תמ"א 38-1: איך לרתום את הדיירים כשותפים להצלחה

תמ"א 38/1 הינה תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה באמצעות חיזוק שלד המבנה הקיים. התקן המאפשר חיזוק במסגרת תמ"א 38/1 חל על מבנים שנבנו לפני ה-1 בינואר 1980.

בשנת 1975 נכנס לתוקף בישראל תקן 413, הקובע את הדרישות ההנדסיות לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. בפועל, התקן יושם באופן מלא רק במבנים שנבנו החל משנת 1980 ואילך ולכן, מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1980 מוגדרים ככאלה שאינם עומדים בתקן, והם זכאים לבדיקה ולחיזוק במסגרת תמ"א 38/1.

תוכנית תמ"א 38 נועדה לטפל במבנים אלו, מתוך הכרה בצורך לחזק מבנים ישנים ולהפחית את הסיכון במקרה של רעידת אדמה.

תשתיות ושמירה על מרקם החיים בפרויקט

בפרויקטים של התחדשות עירונית, בהם הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין במהלך העבודות, יש חשיבות עליונה לשמירה על רציפות שגרת החיים של הדיירים המתגוררים בפרויקט. שירותי האינטרנט והטלפוניה, מיזוג אוויר, מערכת הגז, חימום מים בדוד – אלו חלק מהמערכות אשר יושפעו מעבודות החיזוק ותוספת הבנייה ולכן יש צורך בתכנון מראש וביצוע פתרונות זמניים וטכנולוגיים שיבטיחו חיבור תקין ורציף לדיירים. כיצד ניתן להבטיח רציפות שירותי התשתיות השונות במהלך הבנייה?

1. מיפוי תשתיות - לפני תחילת העבודות, מומלץ למפות את כלל התשתיות במבנה - כבלי תקשורת, מיקום מעבי מיזוג בחזיתות, מיקום בלוני הגז, תוואי הזנת מים וכו'. שליטה במיקומים תאפשר תכנון העבודה ומתן מענה עוד בטרם תנותק מערכת ותשתית קיימת.
2. תוכנית עבודה - יש להכין תוכנית עבודה הכוללת העתקת קווי קיימים והתקנתם מחדש (במיקום זמני או קבוע) כך בכדי לצמצמם את הפגיעה למינימום האפשרי.
3. הערכות עם ציוד משלים - כיוון שידוע כי מערכת הגז תנותק לפני תחילת העבודות, תשתית האינטרנט החיצונית כנראה תינזק, דודים על הגג יצטרכו לפנות מקומם לטובת המשך הבנייה, יש להערך עם ציוד משלים וזמני אשר יסופק לדיירים למשך העבודות:

• שימוש בנתבים (ראוטרים) - שימוש בנתבים אלחוטיים זמניים, המופעלים באמצעות כרטיס SIM, יכול להבטיח פיזור אות Wi-Fi בכל רחבי הבניין. מנסיון, רציפות בחיבור לאיטנרנט, עדיפה לדיירים יותר מרציפות באספקת המים.
• כיירים חשמליים - לפי תקנות הבטיחות, לא ניתן לעבוד באתר עם מערכת גז פעילה ולכן יש לנתקה. יידעו את הדיירים בנושא וספקו להם כיירים חשמליים בטרם יחלו העבודות.
• מיזוג ואוורור - הצטיידנו במס' מאווררים ואפילו מזגן נייד אשר יחכו ליום פקודה במחסני האתר ויסופקו לדייר שנפגעה מערכת המיזוג בביתו עד לתיקון והשמשת המערכת מחדש.
• חימום מים חשמלי - פירוק המערכת הסולארית הקיימת מתבקשת לטובת עבודות הבנייה. בדקו אפשרות להתקנת אטמור חשמלי או אספקת דוד קטן דירתי לכל דירה.

