ליקויי בנייה - המפרט הטכני בתביעות ליקויי בנייה (חלק א')

מאמר זה מפרט ומסביר את ההיבטים השונים של המפרט הטכני באופן כללי וספציפית, בהקשר לתביעות ליקויי בניה. במאמר מצוי הסבר כללי המסביר בקצרה מהו המפרט הטכני, מצביע על מקור החיוב החוקי למפרט הטכני, ומסביר מהי תוצאת אי מסירת מפרט טכני על ידי המוכר.בהמשך המאמר מובא הסבר ופירוט של דרישות החוק לגבי המפרט הטכני ועמדת פסיקת בתי המשפט בנושא חובת הצירוף של המפרט הטכני ומסירתו לרוכש הנכס.

המאמר סוקר את היסטוריית השינויים של טופס המפרט, ומדגיש את הנושאים והפריטים החשובים אותם יש לבדוק במיוחד במפרט הטכני. המאמר מציג את רשימת המסמכים והתכניות אותם על המוכר למסור לרוכש הנכס או לנציגות בעלי הדירות, בהתאם לדרישות הנוסח החדש של המפרט הטכני ולסיום מוסבר במאמר הקשר בין המפרט הטכני ובין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ותקנון הבית המשותף ובסוף המאמר מובא פרק סיכום.

1. מהו המפרט הטכני?

א. המפרט הטכני הנו אחד המסמכים המרכיבים את עסקת מכירת נכסי מקרקעין, אשר חוק המכר (דירות) חל עליהן.

ב. כשם שההסכם עליו חותמים המוכר ורוכש הדירה מסדיר את העניינים "המשפטיים" של העסקה, המפרט הטכני, כשמו כן הוא, בא להבהיר להסדיר ולפרט את העניינים ה"טכניים", קרי, את הצד ה"טכני" של הממכר, את רכיבי הממכר, כמויות, חומרים, סוגים, גדלים, אלמנטים הצמודים לממכר (חניה, מחסן) וכן מרוכזות בו כל ההוראות ההנדסיות והאדריכליות של הדירה לרבות שטחה, מספר החדרים שבה ופרוט כל אביזרי הדירה, הכלים הסניטריים, הריצוף, החיפויים וכו'.

ג. הואיל וכל הנושאים הטכניים מרוכזים במפרט הטכני, מכאן חשיבותו הרבה של המפרט הטכני בעסקת רכישת נכס מקרקעין אשר חוק המכר (דירות) חל עליה.

ד. שימוש במפרט טכני נעשה כמעט בכל בניה רצינית ובכל ענפי הטכנולוגיה, אולם במאמרנו זה נתמקד במפרט הטכני הנלווה לעסקת רכישת נכס מקרקעין אשר חוק המכר (דירות) חל עליו.

ה. על חשיבותו של המפרט הטכני עמד כבוד השופט אברהם אליקים בפרשת גולן אולגה ויעקב נגד אנגל ג'נרל דיבלופרס בע"מ בפוסקו: "המפרט מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם ההתקשרות, תוכנו של המפרט נועד להגדיר מהי ההתחייבות הספציפית של המוכר באשר לנתונים השונים של הדירה הנמכרת. כל עוד לא מצוין אחרת כל האמור במפרט הינו חלק בלתי נפרד מהתמורה הבסיסית על פי ההסכם, רצה המוכר להזכיר במפרט פריט מסוים ולדרוש עבורו תוספת תשלום חייב היה לציין זאת במפורש".

2. מהו מקור החיוב החוקי למפרט הטכני?

א. סעיף 2 א' לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 קובע: "המוכר דירה, חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו".

ב. סעיף 1 א' לצו מכר דירות (טופס של מפרט)תשל"ד-1974 קובע: "המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו".

ג. שתי הוראות החוק הנ"ל יוצרות את החיוב החוקי לצרוף ו/או למסירת מפרט טכני לרוכש נכס מקרקעין, אשר חוק המכר (דירות) חל עליו.

3. מהי תוצאת אי מסירת מפרט טכני על ידי המוכר?

א. סעיף 5 א' לחוק המכר (דירות) קובע: "מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין".

