות ומספר התחנות לכל מעלית, על מילוי כל נתוני "חומרי הבנין ועבודות הגמר", על רשימת חדרים וגימורים, על פירוט מקסימלי של הארונות בדירה: מידות, סוג חומר, דלתות, משטח עבודה, ציפוי, פנימי וחיצוני, נושא הדלתות בדירה, מיתקני תברואה וכלים סניטריים, מפרט הדוד החשמלי, מספר נקודות החשמל ומיקומן, מתקני קירור/חימום בדירה, סידורי כבוי אש ובטיחות בדירה, עבודות פיתוח, מערכות משותפות, חיבור המבנה למערכת תשתית ורכוש משותף.

ח. מומלץ לא להסכים לקבל ניסוחים חמקניים בגוף המפרט, כגון: "גינון - לפי תכנית", כאשר לא קיימת כלל תכנית גינון, או: "תריסים וחלונות/חיפוי - לפי שיקול דעת האדריכל".

ט. מומלץ לדרוש כי כל הפתרונות והרכיבים ההנדסיים יהיו "סגורים" ומוגדרים במפרט, ולא יישארו פתוחים לבחירת מאן דהו בעתיד. לדוגמא: כגון: "דלת - צירית או הזזה", "חלון הזזה או חלון קיפ" וכו'. ניסוח מעורפל שכזה אינו מקנה את הביטחון לגבי האביזר שתקבלו בסופו של דבר וספק אם תשמר לכם הזכות לבחור את האופציה הרצויה לכם.

י. לא להסתפק בהגדרות "עב"מיות" בגוף המפרט במילוי סתמי של סעיפי המפרט, כגון: "גינון ¬יש", אלא: שיפורט במפרט בדיוק מהו עובי האדמה, סוג האדמה פירוט הצמחייה וכו'. בנוסף, אין להסתפק בניסוח מקוצר כמו: "השקיה - יש", אלא יש לדרוש מהקבלן לפרט את סוג ההשקיה ומערכת ההשקיה, כמה ברזים וממטרות היא כוללת ומאיזה סוג.

יא. יש לדרוש מהקבלן לתת לכם פירוש ברור לגבי כל פריט שמופיע במפרט בשפה מקצועית אשר אינה ברורה לכם ושהפירוש ו/או ההסבר יופיעו בצורת נספח מודפס למפרט שייחתם על ידי כל הצדדים ביחד עם המפרט עצמו.

יב. יש להקפיד כי יירשם במפרט שהריצוף, הקרמיקה/חרסינה/כלים סניטריים יהיו מסוג א'. בנוסף, יש לדרוש להכניס בגוף המפרט ו/או בנספח שלו התחייבות של הקבלן כי כל רכיב או פריט שסיוגו לא נרשם במפרט יהיה מסוג א'.

יג. יש להקפיד לדרוש מהקבלן למסור לכם את כל התכניות והמסמכים כמפורט בנספח א' של המפרט הטכני.

8. נספח א - מסמכים נוספים שיימסרו לקונה ולנציגות בעלי הדירות

בסוף המפרט מופיעה רשימת תכניות ומסמכים אשר על הקבלן, מוכר הדירה למסור לרוכש הדירה כמפורט להלן:
א. תכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ- 1:50 הכוללת מידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה.
ב. תכנית הקומה בה נמצאת הדירה בקנה מידה לא קטן מ-1:100 הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה.
ג. תכנית קומה טיפוסית בקנה מידה לא קטן מ- 1:100 הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה.
ד. תכניות קומת כניסה/קומות מפולשות; קומות מרתף בקנה מידה לא קטן מ- 1:100 הכוללת סימון הרכוש המשותף ושטחים דירתיים מוצמדים; תכניות אלו ניתן לצרף בצילום מוקטן לקנה מידה 1:200.
ה. תכנית קומת גג בקנה מידה לא קטן מ- 1:100.
ו. תכנית המגרש כפי שהוגשה לרשות המקומית לקבלת היתר בנייה בקנה מידה 1:250 הכוללת סימון גינה משותפת וגינות צמודות.
ז. בעת מסירת הדירה יינתנו הוראות תחזוקה לכל המערכות ולחומרי הגימור, שיש למסור בהתאם לכל דין לרבות על פי חוק המכר דירות בענין:
1. פעולות שוטפות לתחזוקת כל רכיבי הדירה על גימורם.
2. תחזוקה כוללת ותחזוקה מונעת של מערכות השירות המותקנות בדירה לרבות מערכות בטיחות, מערכות מיזוג אויר, מערכות אלקטרומכניות וכיוצא באלה.
3. תדירות ואפיון ביקורות שוטפות ותקופתיות, אם נדרשות.
4. מפרט טכני ותעודות אחריות של ציוד ומערכות המותקנים בדירה, לרבות שמות יצרן/ספק ומספר טלפון ליצירת קשר.
ח. המוכר ימסור לרוכש דירה אשר לו נמסרת הדירה הראשונה בבנין תכנית והוראות תחזוקה של המערכות וחומרי הגימור של הבנין שיש חובה למסור בהתאם לכל דין לרבות על פי חוק המכר דירות בענין:
1 פעולות שוטפות לתחזוקת כל רכיבי הבנין על גימורם.
2. תחזוקה כוללת ותחזוקה מונעת של מערכות השירות המותקנות בבנין לרבות מערכות בטיחות, מעליות, מערכות מיזוג אויר, מערכות אלקטרומכניות וכיוצא באלה.
3. תדירות ואפיון ביקורות שוטפות ותקופתיות, אם נדרשות.
4. מפרט טכני ותעודות אחריות של ציוד ומערכות המותקנים במבנה, לרבות שמות יצרן/ספק ומספר טלפון ליצירת קשר.
5. רשימת צוות המתכננים של הבנין, המערכות והפיתוח לרבות מספר טלפון ומספר פקסימיליה.
6. תכניות עדות (AS MADE) למערכות המשותפות בלבד של אינסטלציה סניטרית, חשמל ותקשורת, מערכות בטיחות ומערכות אלקטרומכניות במבנה ובפיתוח.

