מדריך (חלק א').

--

מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושאים ובפלוגתאות הנדונים בתביעות ליקויי בניה. במאמר זה נביא מעין מדריך שלם (כמעט, שכן תמיד יכולה להתעורר מחלוקת בנושא שטרם נדון קודם לכן) הכולל בחובו סקירה מפורטת של מרבית הנושאים, הפלוגתיות, המחלוקות  וראשי הנזק למיניהם, הנדונים בתביעות ליקוי בניה נגד קבלנים.

א. ליקוי הבניה ו/או ירידת ערך

1. באופן טבעי, הנושא העיקרי הנדון בתביעות ליקויי בניה, הנו סוג והיקף ליקויי הבניה, נזקי הבנייה ו/או אי התאמות שנמצאו בנכס שנמכר, או בנכס שנבנה על ידי קבלן מול מזמין עבודות הבניה וכחלק אינטגרלי, גם נושא ירידת הערך שנגרם לנכס כתוצאה מליקוי או אי התאמה.

2.  כאשר קיים ליקוי ו/או אי התאמה מסוימים, אשר לא ניתנים לתיקון, או שלא מעשי לתקנם, היות שלא ניתן להעריכם על בסיס עלות תיקון, שמים אותם כראש נזק של ירידת ערך, ואת ירידת הערך שנגרמת לנכס כתוצאה מהנ"ל, מוסמך לקבוע, על פי חוק, שמאי מקרקעין מוסמך.

3. כפי שנראה בהמשך המאמר, בנוסף לנ"ל קיימים פלוגתאות, מחלוקות ונושאים רבים נוספים, שמרביתם הינם ייחודיים לתביעות ליקוי בניה, הנדונים כדבר שבשגרה בתביעות ליקויי בניה

4. להלן נביא מעין מדריך בו נסקור את מרבית ועיקר הפלוגתאות המחלוקות והנושאים המשפטיים שנדונים בתביעות ליקויי בניה

ב. פלוגתאות ונושאים משפטיים הנדונים בתביעות ליקויי בניה, הן בפני ביהמ"ש והן בפני בורר (רשימה חלקית בלבד)

1. כפי שנראה להלן, ליקויי הבניה עצמם, הנם רק חלק מהנושאים המשפטיים הנדונים בתביעות ליקויי בניה. בתביעות מסוג זה עולים ונדונים נושאים וראשי נזק רבים ואחרים, משפטיים בעיקרם, בקשת רחבה , כפי שיפורט  להלן:

2. מעמדו וחשיבותו של המפרט הטכני בתביעות ליקויי בניה

א. מה כולל המפרט הטכני? קורה לעיתים שקבלנים מצרפים, אם בכלל, מפרט טכני  "מקוצר" לעומת המפרט הטכני ה"רשמי".מה קורה לגבי נושא שלא פורט במפרט הטכני, ועל פי החוק המוכר חייב היה להתייחס אליו במפרט הטכני? מה קורה כאשר ישנה סתירה בין המפרט ובין התכניות.

ב. אילו מסמכים נוספים על הקבלן למסור לרוכש הדירה ביחד עם המפרט הטכני? מה קורה אם הוא לא מסר אותם.  המפרט הטכני כולל נושאים רבים והוראות רבות שיש למלא אותן ולעתים קרובות מתעוררות מחלוקות בקשר לאי הקפדה על מילוי המפרט הטכני כהלכה.

3. פיצוי רק למי שתבע? מה קורה כאשר רק חלק מדיירי הבית המשותף מגישים תביעה כנגד הקבלן לתיקון הליקויים או לפיצוי כספי. באילו מקרים, אם בכלל, יוכל רק חלק מהדיירים להגיש תביעות כאלה ואיזה סוג של תביעה? האם הם זכאים לפיצוי מלא/חלקי/יחסי ?

4. פיצוי בגין רכיב המע"מ בתביעות ליקויי בניה ובירידת ערך -

א. האם לסכומים הנפסקים בגין ליקויי בניה יש לצרף מס ערך מוסף?.

ב. האם יש להתנות את תשלום המע"מ רק כנגד הצגת חשבונית מס על ידי התובע המוכיחה כי בוצעו התיקונים בפועל?

ג. האם ניתן לקבוע כי בשל המצב הנוהג בענף בניה, קיים סיכוי רב כי התובע לא ישלם מע"מ ועל כן אין מקום  לזכותו בסכום זה?

ד. האם ניתן לשלול את תשלום המע"מ במקרה והתובע יבצע את התיקונים בעצמו, במו ידיו?

