תמ"א 38 ככה זה עובד

פרויקט תמ"א 38 הוא מהפרויקטים השאפתניים והמורכבים ביותר שנעשים כיום בישראל. כל פרויקט נדל"ן בפני עצמו הוא דבר לא פשוט, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בפרויקט שבו בניין קיים זוכה לשיפוץ ולתוספות שונות, בהתאם לחוק. על אף שלא מדובר בבנייה מאפס, זוהי תכנית שיכולה לגרור אחריה לא מעט עיכובים.

ככלל, תכנית תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה. בכדי למשוך יזמים וקבלני ביצוע לבצע פרויקטים כאלו מיוזמתם (ובכך להגדיל את כמות הבתים בישראל אשר נחשבים עמידים בפני רעידות אדמה), ניתנות להם מספר הטבות אשר יתממשו עם סיום הפרויקט. לדיירים ניתן הבונוס של בניין משופץ ונעים למגורים, בטיחות כמובן - ולעיתים גם הרחבת זכויות על הנכס הקיים.

לאחר שסקרנו את הסיבות לבצע פרויקט כזה, חשוב מאוד להבין כיצד הוא מתנהל בפועל - וזה ממש לא דבר של מה בכך. כדאי מאוד להקפיד על סדר השלבים שנציין כאן, כדי להבטיח שהפרויקט יתנהל במהירות וביעילות האפשרית.

1. הכנת ה'קרקע' לפרויקט

לפני הכל, חשוב לוודא כי דיירי הבניין מסכימים לתהליך. אם לא הושגה הסכמה של מרבית הדיירים (66%), לא ניתן להוציא את הפרויקט לפועל. יותר מזה: הנציגות שתיבחר לנושא חייבת להיות מאושרת על ידי 80% מהם - אחרת דבר לא יוכל לזוז.

אך מלבד הבדיקה הזו, יש לבצע בדיקה אחרת, לא פחות חשובה: בדיקת ההיתכנות של פרויקט תמ"א 38 בבניין. בדיקה זו צריכה לכלול שני גורמים בעיקר - עו"ד תמ"א 38 ומהנדס בניין. הראשון יוודא כי מבחינה משפטית אין שום מניעה לבצע את הפרויקט והשני - את נתוני המבנה והאם הוא מתאים לפרויקט מסוג זה.

2. פרסום מכרז להתחלת העבודות

זהו השלב בו הדיירים קוראים לאנשי המקצוע - יזמי נדל"ן וקבלנים, להגיש את הצעותיהם לביצוע הפרויקט. המגישים יציעו את הצעותיהם לא רק מבחינת העלות הכוללת, אלא גם מבחינת התכניות הכלליות, השינויים המוצעים וכדומה.

חשוב מאוד לקבל לפחות שתי הצעות, כדי להשוות ביניהן ולדעת שבחרתם את ההצעה המתאימה ביותר. לאחר מכן, יש לסכם את התנאים מול הקבלן, את תאריך התחלת העבודות, תאריך הסיום ועוד (אלו יהיו לרוב מצוינים בהצעה שהוגשה, אך חשוב לבדוק זאת שוב לפני החתימה).

עניין חשוב נוסף הוא לבדוק איזה מהנדס בניין הוא שחתום על העבודות. אם זה אפשרי, מומלץ לשכור את שירותיו של אותו אדם שבדק את הבניין בשלב הראשון - זהו אדם שמונה על ידכם ולכן הוא יהיה אמין יותר.

3. בדיקת התכניות על ידי הרשות המקומית

התוכניות שמנסח מהנדס בניין חייבות כמובן לעבור אישור של הרשות המקומית - העירייה, המועצה האזורית או המועצה המקומית - בידי מפקח הבנייה המתאים. הבדיקה הזו חשובה למען 'סגירת כל הקצוות'. אם היא לא תיעשה, בעתיד אתם עלולים להיתקל בבעיות.

הרשות המקומית בודקת לא רק את טיב התכניות ואת האפשרות לסכנה לציבור במהלך העבודות ולאחריהן, אלא גם את השמירה על צביון המקום ועל חוקי הנראוּת של הבניין, אשר משתנים בין רשות אחת לאחרת.

4. ניסוח הסכם שלם בעזרת עורך דין

זהו עוד איש מקצוע שהזכרנו קודם ואשר חשיבותו אינה ניתנת לערעור. עו"ד תמ"א 38 חייב ללוות אתכם בכל השלבים ולבדוק מול אנשי מקצוע את כל ההיבטים המקצועיים, אך מעל לכל הוא צריך לנסח יחד איתכם, בסופו של התהליך, את החוזה אשר מאשר את תחילת העבודות. אל תתחילו לעשות דבר בלעדיו.