ט. המוכר יצרף למסמכים האמורים הנחיה בכתב לפיה על רוכש הדירה האמורה למסור אותם לנציגות הזמנית או הקבועה של בעלי הדירות (הראשונה שתמונה) מיד עם מינויה.

9. הקשר בין המפרט הטכני, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, ותקנון הבית המשותף

א. סעיף 6 לחוק המכר (דירות) מתייחס לתקנון הבית המשותף וקובע לאמור: "(א)המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין.
ואלה הענינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;
(5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א).
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.

ב. בפרשת חברת פליצ'ה ראובן בע"מ ואח' נגד ציפורה סופיוב ואח' התייחס ביהמ"ש העליון לנושא זה ופסק: "על-פי הוראת סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – החוק), המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף, המבקש לשנות מן התקנון המצוי בעניין הוצאת חלק מהרכוש המשותף, חייב לכלול במפרט, או לצרף לחוזה המכר, פרטים בקשר לשינוי זה. מטרת הוראה זו להבטיח כי כאשר אדם רוכש זכויות בדירה, הוא ידע אל נכון, כבר עובר למועד הרכישה, מהו היקף הזכויות הנרכשות על-ידיו לא רק לגבי יחידת הדיור עצמה אלא גם לגבי חלקי הרכוש המשותף.

גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים, ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי. אין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים. בנוסף, גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר, המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר, איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה.

במקרה דנן חוזה המכר בין החברה הקבלנית לבין המשיבים אינו מאזכר כי השטח נושא המחלוקת ייגרע מהרכוש המשותף ויוצמד לחנות המערערים וגם במפרט על-פי החוק אין רמז לכך. ההוראה הכללית בחוזה המכר, שלפיה החברה הקבלנית משמרת לעצמה שיקול-דעת לגרוע משטחי הרכוש המשותף, אינה מועילה, כשהיא עומדת לעצמה, ליתן לגיטימציה לגריעה מאוחרת מהרכוש המשותף שהחברה הקבלנית והמערערים התיימרו לעשות בהסכם שנערך במועד מאוחר לחוזה המכר. בהיעדר הסכמה של הדיירים האחרים בבניין, לרבות המשיבים, לא היה תוקף להצמדה שעיקרה גריעה מן הרכוש המשותף כפי שהוגדר בחוזה המכר עם המשיבים.