ה. האם יש להתחשב בעובדה כי בבעלות התובע עסק של חומרי בנין ולכן להקטין את סכום הפיצוי שייפסק לו בשל העובדה כי העלויות שלו יהיו קטנות יותר?

ו. האם ניתן שלא לפסוק לתובע את סכום המע"מ כאשר קיים סיכוי סביר שהוא כלל לא יבצע את התיקונים?

ז.    האם יש להוסיף מע"מ על סכומי נזק הנפסקים בגין ירידת ערך?

5.  אחריות אישית של הקבלן/המוכר -

א. לא אחת אנו נתקלים במקרים בהם קבלן קטן בונה בנין אחד בלבד, ולצורך כך הוא מקים חברה בע"מ המהווה את הגוף  המשפטי שבאמצעותו הוא מקים את הפרויקט. במהלך הבניה כספי הרוכשים משמשים למימון הקמת הפרויקט. בתום הבניה, מרוקן חשבון הבנק של חברה זו ויתרת הכסף מועברת על ידי הקבלן למקום אחר לפי ראות עיניו, כך שהחברה שהוקמה, אד הוק, לצורך בנית הפרויקט נותרת מרוקנת מכל נכסים וכספים ובנוסף, מפסיקה כל פעילות. אדם שרכש  דירה מקבלן זה, כאשר יתבע את החברה, ואף יקבל פסק דין לטובתו בסיומו של ההליך, ימצא את עצמו בפני שוקת שבורה כאשר ינסה לגבות את חיובי פסק הדין. בשלב זה יתברר לו כי החברה רוקנה מנכסיה, "התאדתה" באוויר, כלא הייתה ואין לו ממי להיפרע ולקבל את חיובי פסק הדין וכל הליך הבוררות היה בזבוז כספים חסר תכלית ותועלת.

ב. האם ניתן לתבוע את הקבלן, גם באופן אישי בנוסף לתביעה כנגד החברה? אילו דברים יש להוכיח על מנת שתביעה כזו תצלח?

6. פרוטוקול המסירה, מעמדו וחשיבותו - בד"כ, כאשר קבלן מוסר את הדירה לרוכש הדירה, מגיעים שני הצדדים לדירה ועורכים פרוטוקול לגבי הליקויים שמתגלים לרוכש במעמד זה, ושני הצדדים חותמים על הפרוטוקול, ובמצב הטוב, גם הרוכש מקבל העתק ממסמך זה. מה לגבי ליקויים שהקונה הצביע עליהם בפני הקבלן או נציגו וזה לא רשם אותם או לא הסכים לרושמם בפרוטוקול? מה לגבי ליקויים שהרוכש לא גילה אותם בעת הביקור? מה לגבי ליקויים שהרוכש לא גילה אותם בעת הביקור, אולם הוא יכול היה לגלותם בשקידה סבירה? האם רוכש הדירה רשאי להביא עמו למעמד המסירה מהנדס מטעמו?

7. האם חוק המכר (דירות) חל על בעל הקרקע בעסקת קומבינציה. עסקאות רבות במדינת ישראל לבניית בתים מתבצעות בדרך של עסקת קומבינציה, לפיה, בעל הקרקע מתקשר עם יזם/קבלן ומסכימים ביניהם כי היזם/הקבלן יבנה על המגרש בנין, הקבלן לא ישלם לבעל הקרקע עבור המגרש עצמו, ובמקום זאת, הוא יקבל בעלות בחלק מהדירות שיבנה בבנין. במהלך הבניה. במהלך הבניה גם הקבלן מוכר את הדירות שיועדו לו בהסכם וגם בעל הקרקע מוכר את הדירות שיועדו לו בהסכם. האם חוק המכר (דירות) חל על מכירת הדירות של בעל הקרקע, הגם שהוא לא בנה כלל את הבניין?

8. הודעה על הליקויים- חוק המכר (דירות) מחייב את רוכש הדירה להודיע לקבלן על הליקויים שהתגלו לו בתוך תקופת הזמן הקבועה בחוק. הוראה דומה קיימת גם בחוק חוזה קבלנות. מה קורה כאשר רוכש הדירה לא מודיע במועד על הליקויים לקבלן? האם הוא יהיה זכאי לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים? האם הוא יהיה זכאי להגיש תביעה כספית נגד הקבלן? באיזו צורה עליו  להודיע על הליקויים - בע"פ בפגישה באתר? בפנייה טלפונית? בפקס? בדוא"ל? בדואר רשום? במסירה ביד? האם ישנם מצבים בהם פטור רוכש הדירה להודיע לקבלן על הליקויים ומהם? באיזה מצב תישלל זכות התיקון מהקבלן? מה נחשב מתן זכות לתקן? האם רוכש הדירה יכול להתנות לקבלן התניות לגבי היקף התיקון ואם כן - אילו? האם קבלן המקבל דרישה מרוכש דירה לתקן את כל הליקויים המפורטים בחוות הדעת של המהנדס מטעם הקבלן, והוא סבור כי חלקן לא מהווים כלל ליקויים - יכול להימנע מלתקן את הליקויים ואילו? האם רוכש דירה רשאי להתנות לקבלן את צורת ודרך התיקון? את זהות הפועלים? וכו'