ב. המשמעות הפשטנית של הוראת חוק זו הנה, כי מוכר, אשר לא מסר לקונה מפרט טכני, אינו יכול לפטור את עצמו מבניית הדירה בהתאם לדרישות כל תקנות התכנון והבניה, התקנים הקיימים, הוראות למתקני תברואה (הל"ת) וכל דרישה אחרת בתחום הבניה, בין כתובה ובין אם לאו המקובלת כצורת עבודה נאותה ומקצועית בתחום הבניה- GOOD PRACTICE.

ג. על מנת להקטין את "מרחב התמרון" לקבלן בנושא זה, מומלץ לכל רוכש דירה לעמוד על כך ולדרוש כי הקבלן יספק לו, בין כל יתר מסמכי הרשימה, מפרט טכני ערוך כדין, ממולא וחתום על ידי שני הצדדים, על מנת למנוע וויכוחים מיותרים ואי-הבנות וסכסוכים בעתיד.

ד. סעיף 10 לחוק המכר (דירות) כולל גם הוראה עונשית לגבי מי שלא מצרף מפרט טכני וקובע: "מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א), 3 או 6, דינו - קנס 50,000 לירות".

4. מהן דרישות החוק לגבי המפרט?

בחוק המכר (דירות) קבע המחוקק מספר דרישות לגבי המפרט הטכני:.

א. המחוקק קבע, כי כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.

ב. המפרט יהיה בטופס שקבע שר השיכון, ושר השיכון חתם על צו המגדיר את צורתו של המפרט הטכני, אשר שונה מעת לעת, כפי שעוד נדון בהמשך הדברים.

ג. המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבנין, הכל כפי שנקבע בצו.

ד. על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו.

ה. היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנות הבניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותן תקנות הבניה או לאותו תקן.

5. עמדת הפסיקה בנושא חובת צרוף מפרט טכני

א. בפרשת רייפמן ואח' נגד יעל דרומה בע"מ, נפסק כי בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 חובה לצרף מפרט טכני. "החוק בא להגן על ציבור רוכשי הדירות ובתי העסק, בכך שנתן לקונה את האפשרות להשוות בין נתוני הדירה בחוזה ובמפרט שחובה לצרפו לחוזה"

משלא צרפו הנתבעים מפרט כחוק, יש לראותם, איפוא כמי שהתחייבו למסור את היחידה בהתאם למקובל בנסיבות העניין. סעיף 5 (א) לחוק קובע: "מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין".

ב. בעניין אחד העם שפירא בע"מ נגד לשם נפסק: "בסעיף 4 לחוק המכר (דירות) העדיף המחוקק את הגנת רוכשי הדירות על פני עקרון החופש החוזי, ורואה כל דבר בדירה השונה מן האמור במפרט או בתקנות הבניה או בתקן הרשמי כאי התאמה במשמעות חוק המכר תשכ"ח-1968על אף האמור בחוזה המכר ואין הצדדים רשאים להתנות על סעיף זה שהוא בבחינת סעיף מצווה".

ג. בפסק הדין בעניין שמעונוף נגד ברוכים ואח' נפסק: "חובה על המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה, ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במפרט הנ"ל, או במסמך המצורף לחוזה".

ד. בפרשת אנדס תכנון הנדסה ובניה בע"מ נ. אילוז ואח' נפסק: "תכנית הבניה היא חלק בלתי נפרד של המפרט על פי צו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד- 1974, ששימש בהתקשרות הצדדים. המפרט עצמו מהווה נספח לחוזה בין הצדדים, ועל כן חלק מההתקשרות החוזית. תכנית זאת נועדה להראות לקונה, מהי הדירה הגמורה שהוא רוכש ולא דירה במצב בלתי מוגמר".

