ראיון עם אייל שטנבוים, מנהל אתר פרויקט גינדי תל אביב מטעם בסט

פרויקט השוק הסיטונאי בתל אביב מילא כותרות עוד לפני שכף חפירה אחת פצעה את הקרקע שיועדה למגה-פרויקט זה. מטרתה של גינדי השקעות, היזמים של הפרויקט, היא לספק חווית מגורים כוללת; מגורים, עבודה ופנאי, וכל זה בשטח של כ-55 דונם, הממוקם על אחת הצמתים המרכזיות בתל אביב – משולש הרחובות קרליבך-החשמונאים-מנחם בגין.

פרויקט זה משלב בתוכו מגוון שירותים עירוניים: מתחם מגורים של 11 בניינים בני 14 קומות כ"א, לצד תיאטרון, בית-ספר וגני ילדים, קאנטרי קלאב עירוני הכולל 3 בריכות שחיה (אחת חצי אולימפית), חדר כושר, אולם כדורסל, אולמות חוגים וספא וקניון אופנהTLV FASHION MALL  אשר יכלול כ-215 חנויות בשטח של כ-150 אלף מ"ר בשתי קומות מסחריות וכ- 1,200 מקומות חניה הפרוסים על פני 100 אלף מ"ר. נוסף על אלו, עתידים להתווסף למתחם 2 מגדלים בני 50 קומות כ"א (פרויקט תלתן שעדיין נמצא בבנייה). במילה אחת: וואו!

כבר בשנת 2011 דווח על כך ש-94% מהדירות בפרויקט נמכרו, ועוד ברווח של 14.4% - הצלחה אדירה בכל המידות לחברת גינדי השקעות והריבוע הכחול נדל"ן (הבעלים של הקרקע והיזמים של הפרויקט). ועכשיו, בינואר 2017, הצוותים באתר הבנייה מתארגנים כולם לקראת סיום העבודה ופתיחת האתר. הרי זה לא צחוק – המתחם המסחרי מיועד לארח את שבוע האופנה של גינדי לשנת 2017 (!)

פרויקט גינדי תל אביב, דצמבר 2016

כאחד הפושים האחרונים לקראת סוף העבודה, חברת בסט (החברה המבצעת הראשית של המתחם המסחרי) הביאה כתגבור את אייל שטנבוים, קבלן עצמאי שידוע כבעל יכולת לסגור את הפינות ולהביא את הפרויקט לכדי מסירה. אייל, שהתחיל לעבוד כפועל בניין עבור א.דורי, בתחילת שנות ה-90, כבר ראה הכל; "השוק הסיטונאי הוא לא המגה פרויקט הראשון שלי, זה מה שאני עושה במרבית חיי המקצועיים. עבדתי בחברת ש.א.פ; עבדתי בבורסה (בית ש.א.פ), במגדלי תל אביב, עבדתי על פרויקט הרחבת הכנסת - אני רגיל לעבוד בגדלים האלה, וזה בעצם מכין אותך להכל. באתר הזה, כמו בכל אתר בנייה, יש אתגרים מידי יום; יש הרבה קבלנים, הרבה מהנדסים, הרבה ספקים, והרבה פיקוח, ויש גם את המנהלים של גינדי שמעורבים בפרויקט ממש מהתחלה."

איך הגעת לפרויקט?

"אני נכנסתי לפרויקט לפני כשנה וחצי. בדיוק סיימתי לעבוד על פרויקט יחידות דיור בבית שמש, מסרתי את הפרויקט ונפגשתי עם מנכ"ל בסט. אמרתי לו: תשים אותי בפרויקט הכי מורכב שלך!" מגה-פרויקט השוק הסיטונאי אכן נחשב לפרויקט המורכב ביותר של בסט כרגע, ובמקרה זה הוא נכנס כ-"pusher", שתפקידו לדחוף את הצוותים כולם לכדי עבודה משותפת.

"באתי לסחוב בלוקים"

אייל הוא בין היחידים כיום שעברו את כל מסלול ההכשרה השלם בביצוע; הוא התחיל את עבודתו בשנת 93', אחרי הצבא, כעבודה מועדפת באתר בנייה: " לא חשבתי לפתח קריירה בענף הבנייה בשום שלב בחיים שלי. אחרי צבא, התחלתי לעבוד כפועל בניין בא. דורי בשביל לקבל את המענק. אני באתי לסחוב בלוקים כדי לקחת 6000 ₪ מענק. אחרי חצי שנה, מצאתי את עצמי עוזר של המנהל. עבדתי אז באילת, ואחרי שסיימתי את המועדפת, עברתי למרכז כדי לעבוד במשהו אחר. מהר מאוד התחרטתי וחזרתי לבניין.

