תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה האם כדאי להגיש אותה ומהם הסיכויים להצליח בה?

האם כדאי להגיש תביעת ליקויי בנייה נגד קבלן? זו השאלה המרכזית בה מתחבטים בעיקר רוכשי הדירות החדשות במדינת ישראל וגם אותם אנשים אשר בנו את ביתם על קרקע שלהם ו/או הרחיבו/שיפצו את ביתם/דירתם. במאמרנו זה ננסה להשיב על השאלות החשובות האם כדאי להגיש תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה, מתי יש להגיש את התביעה ומהם סיכוי ההצלחה בתביעה שכזו?

מהי תביעת ליקויי בניה נגד קבלן?

הכינוי הכללי של תביעה נגד קבלן בכל הקשור לרכישת דירה חדשה או לבניה עצמית, או להרחבה או שיפוץ מבנה או דירה הנו תביעת ליקויי בנייה. אך אין מדובר בתביעה אך ורק בגין ליקויי בנייה. בתביעת ליקויי בניה נגד קבלן, נכללים, בדרך כלל, ראשי נזק נוספים כגון פיצוי בגין איחור במסירה, ירידת ערך בשל ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון, ירידת ערך בשל שטחים קטנים יותר מהמובטח של הדירה או אלמנט או חלק כלשהו שלה, עגמת נפש שנגרמה לרוכש/ למזמין בגין הפרות ההסכם ע"י הקבלן, פיצוי בגין דיור חלופי במקרה בו לצורך תיקון הליקויים יש לפנות את הדירה מיושביה, פיצוי בגין הובלה ואחסנה של מיטלטלי הדירהאם לצורך ביצוע תיקון הליקויים יש לפנות את הדירה ממטלטליה (זה קורה בעיקר במקרים של צורך בהחלפת ריצוף, או תיקוני טיח וצבע מסיביים בכל רחבי הדירה),

ראשי נזק נוספים בתביעות ליקויי בנייה נגד קבלנים הנם: החזר הוצאות שהוצאו בגין חוות דעת מומחה מטעם התובעים, החזר הוצאות בגין תשלום למומחה מטעם בית המשפט, אגרות תביעה ששולמו לבית המשפט (מחצית ראשונה של האגרה וכן מחצית שניה של האגרה ככל שגם זו שולמה) ושכר טרחת עו"ד.

מתי כדאי להגיש את תביעת ליקוי בניה נגד קבלן?

ראשית- אין מה למהר. בדרך כלל בעת קבלת מפתחות הדירה החדשה, נהוג לערוך פרוטוקול מסירה בו זכאים רוכשי הדירות לרשום את כל הליקויים שהם מגלים באותה עת. באופן טבעי, מתגלים ליקויים נוספים תוך כדי מגורים בדירה. הדבר מזכיר את תקופת ה"הרצה" שהייתה נהוגה לפני שנים רבות ברכישת רכב חדש. בתקופה זו תגלו אם התריס החשמלי "נתקע" לפתע, אם דלת כלשהי חורקת או משפשפת את הרצפה בפתיחה או בסגירה, אם חלון כלשהו לא נסגר היטב, את הפגמים הכתמים והלכלוך של הריצוף לאחר סיום הנקיון של הדירה, אם השיפוע של הריצוף הונח הפוך בחדרי הרחצה או במרפסת והמים זורמים לכיוון תוך הדירה במקום לכיוון הניקוז , נזילות במקומות שונים, חדירת רטיבות מבחוץ ועוד. מדובר בליקויים, שכל עוד לא גרתם בפועל בדירה, לא ניתן לגלותם בזמן הקצר העומד לרשותכם בעת עריכת הפרוטוקול.

חשוב ביותר! ברגע שאתם מגלים ליקוי או פגם שכזה, שילחו מיד! מכתב, בדואר רשום (לא בפקס ולא בדוא"ל) למוכר הדירה ו/או לקבלן המבצע ודרשו לתקן את הליקוי. ככל שמדובר בפגם או בליקוי חמור, המפריע בצורה משמעותית לנהל חיים סבירים בדירה, דרשו מהקבלן שיתקן את הפגם בדחיפות. בחוזים רבים, נוהגים הקבלנים לציין כי הם יבצעו את כל התיקונים (למעט אלה הדחופים) בצורה מרוכזת בתום "שנת הבדק", מונח שהומצא על ידי הקבלנים. ככל שמדובר בליקויים לא מכבידים במיוחד, רצוי להמתין עד סוף שנת הבדק, וזה מגביר את הסיכויים שמרבית הליקויים בדירה יתגלו עד מועד זה.