ג. התייחסות נוספת של ביהמ"ש העליון לנושא הובעה בעניין מיאב חברה קבלנית נ. סטולר בה פסק בית המשפט העליון:
"א. (1) ביסודו של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – החוק) עומד הצורך בהגנה מיוחדת על קונה הדירה, צורך אשר נובע ממעמדו הנחות של הקונה בעניין כוח המיקוח, יכולת התמרון והיכולת להבין את תנאי החוזה ולשקול את כדאיות העיסקה; כאשר בפועל רוב הרכישות מתבצעות עוד בטרם החלה הבנייה. (2) מטרתו של סעיף 6 לחוק, הקובע כי הוצאת חלק מהרכוש המשותף חייבת להיכלל במפרט או בחוזה המכר, ושל החוק בכלל, היא להביא לידיעתו של קונה דירה, בצורה ברורה ומובנת, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר (קבלן), ומה הן הזכויות שאותן רוכש הקונה, ובכך לסכל הטעיית הקונה על-ידי הסתתרות מאחורי ניסוחים מעורפלים ואמירות כלליות וגורפות (855ב – ו).
(3) כדי להבטיח כהלכה שתשומת-לבו של הקונה תוסב כיאות לתניה בדבר הצמדה או בדבר הוצאת חלק מהרכוש המשותף, קבע המחוקק במסגרתו של סעיף 6 לחוק כמה חישוקים והגבלות חשובים על כוחו של הקבלן להוציא חלקים מהרכוש המשותף. החוק קובע מפורשות את חובת הקבלן לפרט את החלקים הצמודים לדירה, והמוצאים מהרכוש המשותף, שאם לא כן, יראו את התקנון המצוי כמחייב (856ד – ה).
(1) בהתבסס על הוראות סעיף 6 לחוק, קבע בית-המשפט העליון, כי על ההסכמות בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף להיערך במפרט המצורף לחוזה בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 או במסמך נפרד מהחוזה העיקרי, כאשר התיאור של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך לשקף במדויק את מצבו של הרכוש המשותף (856ה – ו).
(2) הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך שתיעשה בו-זמנית עם חתימת חוזה המכר, כאשר הסכמה מאוחרת לא תועיל. הרעיון הוא למנוע מהקבלן לנצל את עמדת הכוח הנתונה לו לאחר שהפך הקונה להיות "קשור בטבורו של הקבלן". בעניין זה גם נקבע כי הקבלן אינו יכול לשמור לעצמו שיקול-דעת להוצאה עתידית של חלקים מהרכוש המשותף, כך שההסכמה צריכה להיות קונקרטית ומיוחסת לחלק ידוע מהרכוש המשותף (857ב).

ד. בת.א. (שלום חי) 9118/04 יחזקאל כהן ואח' נגד אנגל ג'נרל דבלופרס בע"מ נפסק ביום 28.2.07 ע"י השופטת חנה לפין-הראל :
"בסעיף 2 לחוק המכר (דירות) נקבע, כי המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים. בסעיף 2(ב) לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974, נקבע כי על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדויק, אם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו.

לעניין זה יאים הדברים שנפסקו מפי כב' השופט אלון בע"א 213/80 שמעון שמחיוף שמעונוף נ' עזרא ברוכים ו-9 אח', פ"ד לז(3), 808, עמ' 814 (6/9/83), אומנם ביחס לרכוש המשותף, אלא שהעיקרון שעומד מאחורי פסיקתו מתאים גם לענייננו:
"... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה. הצורך בהגנה מיוחדת זו על קונה הדירה נובע ממעמדו הנחות של הקונה מבחינת כוח המיקוח, יכולת התמרון וניסוח החוזה לעומת הקבלן בונה הדירה, וזאת כאשר מדובר במצרך חיוני ביותר, הן לפרט והן מבחינת האינטרס הציבורי והחברתי, ובסכומי כסף ניכרים וגדולים (וראה: ע"א 148 /77, בעמ' 637 ,625). ומאליו מובן, לפי הנוסח האמור בסעיף 6 (א) הנ"ל ומבחינת הגיונם של דברים, כי המיפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה בעת עריכתו של החוזה ולא במועד מאוחר לכך, ובוודאי לא אחר שעבר זמן ניכר מעריכת החוזה...".

10. סיכום

א. במאמרנו זה סקרנו את ההיבטים השונים של המפרט הטכני. פתחנו בהסבר כללי המסביר בקצרה מהו המפרט הטכני.

ב. בהמשך, סקרנו את מקור החיוב החוקי למפרט הטכני, והסברנו מהי תוצאת אי מסירת מפרט טכני על ידי המוכר.

3. המשכנו בהסבר ופירוט דרישות החוק לגבי המפרט הטכני והבאנו את עמדת פסיקת בתי המשפט בנושא חובת הצירוף של המפרט הטכני ומסירתו לרוכש הנכס.

4. כמו כן, סקרנו את היסטוריית השינויים של טופס המפרט, הדגשנו את הנושאים והפריטים החשובים אותם יש לבדוק במיוחד במפרט הטכני.

5. בהמשך המאמר, הצגנו את רשימת המסמכים והתכניות אותם על המוכר למסור לרוכש הנכס או לנציגות בעלי הדירות, בהתאם לדרישות הנוסח החדש של המפרט הטכני.

6. ולסיום, הסברנו את הקשר בין המפרט הטכני ובין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ותקנון הבית המשותף.