צעדים ראשונים בפרויקט בנייה מורכב - מרגע אישור תב"ע ועד תכנון מפורט

"סוף מעשה במחשבה תחילה". בבואנו לתכנן את היום, החודש או השנה, כדאי מאוד להיות מודעים לקונטקסט בו אנו פועלים. לכאורה פשוט. אך כשמדובר בפרויקטים מורכבים וארוכים, עם מספר שותפים, רוויי תקציב, רוויי מנהלים, זה הופך להיות פחות פשוט.

לרוב השותפים לוחצים, ויש ציפייה שהאדריכל כבר יראה מצגת של הפרויקט חודש מהרגע שאושרה התב"ע או נחתם חוזה. האם זה אפשרי? מה בדיוק ניתן לצפות אליו בשלב זה? מה סדר הפעולות בפרויקט שלוקח שנים ארוכות עד הביצוע?

התנעה מסודרת של הפרויקט, תאפשר למנהל לראות את התמונה הרחבה של הפרויקט, ההשפעות ההדדיות מתחום לתחום, ולפעול בצורה ממוקדת כדי לשחרר חסמים מראש ולטפל בנתיבים הקריטיים גם בשוטף.

קריאה והבנה של חוזים והתחייבויות

כל פרויקט מגיע עם חבילה של חוזים- חוזים בין שותפים, חוזים שקיבלו הדיירים, מפרטים של לקוחות קצה משמעותיים או שוכרים שכבר הביעו עניין בפרויקט. במקרים של בניה ציבורית או מטלות יזם- נוספים גם חוזים עם העירייה וגורמים נוספים מטעמה.

התחילו למפות התחייבויות אלו איך שנוח לכם. דרך נוחה ופשוטה היא טבלת אקסל מרכזת. במקרים של חוזים עבי כרס - ניתן להיעזר בעזרה חיצונית. מנהל הפרויקט יפעל בהלימה לחוזים אלה מאחר והם המגדירים לו את התוצר הנדל"ני, ואת ההתחייבויות הבסיסיות בין היזם לדיירים/ לקבלן ועוד.

החוזים יכולים להכתיב מנעד רחב של אילוצים, החל מלוח הזמנים, ועד לטבלאות שטחים או מפרט. לכל אלו גם את נקודת המוצא התקציבית שהם מגדירים. ובמעלה הדרך כשמחליטים על חריגה מהמפרט החוזי למשל, חשוב שכל השותפים בפרויקט יכירו את ההיתכנות לשינוי, יכירו את העלות ומי לפי החוזה אמור לממן אותה.

תכנית העבודה בפרויקט מורכב

תכנית העבודה גזרת מכמה משתנים:

• לוחות הזמנים כפי שהוגדרו בחוזים/ התחייבויות
• שלביות בתקנון התב"ע- אם הוגדרה כזו
• זמני ביצוע משוערים עבור כל רכיב בפרויקט
• שלביות הפרויקט/ שלביות ההיתרים הרצויה עבור היזם

מומלץ להכין טבלה, מחולקת לשנים וחודשים, בשורות שונות ייכנסו המשכים המשוערים, יחד עם באפרים מתאימים. יש לסנכרן בניהם כדי שמצד אחד הפרויקט יגיע בהקדם לביצוע, ומצד שני לדאוג שהביצוע לא עוצר וממתין להיתרים.

לעיתים שלביות הפרויקט תעוגן בתב"ע על מנת לוודא שאינטרסים ציבוריים לא נפגעים. משלביות זו אמנם לא ניתן לחרוג, אך ניתן לאחד או לפצל שלבים בתיאום עם הרשות ובכך לפעול לקידום הפרויקט יחד עם קידום האינטרס הציבורי.

קיבוע החלטות יזם ותמהיל

במגורים- תמהיל הדירות, גודל, מספר חדרים, שטח מרפסת, הוא קריטי להצלחת המכירות למשל, ומי שמגדיר אותו הוא מחלקת השיווק לאחר שעשו סקר שוק באזור. במבנה ציבורי, העירייה תהיה זו שמאשרת את תמהיל השימושים והשטחים.