9. בדק בית - מה משמעות מונח זה? האם הוא מעוגן בחקיקה כלשהי?

10. אבדן זכות התיקון של הקבלן -

א. נושא זה מהווה את סלע המחלוקת העיקרי בתביעות ליקויי בניה. נראה, כי נושא זה, זכה לפסיקה הרבה ביותר בתחום ליקויי הבניה. הפסיקה דנה באינספור מקרים בשאלה אם הקבלן איבד את זכות התיקון, או שמא זכות זו עדיין עומדת לו.

ב. האם העובדה כי הקבלן ביצע מספר תיקונים בדירה פועלת לטובתו או לחובתו?

ג. האם להיקף וסוג  הליקויים ישנה השפעה על ההחלטה באם להיעתר לדרישת הקבלן לבצע את התיקונים, אם לאו?

ד. האם לאור הפסיקה הנוהגת כיום, ניתן כלל לחייב את הדייר להסכים לביצוע התיקונים ע"י הקבלן ?

ה. מהם כל המצבעים והשיקולים הנלקחים בחשבון ע"י בית המשפט בתביעות ליקוי בניה בקביעה הסופית של זכות התיקון של הקבלן או אבדן זכות התיקון?

11. מעמדה של נציגות הבית המשותף לתבוע פיצוי בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף

א. האם נציגות הבית המשותף לבדה רשאית לתבוע פיצוי כספי בגין הליקויים ברכוש המשותף?

ב. האם נציגות הבית המשותף לבדה רשאית לתבוע ביצוע בעין של תיקון הליקויים ברכוש המשותף?

ג. האם כדי לתבוע פיצויים בגין ליקויי בניה חייבים להצטרף לתביעה כל הדיירים?

ד. מה ההשפעה, אם בכלל, במידה ודייר אחד או יותר לא מצטרפים לתביעת פיצויים בגין הליקויים רכוש המשותף?

ה. מה ההשפעה, אם בכלל, במידה ודייר אחד או יותר לא מצטרפים לתביעת של ביצוע בעין לתיקון הליקויים ברכוש המשותף?

12. סכסוכים עם חברת ניהול - האם ישנה אפשרות להתנתק מחברת ניהול? באילו תנאים? אחרי כמה שנים? האם נדרש רב מסוים של הדיירים, ואם כן-איזה? מהן העילות להתנתקות, אם בכלל?

13. אחריות יזם מול אחריות קבלן - לא אחת קורה כי יזם רוכש את הקרקע, או מבצע עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע ומתקשר עם קבלן על מנת לבנות את הבניין. היזם מוכר את הדירות (אשר בבעלותו, שכן בעסקת קומבינציה חלק מהדירות שייכות לבעלי הקרקע) לרוכשים. האם היזם יכול להשתחרר מאחריות ולגלגל אותה לפתחו של הקבלן המבצע בשל העובדה כי הוא זה אשר ביצע את הבנייה בפועל? מה המצב המשפטי כאשר היזם החתים את רוכש הדירה על הסכם, לפיו הוא עצמו יהיה פטור מאחריות וכל פנייה בעניין ליקויי בניה, על הרוכש להפנותה לקבלן בלבד והוא יהיה האחראי הבלעדי לליקויים ?

14. פיצוי בגין איחור במסירה -

א. אמנם נושא זה קיבל לאחרונה הסדר מוגדר בתיקון לחוק, אולם מרבית התיקים המתנהלים כיום, וגם אלה שידונו בשנים הקרובות, יידונו לפי המצב המשפטי הקודם, לפני כניסתו לתוקף של התיקון לחוק, לרבות כל הפסיקה הענפה שניתנה במהלך השנים, הניואנסים והאבחנות שנקבעו בפסיקה.

ב. מה הדין כאשר נקבע בהסכם המכר פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה, אך בפועל דמי השכירות שרוכש הדירה שילם עבור הדירה ששכר עד לקבלת המפתח לדירתו החדשה, היו גבוהים בהרבה מהפיצוי שהוסכם עליו. האם רוכש  הדירה זכאי לתבוע מן הקבלן פיצוי העולה על הסכום המוסכם ?