סקר מצולם (סטילס ווידאו). כלי לניהול סיכונים ומניעת מחלוקות

בפרויקטים של תמ"א 38/1, עבודות בנייה עלולות לגרום לנזקים לדירות ולרכוש של הדיירים, או לפחות להוביל לטענות מצד הדיירים על נזקים שנגרמו במהלך הפרויקט. אחת הדרכים היעילות למניעת מחלוקות, לשמור על אמון הדיירים ולהגן משפטית על היזם והקבלן, היא ביצוע סקר מצולם (סטילס ווידאו) מקיף טרם תחילת העבודות.

1. תיעוד מצב קיים - סקר מצולם הוא פעולה שבה מתעדים בצורה יסודית את מצב הדירות, השטחים המשותפים והבניין כולו, לפני תחילת העבודות. התיעוד כולל צילומי סטילס ווידאו, שמטרתם להראות את מצב הרכוש הקיים (למשל: סדקים בקירות, מצב תשתיות, ריצוף, דלתות וחלונות).
2. מניעת מחלוקות ותביעות - תיעוד מספק הוכחה ברורה למצב הקיים, כך שניתן להשוות בין מצב זה למצב בתום הבנייה. הדבר עוזר למנוע תביעות מצד דיירים הטוענים לנזקים שלא נגרמו במהלך הפרויקט.
3. שמירה על יחסי אמון -  תהליך שקוף של תיעוד ויידוע הדיירים מחזק את האמון בין הקבלן לבין הדיירים, שכן הוא מראה על רצינות ואחריות מקצועית. כדאי לשתף את המפקח מטעם הדיירים בביצוע הסקר ואת הדיירים עצמם.
4. מועד ביצוע הסקר - בצעו את הסקר לפני התחלת העבודות אך לאחר שהתקבלו כל האישורים הדרושים לפרויקט.
5. תיעוד מחוץ לבניין - מעבר לדירות ולשטחים הפרטיים, תעדו גם את מעטפת הבניין, והמבנים השכנים (חזיתות וחצרות) והתשתיות העירוניות (מדרכות, כבישים, ספסלים, עמודים וכו'). הוכחה מצולמת תעזור לכם במקרה של מחלוקת עם גורמים שאינם קשורים אישית לפרויקט המתנהל.

שירותי הנדימן ותחזוקה מהירה לדיירים

במהלך פרויקטים של תמ"א 38, הדיירים מתמודדים עם אתגרים יומיומיים הנובעים מעבודות הבנייה ותקלות שונות. תופתעו לגלות כמה פעמים ישנה תקלה שמתגלה שלא בזמן ביצוע העבודות ונוכחות פועלים באתר. רוב התקלות יפתרו תוך דקות ספורות (נתיך חשמל שקוצר,נזילה סגירת הזנת המים לדירה וכו'), ולא ידרשו 'הקפצת' כלל גורמי המקצוע והקבלנים. בכדי לספק מעטפת לפתרון התקלות ולחזק את תחושת האחריות אל מול הדיירים, מומלץ להתקשר מראש עם הנדימן העובד באזור הפרויקט לטובת מתן מענה מיידי, גם שלא בשעות העבודה, עבור טיפול בתקלות הקלות הללו, ואפיון תקלות 'כבדות' יותר.

פירוק ושימוש במדרגות

בפרויקטים של תמ"א 38/1, פירוק המדרגות הוא שלב הכרחי אך מורכב, במיוחד כאשר הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין. השבתה של אמצעי הגישה המרכזי (והיחיד) יכולה לגרום לחוסר נוחות משמעותי ואף להוביל למחלוקות ותלונות. כדי להתמודד עם האתגרים הללו, נדרש תכנון מוקדם, תקשורת פתוחה ופתרונות זמניים שיאפשרו לדיירים להמשיך בשגרת חייהם בצורה הטובה ביותר.

1. פירוק בשלבים - אם ניתן, יש לבצע את פירוק  והתקנת והמדרגות בשלבים, כך שאולי משך הביצוע יתארך, אך לפחות יהיה מגודר בזמן, יש לשקול זאת.
2. היערכות לגישה זמנית - התקנת מהלך זמני מעץ, התקנת מעבר מקורה, השמשת מעלית (רלוונטי למקרים בהם יש מעלית חיצונית) – יקלו על הדיירים ויעזרו לצלוח את תקופת הפירוק המתאגרת.
3. סיוע פיזי - מינוי צוות עזר לסיוע יומיומי לדיירים שזקוקים לעזרה בעלייה וירידה, במיוחד עם חפצים כבדים.