דוגמאות להחלטות יזם נוספות שקריתיות כבר בשלב זה:

• עמידה בתקן  LEED ומאיזה סוג? 
• סוג המסחר בפרויקט - מסעדות? אופנה? סופר?
• בדירות - ממ"דים/ממ"קים
• האם נדרשת הפרדה תנועתית מלאה בין משתמשים?
• האם נדרשת הפרדת מערכות מלאה בין משתמשים?
• גודל לובאי הכניסה הרצוי?
• קהל היעד של הפרויקט?
• רמת הגמר הרצויה?

ועוד...

תכנון ראשוני

בשלב זה ידייק האדריכל בתיאום עם היזם לאור החלטותיו את התכנון על מנת להביא את כלל ההחלטות לידי ביטוי בתכנון. יתקיימו מספר סבבים עד שהיזם יהיה שבע רצון מהתוצר הנדל"ני ויהיה אפשר להכניס יועצים שלא היו בתמונה עד כה.

הכנות מקדימות לתכנון מפורט

• גיוס יועצים
• מדידה להיתר
• קידוחי ניסיון
• דוח קרקע
• איתור תשתיות

שלב זה יכול להתקיים במקביל לשלבים  הקודמים. כרוך בסכומי כסף לא קטנים, יכול להגיע לכמה מיליונים, לכן כדאי לדעת שהפרויקט אכן קורה או לחילופין שהסכומים ברורים למזמין העבודה. למצוא מתכנן/ קבלן לכל עבודה כזו כולל מכרז מסודר ובדיקת הצעות מחיר יכול לקחת חודש או יותר, וגם העבודה עצמה יכולה לקחת זמן. קחו את הזמן הזה כשאתם באים לתכנן את העבודה.

1. גיוס יועצים  - בחרו כאלה שיש לכם ניסיון איתם לכל אורך הפרויקט, כולל ביצוע. שנתנו לכם שירות טוב, היו מקצועיים ולא הקשו על הפרויקט. הם השותפים שלכם לדרך
2. מדידה להיתר - השלב הראשון בהיתר הוא תיק מידע ולשם כך תצטרכו מדידה מעודכנת. לעיתים קיימת אחת, יש לוודא שמעודכנת
3. קידוחי ניסיון - אחד הדברים הראשונים שכדאי לעשות מאחר ורק לאחר קידוחים אלה, יכול מהנדס הקרקע להוציא דו"ח קרקע והקונסטרוקטור יוכל לתכנן את הביסוס והדיפון, מהותי להיתר
4. איתור תשתיות - קשור לתכנון עוגנים בהיקף המגרש/ מניעת פגיעה בתשתית עירונית העוברת במגרש אם יש חשש לכך. לא בכל פרויקט חובה בשלב זה

פרוגרמה הנדסית

כעת הגיע העת לברר את הדרישות הטכניות המדויקות של הפרויקט וכמובן גודל הפירים הנדרש בגרעין.

דוגמא להגדרות חשובות בהנדסת הפרויקט בתחילת הדרך:

• בטיחות - מגדיר את רמת הסיכון של כל אזור, רמת עמידות האש הנדרשת של הקונסטרוקציה
• אינסטלציה - באמצעות רמת הסיכון תגדיר את גודל מאגרי המים במרתפים
• מיזוג אוויר - באמצעות הגדרות הבטיחות יגדיר את גודל פתחי שחרור העשן מהמרתף, מיקום, גודל ומספר הצ'ילרים ויחידות העיבוי
• חשמל - זה הזמן לפתוח הזמנה בחברת החשמל ולהתחיל לקיים שיח עמם על מיקום חדרי טרנספורמציה. סיכום עקרוני עם חח"י יהיה תנאי לקליטת הבקשה, מדובר בדרך כלל בתהליך ארוך ולכן רצוי להתחיל אותו מוקדם ככל האפשר
• מעליות - מספר המעליות במבנה

את הפרוגרמה ההנדסית על היזם לאשר מאחר ולעיתים קרובות יהיו כמה חלופות מעט שונות עם נגזרות שונות בעלות המתקנים/ נוחות המשתמש/ תפעול/ תחזוקה.

בסיום שלב זה, יחל תהליך תיאום בין היועצים לאדריכל להטמעת הדרישות. שלב זה ייקרא "תכנון מפורט".