ג. בכל חוזי הרכישה של דירות מקבלנים, כלולים סעיפים לפיהם נאמר כי רוכש הדירה לא יהיה זכאי לקבל פיצוי בגין איחור במסירה של מספר קבוע של ימים ("גרייס") בין  60-120 ימים מכל סיבה שהיא. האם רוכש הדירה אכן מנוע מלתבוע פיצוי בגין תקופה זו?

ד. בכל חוזי הרכישה של דירות מקבלנים כלולים סעיפים לפיהם רוכש הדירה לא יהיה זכאי לקבל פיצוי כלשהו בגין איחור במסירה שנובע מרשימה אינסופית של סיבות, החל בשינויים בבניה, עבור דרך מחסור בחומרי בניה וכלה בסגר בשטחים, במחסור בפועלים וכו'. האם אלה נסיבות מוצדקות לאיחור במסירה ללא מתן פיצוי כספי כלשהו בגין האיחור במסירה ?

ה. מהי הדרך הנכונה להוכיח את הנזק בגין האיחור במסירה? אילו נזקים נוספים ניתן לתבוע כתוצאה מהאחור במסירה, אם בכלל ?

15. אחריות מוכר דירה יד שנייה - מעשה של יום ביומו הוא, שאנשים רוכשים דירות יד שנייה שמוצגות בפניהם ע"י המוכרים כדירות תקינות ללא פגמים ו/או מומים נסתרים. לאחר תקופת מגורים קצרה בדירה מגלים הרוכשים ליקויי בניה רבים, נזילות וכו'. מה היקף האחריות של המוכר כלפי רוכשים אלה, אם בכלל? עד היכן מגעת חובת הגילוי שלו וכו' ? האם קיים הבדל בין מוכר דירה יד שנייה שהיא חדשה יחסית לבין דירה שאיננה חדשה ואיננה באחריות הקבלן?.

16. האם שוכר דירה או בר רשות רשאי וזכאי לתבוע בגין ליקוי בניה אין חולק כי בעל הדירה רשאי לתבוע. מה קורה כאשר בדירה מתגורר מישהו בשכירות, או שהוא בר רשות בנכס. האם גם הוא זכאי לפנות לקבלן/למוכר בדרישה לביצוע תיקונים?

17. זכותו של דייר בודד לתבוע פיצוי בגין נזקים ברכוש המשותף או בחלק של הרכוש המשותף -

א. האם דייר אחד או דיירים אחדים בלבד מתוך כלל הדיירים בבנין זכאים לתבוע את מלוא הנזק שנגרם לרכוש המשותף?

ב. האם דייר אחד, או דיירים אחדים בלבד מתוך כלל הדיירים רשאים לתבוע ביצוע בעין של התיקונים על ידי הקבלן?

ג. האם דייר אחד זכאי לתבוע פיצוי בגין ליקוי בניה ברכוש המשותף אשר גורם לנזק לאותו דייר בלבד?

18. מהי זכות רוכש דירה לבטל חוזה המכר בשל ליקויים. מה הדין כאשר רוכש דירה מגלה ליקוים ופגמים קשים בדירתו. הוא מזעיק את הקבלן לתקנם, הקבלן מבצע תיקונים מסוימים שאינם פותרים את הבעיה והרטיבות ממשיכה בעינה ו/או הקבלן לא הצליח לתקן את הליקויים. האם לרוכש דירה זה עומדת הזכות לבטל את חוזה המכר ולהחזיר את הגלגל אחורנית, ואם כן - באילו  תנאים ומצבים?

19. רווח קבלני באילו נסיבות ישולם פיצוי ע"פ העלות לדייר ובאיזה עפ"י העלות לקבלן

א. מהו אחוז הרווח הקבלני המקובל בתביעות ליקויי בניה?

ב. באילו מקרים, אם בכלל, יש להוסיף לסכום הפיצוי הנפסק רווח קבלני?

ג. האם קיימת קורלציה בין היקף הנזק ובין הרווח הקבלני?

ד. האם רווח קבלני מתוסף גם על הסכום הנפסק בירידת ערך?