חשמל

הנושא של חשמל ארעי בפרויקטי תמ"א 38-1 הוא חשוב ומאתגר. יחד עם זאת, כיוון שמדובר בפרויקט 'מחושמל', שווה לבחון אפשרות של הגדלת החיבור הציבורי בטרם יחלו העבודות לטובת שימוש בחשמל ע"י הקבלן המבצע. אפשרות נוספת היא התחברות לדירה קיימת, עם חיבור מספק, לצורך ביצוע העבודות השונות.

ככל ולא מתאפשר להתחבר ללוח הציבורי או לאחת הדירות עקב גודל חיבור שאינו מספק, שקלו להציב גנרטור בשטח הפרויקט. אמנם עלות קווט"ש בגנרטור יקרה יותר, אך לפעמים ההמתנה לחיבור ארעי ארוכה, מייגעת ודורשת הכנות רבות כך שיש לבחון את העלות אל מול התועלת.

ספיירים וטיפים לגמר

שלב עבודות הגמר בפרויקט תמ"א 38-1 הוא קריטי להבטחת איכות הביצוע והעמידות לאורך זמן. אתגרי החיבור בין מערכות ותשתיות ישנות לחדשות, יחד עם הצורך לשמור על אחידות אסתטית ופונקציונלית, מחייבים תכנון מדויק, בחירת חומרים נכונה ושמירה על מלאי חומרים לעתיד.

1. חיבורים, טיח וריצוף - תכנון מדויק של חיבורים. יש להתחשב בגובה ובעובי שכבות הטיח והריצוף כדי להבטיח חיבורים מושלמים בין אלמנטים ישנים לחדשים – תחתית רצפות, גובה מילוי וכו'. תכנון מקדים, ביצוע בדיקות אל הרס ולקיחת מדידות מדויקות והתאמה לשינויים בשטח, מונע פערי גובה, בעיות איטום ונזילות בין ישן לחדש.
2. שמירת ריצוף קיים -  במסגרת פרויקטי תמ"א 38, בדרך כלל מתווספים שטחים לדירות הבעלים כמו מרפסות, ממ"דים והגדלת חדרי שינה. לטובת ביצוע ההגדלה נדרש לפרק מחיצות פנים ו/או קירות חוץ ישנים מה שמצריך השלמת ריצוף באזור ההרחבה. כמעט ובלתי ניתן להשיג את סדרות הריצוף הקיימות בדירות שהוקמו לפני עשרות שנים ולכן, ממולץ לשמור על הריצוף הקיים כמה שניתן ולשמור אריחי ריצוף ישנים מדירות הנכנסות לשיפוץ נרחב. זה יכול לחסוך לא מעט כסף והרבה כאב ראש :)

קשר עם הדיירים

בסוף, מדובר באנשים. נסו להבין את מצוקת הדיירים בזמן הבנייה ולתת מענה ברמתכם. הערכת הדיירים למבצעי הפרויקט תעזור בקידומו ותשרה אווירה חיובית באתר.

1. עדכון הדיירים - ניתן לעדכן את הדיירים בכמה פלטפורמות שונות – לוח מודעות, קבוצת וואטסאפ, עדכון חודשי במייל. העדכונים משרים ודאות בקרב הדיירים ורותמים אותם לפרויקט.
2. מופעים משותפים - ערכו מופעים קטנים בשיתוף הדיירים בנקודות זמן שונות הרמת כוסית להתחלת הפרויקט, 'קידוש' וחלוקת חלות ביום שישי, חלוקת מארז פירות יבשים בטו בשבט. מופע קטן פעם בכמה שבועות יחזק את הקשר עם הדיירים וישאיר אותם עם טעם טוב, גם בתקופות לחוצות.