עבדתי בחברת ש.א.פ 10 שנים, עשינו פרויקטים גדולים ויפים וב-2004 התפטרתי ונהייתי עצמאי. לקחתי לי שלד של בניין בניתי אותו, אחרי שסיימתי אותו לקחתי עוד שלד ובניתי גם אותו. ככה בניתי כמה בניינים, ומהר מאוד הבנתי שבביצוע אין כסף אז החלטתי לשנות כיוון - עברתי לניהול. למעשה התחלתי לקחת פרויקטים בניהול, בעיקר ממי שהסתבך או לא הצליח לסיים את הפרויקט, או לא ראה את הסוף של הפרויקט. הענף כבר מכיר אותי כמי שמצליח להביא את הפרויקט למסירה.

ומה אתה עושה כשאתה לא עובד על פרויקטים שהסתבכו?

מה שכולם עושים – בונה! תכל'ס, הענף הזה מורכב ללא הצדקה – סך הכל בונים.

איך מפשטים אותו עוד יותר?

מביאים פועלים נורמליים, ולא מחו"ל, אלא פה מהארץ.

סיני עולה לקבלן 1200-1300 ₪ ליום, עם כל המיסים שלו. זה המון כסף! מה הבעיה להביא קבוצה של גולנצ'יקים, שסיימו עכשיו צבא שיעבדו שנתיים בבניין? אפשר לבנות להם מסלול הכשרה כולל: עבודה מועדפת עם מענק, שנתיים לימודים כהנדסאי, המשך אחרי זה ללימודי הנדסה למי שרוצה. ככה יהיו עובדים צעירים, נמרצים וזמינים שירוויחו 500-600 ₪ ליום והמיסים שלהם יעלו פחות לקבלן. צריך לפעול כדי שזה יקרה, צריך לעשות פרסומות, צריך לכוון את החברה' הצעירים למסלולים האלה, ולא להפיל את כל הענף על הפועלים הזרים.

בשנת 2000 הגענו למצוקה אמיתית מבחינת עובדים. בדיוק התחלנו את העבודה בכנסת, והיינו בקשיים אמיתיים. בזמנו, שלחתי את הפקידה ללשכה להכוונת חיילים משוחררים שתביא לי 8-10 חברה'. היא הביאה לי 10 חברה' צעירים חמודים, תוך כמה שעות לימדתי אותם להעמיד תבנית ישר, וזה מה שהם עשו בשבילי כל יום - הם היו יוצקים לי את 2 קירות של 20 מטר כל יום, הרוויחו אחלה כסף והיו מבסוטים. מי אומר שאי אפשר לעשות את זה גם היום?

הישראלים, לא? הם לא רוצים להיות פועלים.

תשמעו, היום אף אחד לא רוצה להיות פועל. זה עבודה לסינים, עבודה לרומנים... אני שומע את זה כל יום. אני מבין למה הם עושים את זה, כי צריך להביא לשוק יותר עובדים ממה שיש. כיום אין הרבה עובדים בשוק, והם יכולים לעבור קבלן כל רבעון, אז כמה ימים לפני סוף הרבעון אתה כבר נכנס ללחץ – מה יהיה? מי יהיה? האם יהיו לי עובדים עוד כמה ימים? זו בעיה! אם היה קצת יותר עובדים ממה שצריך, היה מחיר הוגן ונורמלי לכולם, אז אף קבלן לא יהיה תלוי באחרים.

ספר לנו קצת על העבודה בכנסת

בכנסת אני ליוויתי את הפרויקט מהתחלה. חצי שנה ראשונה כל מה שעשינו זה רק הקמת אתר, העתקת תשתיות, להוציא את כל האישורים. לא משנה שזה הכנסת, עדיין צריך להשיג את ההיתרים מהעירייה. נוסף על כך, בפרויקטים ממשלתיים ישר מתחילים מהתביעות. שפיר זכתה במכרז, אז כל שאר המגישים ישר הגישו תביעות. היינו צריכים להתחיל בבנייה מהר כדי לקבוע עובדות בשטח – כלומר, היינו צריכים להתחיל לחפור במיידי. אז הבאנו את הקונטיינרים, וישבנו לעירייה על העורק עד שקבלנו את היתרי החפירה.