20. אשם תורם של רוכש דירה/משפץ/בונה בית - אדם הרוכש דירה, או בונה בית, או מרחיב את ביתו או משפץ את דירתו, מגלה מעורבות מסוימת במהלך הבניה, המשתנה מאדם לאדם. הוא זה שמתקשר עם בעלי המקצוע השונים ובוחר אותם ובמיוחד, כאשר מעורבותו בבנייה היא  גדולה יותר ודומיננטית. לעתים, הוא מחליט אם לשכור את שרותיו של מפקח, יועץ קרקע וכו' או אם לבצע בדיקת מסוימת שהומלצה לו לבצעה. האם ניתן לייחס לו אשם תורם כאשר מתגלים כשלים ואי התאמות בבניה, באילו מקרים, באילו נסיבות  ועד כמה? באילו מקרים, אם בכלל, יפחיתו בתי המשפט את הפיצוי המגיע לתובע במקרים שכאלה?

21. סירוב רוכש דירה לקבל החזקה בדירה - באילו תנאים ובאיזה מצבפעמים רבות מודיע המוכר/הקבלן/היזם לרוכש הדירה כי דירתו מוכנה והוא מוזמן לבוא ולקבל אותה. בבואו מבחין הרוכש בכל מיני ליקוים/חוסרים/פגמים הקיימים בדירה והוא מודיע לקבלן כי עד שאלה לא יתוקנו, אין בכוונתו לקבל את הדירה. לסירוב זה, ישנה השפעה על איחור במסירה של הדירה. באילו מקרים ומצבים יצדיקו את הרוכש ובאילו לא?

22. הצמדת שעורי הפיצויים למה וממתי?

א.למה יש להצמיד את סכום הפיצוי הנפסק לתובע, למדד המחירים לצרכן? למדד תשומות הבניה? או שמא לשערכו כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה ככל חוב כספי אחר?

ב. ממתי יש להצמיד את הסכומים הנפסקים כפיצוי בגין ליקויי בניה? מיום הגשת התביעה? מיום מתן חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש ?

23. פיצוי בגין הפסד הכנסה/משכורת

א. כמעט בכל דירה שנבנית, מתגלים ליקויי בניה. הרוכש מודיע עליהם לקבלן והקבלן שולח את עובדיו לתיקון הליקויים שלעתים נמשכים ימים וגם שבועות.

ב. איני מכיר אדם שפוי, אשר ישאיר את מפתח דירתו בידי הפועלים של הקבלן ויאפשר להם לעבוד בדירה שלא בנוכחותו, ובמיוחד, כאשר ילדיו הקטנים חוזרים מבית הספר או מגן הילדים, מבלי שהוא, או אשתו או מישהו מבני משפחתו ישגיח על עבודת הפועלים במהלך כל ימי העבודה.

ג. האם אותו רוכש דירה שנאלץ לקחת חופש ממקום עבודתו ומעבידו ניכה לו משכרו בגין העדרו מהעבודה או ניכו לו ימים אלה מימי החופשה שנצברו לזכותו, או שנגרם לו הפסד הכנסה מעבודתו כעצמאי, זכאי לתבוע פיצוי בגין הפסדים אלה, בנוסף לפיצוי בגין ליקויי בנייה?

ד. האם ישנו גבול כלשהו לסכומים אלה?

ה. באיזו צורה מוכיחים נזקים אלה?

24. פיקוח הנדסי

א. מהו אחוז הפיקוח ההנדסי המקובל בתביעות ליקויי בניה?

ב. באילו מקרים, אם בכלל, יש להוסיף לסכום הפיצוי הנפסק בגין ליקויי הבניה, פיצוי בגין פיקוח הנדסי בתביעות ליקויי בניה ?

ג. האם קיימת קורלציה בין היקף ליקויי הבניה  ובין הפיקוח ההנדסי?

ד. האם העובדה כי רוכש הדירה הנו מהנדס בניין במקצועו גורמת לכך שהוא לא יהיה זכאי לפיצוי בגין פיקוח הנדסי בתביעות ליקויי בניה ?

25. האם העדר תקן מחייב משחרר את הקבלן מאחריות בגין ליקוי בניה? קורה לא אחת, שבנייה מתבצעת, ואלמנט כלשהו של הבניה מתברר כפגום ו/או לא מאפשר את השימוש התקין ו/או הסביר. האם העדרו של תקן מחייב לגבי אותו אלמנט של הבניה משחרר את הקבלן מאחריות לגבי בנייתו של אותו אלמנט בניה?

המשך בפרק הבא

ב. סיכום

1. בפתח המאמר הבהרנו, באופן כללי כי נושא ליקויי הבניה וירידת הערך, אינם הנושאים היחידים הנונים בתביעות ליקוי בניה.

2. בהמשך סקרנו  את הפלוגתאות והנושאים הנדונים בתביעות ליקויי בניה.