לקראת סוף שנת הבדק, אך כחודש לפניה, מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בתחום ליקויי בנייה על מנת שילווה אתכם משלב זה ואילך מול הקבלן. חשיבות ההתקשרות עם עו"ד כבר בשלב זה, נובעת מן הצורך למצוא את המהנדס המקצועי המתאים לביצוע המשימה ולאו דווקא "לדוג" מישהו מהאינטרנט בשל העובדה כי הוא מפרסם את עצמו ומציע "חוות דעת" במחירים מפתים. הכנת חות דעת בצורה רצינית מחייבת שעות עבודה רבות של המהנדס ומכאן ברור כי מי שיגבה מחיר נמוך במיוחד, לא ישקיע יותר מדי זמן בהכנת חוות הדעת בצורה יסודית.

חשיבות רבה קיימת ל"כימיה" ולשיתוף הפעולה בין המהנדס ובין עורך הדין. בד"כ, עו"ד מקצועי ומנוסה בתחום יבקש לערוך שינויים ותוספות רבות בחוות הדעת. כבר נתקלתי בהרבה מקרים, כאשר הגיעו אלי לקוחות עם חוות דעת ממהנדס שאיני מכיר, הוא סרב לערוך שינויים בחוות דעתו לבקשתי, כאילו מדובר היה בלוחות הברית שחלילה מלגעת בהם. עורך הדין יפנה אתכם למהנדס בנין עם "קבלות" המתמחה בתחום ליקויי בניה, שיבדוק את כל הדירה ולא רק את הליקויים שאתם גיליתם שכמובן עליכם לספר עליהם ולהראות לו, ויכין עבורכם חוות דעת הנדסית לגבי מצב הדירה, הליקויים הקיימים בה, אלה הניתנים לתיקון ואלה שלא ניתנים לתיקון ומומלץ לגביהם לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך (לא אלה המעריכים שווי פרטי תכולה מטעם חברות הביטוח) כדי לקבל ממנו חוות חוות דעת לגבי ירידת ערך של הדירה.

בקשו מהמהנדס שיתמחר עלות תיקונו של כל ליקוי וליקוי, בעלויות הכספיות כפי שיעלה לכם לתקן באמצעות קבלן פרטי מטעמכם, שיקבע את עלות הפיקוח ההנדסי ושלא ישכח את המע"מ. בנוסף, בקשו מהמומחה שלכם שייקבע את מספר ימי העבודה הדרושים לצורך תיקון כל הליקויים בדירתכם, וכן שיקבע, האם לצורך ביצוע התיקונים, יש לפנות את תכולת הדירה ו/או האם משפחתכם צריכה להתפנות מהדירה לתקופה זו ולכמה זמן.

לאחר שחוות דעת המהנדס תתוקן ותושלם, זו העת לשלוח אותה למוכר הדירה/לקבלן, בדואר רשום כמובן (ולא לשכוח לשמור על אישור המשלוח בדואר רשום, שמומלץ לשדכו לעותק של המכתב ששלחתם) ולבקשו לתקן את כל הליקויים המפורטים בחות הדעת. עליכם ליתן למוכר/לקבלן את ההזדמנות והאפשרות לבצע כל תיקון שברצונו לבצע. מומלץ לא להתנות תנאים כלשהם ולאפשר לו לתקן לפי הבנתו, אלא אם מדובר במשהו מיוחד שחייב להיות מתוקן בצורה מיוחדת. ככל שהמוכר/הקבלן יתקן את כל הליקויים, בזה יסתיים הענין תוך תקווה כי לא יתגלו בעתיד ליקויים ופגמים נוספים.

במידה והמוכר/הקבלן יסרב לבצע את התיקונים, כולם או חלקם, למרות ההזדמנות שנתתם לו, זה השלב בו עליכם להחליט, האם אתם זונחים את הענין, או ממשיכים קדימה במאבקכם ומגישים את התביעה לבית המשפט.

מהם סיכויי ההצלחה של תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה? 