זה היה קצת יותר מורכב, זה היה אתר סגור כך שלא כל אחד יכול היה להיכנס. לפעמים זה היה גם לטובה - משטרת ההגירה, למשל,  לא יכלה לדפוק לי בדלת ולהיכנס, היו שומרים באתר שמנעו מהם להיכנס. אז הם היו מחכים לי בכניסה לאוטובוס של הסינים שייצא בסוף יום העבודה. זה כבר נהיה נוהל קבוע, כל בוקר השוטר היה מעדכן אותי את מי צריך להגיע ולשחרר מהכלא.

למה?

בזמנו היה בלגן עם הויזות. הן ניתנו לעובדים הזרים והאריכו תוקף מנהלתי על ידי משרד הפנים, כך שלא הייתה חותמת בדרכון. ומצד שני, זה היה אתר סגור, כך שאי אפשר היה להוציא מחדש כל פעם אישורים ל-800 עובדים חדשים. חוץ מזה, הכנסת היא, מה שנקרא, אתר חי, עם הבלגנים שלה. באותה תקופה היו הרבה הפגנות – הפגנת הנכים למשל, שאני מאוד תומך, אבל עדיין... בן אדם צריך לעבוד. המזל שלי שאני יודע לדבר עם אנשים, אז דברתי איתם והסתדרנו. 

זה היה פרויקט עצום ומשגע, עבדתי שם חמש שנים, ואחרי שהסתיים – המשכתי לדרכי.

משכן הכנסת לאחר ההרחבה

"אתה צריך לשלם כדי לעבוד – מי שמע על דבר כזה בכלל?"

ממה נגרמות הבעיות שמעכבות עבודה באתר בנייה?

לרוב, הפרויקטים מסתבכים בגלל מחסור בכוח אדם ניהולי מקצועי. הצלחה של פרויקט היום תלויה רק בצוות הניהולי של האתר, אבל בגלל ריבוי הפרויקטים בשוק, אין מספיק כוח אדם ניהולי איכותי למלא את המשבצת המתאימה. כתוצאה מכך, יש מחסור מוחשי במנהלי עבודה מוסמכים ומוכשרים, אז מתפשרים כדי להמשיך לתפעל את אתר הבנייה, ולוקחים צוות עם פחות ניסיון בשטח, צוות פחות מקצועי. היום כבר לא מוצאים מנהלי פרויקטים שבאמת מחזיקים את התקציב אצלם, שיש להם את הסמכות לקבל החלטות כמה אנשי צוות הוא צריך לאתר, כמה ציוד, איזה ציוד, מי קבלן המשנה וכו'. זאת המציאות.

בהרבה פרויקטים, המנהלים משמשים כצינור להעברת החשבונות למזמין, בעוד שהתקציב מנוהל על ידי הבקרה התקציבית במשרד, שלא רואה מה קורה בשטח.

זה מה שקורה היום בכל פרויקט בנייה?

לא, מה פתאום? המקצוענים באמת אף אחד לא מדבר איתם. אבל יש הרבה חברות שלוקחות על עצמן עוד פרויקט ועוד פרויקט והם צריכים מנהל שימלא משבצת. כל עוד המערכת דופקת, החשבונות רצים במערכת והכל בסדר. מהניסיון שלי, זה לא ממשיך לאורך זמן. מהר מאוד הדברים משתבשים. כשהמזמין מתחיל "לעשות שרירים" בודקים מה הבעיה, אבל בדרך כלל זה כבר מאוחר מידי. באחוזי הרווח של הקבלנים היום, אם אתה לא יעיל - אתה לא יכול להרוויח, והיום קשה מאוד לייעל את העבודה בשטח בגלל מחסור בכוח אדם ניהולי.

יש כאן מצב בלתי אפשרי; הקבלן צריך לשלם ערבות לבנק כדי לעבוד. זה אבסורד! עוד לפני תחילת הבנייה, אתה צריך להציג ערבות למזמין העבודה, להוכיח שיש לך את הכסף כדי לבנות. מי שמע על דבר כזה בכלל?

הקבלנים מעמידים ערבות?

כן. הקבלן נדרש לתת ערבות בין 5-10% ליזם. בעצם אף אחד לא מבטיח לו את התשלום עברו העבודה, בעוד שהוא צריך להבטיח שהוא יסיים את העבודה לשביעות רצון המזמין.

אז מה הקבלנים עושים?

הקבלנים, אין להם הרבה מה לעשות. רק חברה קבלנית שאין לה בעיה של תזרים מזומנים, יכולה לעמוד היום ולהילחם ביזמים. יש מעט מאוד חברות כאלו בארץ, אחת או שתיים. לחברות המבצעות אין את הכוח, הכלכלי או הפוליטי, להילחם ביזמים.

יש את ארגון הקבלנים, כביכול...

למה כביכול?