ה. בפרשת ורדי אח' נגד מליבו ישראל בע"מ ואח' נפסק: " סעיף 2 לחוק הדירות קובע כי חובה על המוכר למסור העתק מהמפרט לקונה. סעיף 2 לצו המכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974 קובע כי המפרט יהיה לפי הטופס שבתוספת לצו. לפי התוספת, תוכנית הדירה בקנה מידה שלא יקטן מ 1:100, היא חלק בלתי נפרד מתיאור הבניין. (ראה גם ע.א. 101/88 אנדס-תכנון הנדסה ובנין בע"מ נגד אילוז ואח' פד"י מ"ד (2) עמ' 585,582 שקבע כי תכנית הבניה היא חלק בלתי נפרד של המפרט. אינני מקבלת את טענת הקבלן לפיה חובת המוכר לצרף תכנית בניה מתייחסת רק לחלוקה הפנימית לחדרים. חובה זו מתייחסת גם לפירוט שטח הדירה ושטחי החדרים המשפיעים על ערך הדירה, על טיבה ועל נוחיות המגורים בה".

ו בפרשת אוחנה סוזן ודוד ואח' נגד דרוקר זכריה נפסק ע"י כבוד השופטת טובה שטרסברג כהן: "גם אם אין לראות בתקנות בקשה להיתר בניה לפי סעיף 4 (א) לחוק הדירות ועלינו לחיות רק מפי הכתוב במפרט, קובע סעיף 5 לחוק הדירות כי מוכר שלא מסר מפרט יראוהו כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין. סעיף 5 (ג) קובע כי חובת הוכחת המתאים למקובל בנסיבות הענין-על המוכר. ברוח הוראה זו קבע הנשיא שמגר בע.א. 101/88 פד"י מ"ד 3 (582,586) כי הדרישות המופיעות בתקנות להיתר מלמדות על מגמת הפרשנות הראויה בחוזי רוכשי דירות. עולה מן האמור כי סטייה מדרישות התקנות מבלי שהקבלן הוכיח שבנה לפי המקובל בנסיבות העניין מהווה אי התאמה במובן ס' 4 (א) לחוק הדירות".

6. היסטורית השינויים של טופס המפרט הטכני

א. המפרט הטכני פורסם לראשונה בק.ת. 3207 מיום 31.7.1974 בעמ' 1612.

ב. בק.ת. 4604 מיום 18.3.1984 עמ' 1080 פורסם תיקון למפרט הטכני בצו מכר דירות (טופס של מפרט) תיקון התשמ"ד בו נערך מספר קטן של תיקונים כתוספת פרטי עורך הבקשה, פרטים לגבי פרזול דלת כניסה וניסוח של פרט 3.10 למפרט.

ג. בק.ת. 4256 מיום 2.8.1981 עמ' 1266 פורסם תיקון נוסף של המפרט הטכני שכלל תיקון חלק ב' לתוספת בסעיף 4 בפרט 4.7 והוספת נושא צנרת אספקת גז.

ד. השינוי הגדול ביותר בנוסחו של המפרט הטכני בוצע בק.ת. תשס"ח מס' 6649 מיום 24.2.2008 עמ' 532 צו תשס"ח-2008 שנכנס לתוקף שלושה חודשים מיום פרסומו, דהיינו ביום 24.5.2008.

ה. השינויים העיקריים בנוסחו החדש של המפרט הטכני החדש, לעומת המפרט הטכני הקודם, מתייחסים לנושא המורכב המסובך של שטח הדירה שהעסיק אינספור ערכאות משפטיות שניפקו עשרות רבות של פסקי דין בנושא שלא תמיד הייתה אחידות בפסיקה של הערכאות השונות שדנו בנושא. עוד כולל נוסחו החדש של המפרט הטכני פירוט שטחים נוספים המוצמדים לדירה, הערות לחישובי שטחים, חדרי מדרגות, חומרי הבניין ועבודות גמר, הרחבה של רשימת חדרים וגימורים בדירה ושטחים המוצמדים לה או משמשים אותה טבלה מס' 3 רשימת דלתות, חלונות ותריסים בדירה, טבלה מס' 4 –מתקני תברואה וכלים סניטריים, טבלה מס' 5 –מתקני חשמל, מתקני חימום/קירור בדירה, סידורי כיבוי אש ובטיחות בדירה, עבודות פיתוח ושונות, מערכות משותפות, חיבור המבנה למערכות תשתית, רכוש משותף-הוספת פרק חלקים שאין להוציאם מהרכוש המשותף, פרק חדש לעניין בית משותף ונספח א- מסמכים נוספים שיועברו לקונה ולנציגות בעלי הדירות.