מנסיוני בן עשרות השנים בהן אני מטפל בכל סוגי תביעות ליקויי בנייה, נתקלתי לא אחד ברוכשי דירות מפוחדים ומבוהלים החוששים מפני התמודדות עם הקבלן והגשת תביעה משפטית נגדו לבית המשפט. לא אחת שמעתי מפיהם, כי כאשר הם רמזו למוכר/הקבלן שאם לא יתקן את הליקויים הם יפנו לבית המשפט, תגובתו הייתה כי הוא מעסיק "סוללה" של עורכי דין מהטובים בארץ "על משכורת", הם לא מפחידים אותו, הוא יגרור אותם שנים רבות בהליכי משפט ויגרום להם הוצאות שהם לא יוכלו לעמוד בהן והוא מעולם לא הפסיד בבית משפט.

בנוסף הוא "מודיע" להם כי יגיש נגדם תביעה נגדית על סכומים עצומים בשל כל מיני "הפרות" של ההסכם על ידם ובסופו של דבר הם ישלמו לו פיצויים ולא ההיפך. פעמים רבות שמעתי גם על קבלנים המאיימים על רוכשי דירות שאם הם יגישו נגדם תביעה לבית המשפט, הם לא ירשמו את הדירות שלהם בטאבו. לא אחת מדובר ברוכשי דירה שכתוצאה מרכישת הדירה, הם שקועים עד צוואר בחובות ובתשלומי משכנתא והם חוששים כי לא יוכלו לעמוד בפני הוצאות כספיות נוספות, דבר המרתיע אותם וגורם להם, לעתים, לזנוח את ההליך המשפטי ופשוט, "להרים ידיים" ולוותר.

רבותי הקוראים, אין שום סיבה בעולם לוותר על זכויותיכם החוקיות, אין שום הצדקה להתנהלות תבוסתנית מצדכם ואין כל צורך להיבהל מאיומיו של הקבלן. בסופו של דבר, בד"כ, מי שצודק מנצח. ככל שבדירתכם ישנם ליקויי בנייה ופגמים בבנייה ברורים, כל הסיכויים שגם המומחה מטעם ביהמ"ש יבחין בהם ויציינם בחות הדעת שהוא יגיש לבית המשפט. ככל שהמוכר מסר לכם את הדירה באיחור, ללא כל הצדקה, הוא יחוייב לפצות אתכם בגין האיחור במסירה, אם ירצה או לא ירצה. ככל שלצורך ביצוע התיקונים ייקבע כי עליכם להתפנות מהדירה ו/או לפנות את המטלטלין, יחוייב המוכר/הקבלן לפצות אתכם בגין דיור חלופי, אחסנה והובלה הלוך וחזור של המטלטלין שלכם.

ככל שיתברר כי הגשתם תביעה אמיתית ולא מופרזת, מרבית הסיכויים כי ביהמ"ש יפסוק לכם פיצויים גם בגין ראשי הנזק הנוספים כגון: עגמת נפש, החזר אגרות ששילמתם ,החזר הוצאות ששילמתם בגין מומחים וכן שכ"ט עו"ד, הכל בהתאם לשיקול דעתו של ביהמ"ש ובהתאם למידת ההצלחה בתביעה. 

דעה אישית של כותב המאמר

לדעתי, השלב הנכון והראוי להגשת התביעה לבית המשפט הנו בתום "שנת הבדק" לאחר ששלחתם את חות הדעת למוכר/לקבלן ואפשרתם לו לתקן את הליקויים והוא לא עמד במשימה ולא תיקן את הליקויים. אין כל סיבה והצדקה לחשוש מפני עימות משפטי עם הקבלן, אשר יהיה גדול ככל שיהיה. "חוזקו" של הקבלן לא מקנה לו פריבילגיות או יחס מיוחד בבית המשפט ואתם והקבלן תקבלו בדיוק את אותו יחס ומי שיתברר כצודק - הוא יזכה בתביעה.. ככל שיש לכם תביעה צודקת כנגד הקבלן אין כל סיבה והצדקה שתחששו מפני הגשתה לבית המשפט.  ניהול נכון של התביעה ושיתוף פעולה בין מהנדס ועו"ד מקצועיים ומנוסים יניב את התוצאות החיוביות, וכמובן, גם אתם צריכים לשתף פעולה ולעזור בעניין.