למה כביכול? כי זה לא ארגון הקבלנים, זה ארגון היזמים. אין מבצע אחד שנמצא בארגון הקבלנים. במקום שהקבלנים יתאגדו כקבוצה אחת, ויפעלו כדי להשיג את מבוקשם: להגדיל את אחוזי הרווח, להיכלל בחוק מוסר התשלומים, לעמוד כמקשה אחת נגד היזמים - הם אוכלים אחד את השני!

למה בעצם?

אסור שהגלגל שלהם יעצור. אז הרבה חברות מבצעות לוקחות גם פרויקטים מפסידים. יש פרויקטים שאני מעורב מאוד בנושא הכספי, ואני רואה את הכל. המצב קשה עבור כל הצדדים – המבצעים נדרשים להעמיד ערבויות גבוהות ליזמים ולהשקיע סכומים עצומים בפרויקטים ללא שום ערובה לכסף שלהם. אחוזי הרווח של הקבלנים מצטמצמים מידי שנה, מתפקדים רק אם הם מגלגלים את האשראי כל הזמן קדימה, והשוק עצמו שדורש עוד בנייה. אם מסתכלים על אחוזי הרווח, אין הצדקה כלכלית לבצע שום פרויקט היום במדינה.

אז מה הפתרון?

[אייל צוחק] למזלי, זה לא בידיי. אבל אני כן יכול לומר שהענף הזה צריך הסדרה בכל, מהעמדה של בית משפט מהיר לחיכוכי קבלנים ועד לפועלים שצריכים להביא.

אם אף אחד לא מרוויח מהמצב הקיים, אז למה לדעתך הוא ממשיך להתקיים?

מי שמרוויח מכל הבום הזה שקיים כיום זה רק הבנקים. כמה קבלנים פשטו את הרגל? הרבה. כמה יזמים פשטו רגל? גם הרבה. הרי לא כל יזם יש לו כסף, והיום כל אחד נהיה יזם. הם מוציאים דוחות אפס שמתאימים להון העצמי ולא לעלות האמיתית של הבנייה, כך שעוד לפני שמתחילים לעבוד, היזם צפוי להפסיד. אני מכיר את זה אישית. היזם יודע עוד לפני תחילת העבודה שהוא הולך לדפוק את הקבלן שלו.

כמנהל עבודה, אתה בטח מודע עכשיו לניסיונות להקים איגוד של מנהלי העבודה.

כן, זה התחיל לרוץ.

מה המטרה של המארגנים?

בפועל מי שמריץ את האתר הוא מנהל העבודה, לא המהנדס ביצוע ולא מנהל הפרויקטים. אם יש מנהל עבודה חזק אז האתר דופק כמו שצריך – אם יש מנהל עבודה חלש, אז האתר לא דופק. אין מה לעשות – הוא זה שנמצא למטה.

הם רוצים שמנהלי העבודה לא יהיו חשופים מבחינת אחריות בעת צרה. שיהיה ביטוח מסודר למנהלי העבודה, ושיהיה להם גב מבחינת הקבלן והיזמים – כך שאם המצב מסתבך וצריך לערוך מעצרים ולמצוא אשמים – אז כולם נעצרים, כולם נחקרים. אין לעצור רק את מנהל העבודה, אלא גם את המנהל פרויקט, את המפקח, את הבעלים וכו'. עוגת האחריות צריכה להתחלק בין כולם. ברגע שעוגת האחריות מחולקת, אותו מנכ"ל או אותו מנהל פרויקט מרגיש את אותה האחריות לספק ציוד בטיחות.

אז הנושא הוא בטיחות באתר?

היום הפכו את זה לנושא המרכזי, כן.

קיים גם מחסור במנהלי עבודה מוסמכים

נכון, מכמה סיבות: התנאים להכשרות היום הן בלתי אפשריות וזה גם שנתיים לימודים. אז למה שלא יהפכו את זה לתואר הנדסאי, שילמדו קצת אובר ויקבלו תעודה מקצועית על הדרך. הפתרון לזה הוא פשוט לדעתי – החברות הגדולות צריכות להתאגד ולהקים קורס בעצמן, שהן יקבעו את התנאים שלו. הן יכולות להפעיל את ההשפעה שלהן ברשויות כדי לקבל את כל האישורים הדרושים, וחצי מהדרישות גם ככה ממולאות על ידן – הוא מקבל אישור על כך שעבד אצל קבלן מורשה, הוא יחזור לסטז' בחברה עצמה. החברות המבצעות צריכות לייצר לעצמן מערכת שמוציאה להן עובדים ומנהלים בשוטף. זה יפתור את הבעיה של המחסור במנהלי עבודה.