הגורם המשמעותי ביותר בפרויקט - חוזים ודרכי התקשרות

הקדמה

במאמר הקודם הזכרתי את היזם, ועסקתי בהבדלים העיקריים בין מפקח צמוד, אשר לעתים משמש גם כמנהל פרויקט, לבין פיקוח עליון אשר מתבצע על ידי המתכננים השונים. במאמר זה אעסוק בגורם המשמעותי ביותר בכל פרויקט – הקבלן.

יזם, בעל קרקע, רשות מקומית הבונה בתחומה, מדינת ישראל, כל אחד מאלה, החפץ לבצע פרויקט בנייה, קטן כגדול, ישכור את שרותיה של חברה קבלנית, לביצוע העבודות.

חוק רישום קבלנים מגדיר את התנאים לרישום קבלן ולעמידתו בתנאי החוק, ולצידו של החוק, תקנות רבות המסדירות את דרכי פעולתו של קבלן, וביניהן "תקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (סיווג קבלנים רשומים), התשמ"ח-1988".

תקנות אלה מגדירות את ההיקף הכספי של העבודות שקבלן רשום מורשה לבצע, בהתאם לסיווג הקבלני שניתן לו על ידי רשם הקבלנים.

קיימים מקרים שבהם היזם או בעל הקרקע יתקשרו ישירות מול החברה הקבלנית, ובמקרים אחרים, מי שיבצע את ההתקשרות, ולעתים אף יהיה זה שיבחר את החברה הקבלנית, יהיה מנהל הפרויקט.

לזהות המתקשר מול הקבלן חשיבות רבה מבחינת התחייבויות חוזיות, היקף האחריות והחבות, פוליסות ביטוח ועוד. 

הסכם פאושלי

חוזי התקשרות מול חברה קבלנית הינם רבים, מגוונים, ודרושה הכרה מעמיקה הן עם ענף הבנייה והן עם הנגיעה לדיני נזיקין ודיני ביטוח, על מנת לנסח אותם כהלכה.

בחלק מהמקרים יבחרו הצדדים לתמחר את מלוא הפרויקט, ולקבוע מול הקבלן סכום כללי אשר ישולם כנגד ביצוע הפרויקט. הסכם זה נקרא בשפה המקצועית "הסכם פאושלי".

לצד יתרונותיו של הסכם פאושלי, אשר העיקרי שבהם הינו שהוא מקנה לכאורה ליזם ודאות כלכלית, הסכם מסוג זה טומן בחובו לא מעט סכנות, כפי שנתקלתי בתיקים שבהם טיפלתי.

אם הצדדים לא השקיעו את האנרגיה הדרושה על מנת להגדיר בדייקנות את היקף העבודה הפאושלית (S.O.W. Scope Of Work), הם עלולים למצוא עצמם מתדיינים נוכח דרישת הקבלן לתוספות תשלום עקב עבודות נוספות, כאשר היזם טוען כי אלו תומחרו בתוך ההסכם הפאושלי.

גם בסיטואציות שבהן הקבלן מחליט, מכל מיני סיבות, לעצור את ביצוע העבודות לפני סיומן, או מסולק בידי המזמין, יתקשו הצדדים להגיע להסכמה כמה מתוך הסכום הפאושלי שווה העבודה שבוצעה עד אותו שלב, האם הכנסת קבלן אחר לאתר מייקרת את ביצוע יתרת העבודה, וסוגיות נוספות, שבמקרים רבים נפתרות רק במסגרת הליך משפטי.

אם לא די בכך, הרי שאותה ודאות כלכלית שהסכם פאושלי מייצר לכאורה עבור היזם, עלולה לפגוע אנושות בפרויקט, אם הצדדים תמחרו בשגגה את ההסכם, והקבלן פשוט אינו מסוגל לעמוד בביצוע הפרויקט במסגרת סכום ההסכם.

כתב כמויות

דרך נפוצה נוספת להתקשרות מול קבלן הינה באמצעות תמחור כתב כמויות.

בעל מקצוע מטעם היזם, בדרך כלל מהנדס, ינסח כתב כמויות, אשר אותו יתמחר הקבלן.

כך, לכל רכיב בפרויקט יהיה מחיר לביצוע. המחירים יכולים לכלול אספקת חומרים ואביזרים, עלויות הביצוע והתקנות, עלויות פועלים כלליות, וכל רכיב אשר נדרש ביצועו במסגרת הפרויקט.

ניתן לתמחר לפי מטרים, לפי יחידות, ובדרכי תמחור מגוונות, בהתאם לאופי הפרויקט. בשיטת התקשרות זו, הקבלן יגיש ליזם, בסוף כל חודש או שלב, את פירוט העבודות שביצע באותה תקופה, מוכפל במחירי כתב הכמויות.

השיטות לבדיקת החשבון שהגיש הקבלן גם הן רבות, והעיקריות שבהן הינה בדיקה על ידי המפקח הצמוד מטעם היזם או מנהל הפרויקט, קבלת שרטוטי AS MADE מהקבלן לגבי רכיבים שביצע וכיו"ב.

בשיטת תמחור זאת, אם הצדדים השכילו לייצר כתב כמויות מפורט שתואם את הפרויקט, קיימות בדרך כלל פחות הפתעות לצדדים.

לוחות זמנים

בין אם הסכם פאושלי, כתב כמויות או כל שיטה אחרת, צדדים מנוסים יוודאו שההסכם ביניהם מגדיר לוחות זמנים בהתאם לקבלת אישורים מהרשויות השונות, מתייחס לעיכובים אשר עלולים לנבוע מגורמים אחרים כגון קבלני משנה, מתכננים, ספקי ציוד וכו', סגר ומחסור בעובדים, נוהל אישורי חשבונות חלקיים וסופיים, בטיחות באתר, ביטוח ועוד.

בחירת חברה קבלנית

בפרויקטים רבים מאוד, בחירת החברה הקבלנית מתבצעת באמצעות מכרז, ואף אם אינו נקרא כך באופן רשמי, הרי שקבלת הצעות מחיר מקבלנים שונים, הינו הליך דומה במהותו למכרז.

יזם מנוסה ובקיא, יציב תנאים מקדמיים לקבלת הצעות, כגון רישום וסיווג מתאימים, דרישות ניסיון וכו'.

אולם בין אותן חברות שעמדו בתנאי הסף, בהנחה שהוצבו תנאי סף, יזמים רבים, ובעיקר הקטנים והפרטיים, יבחרו בקבלן או חברה קבלנית שנתנה את ההצעה הכספית הזולה ביותר.

בחירה שמתבססת על הצעה זולה עלולה לגרום, במקרים רבים, לבעיות בטיחות באתר, בעיות של טיב ביצוע, פשיטת רגל של הקבלן תוך כדי ביצוע העבודה או חוסר יכולת לסיים את הפרויקט.

כאשר הקבלן גבולי מבחינת הרווחיות, הפיתוי לחסוך בהוצאות הינו עצום. הדבר יכול להתבטא בהעסקת עובדים זולים יותר, שאינם מקצועיים, בניסיון לחסוך באמצעי בטיחות שחלקם יקרים מאוד, באספקת חומרים ומוצרים זולים יותר, שברוב המקרים איכותם תהיה פחותה מזו שאליה התכוון היזם ועוד שלל תקלות שאנו נתקלים בהן בפרויקטים.

המפקח מטעם היזם אינו קוסם, ולעתים אין לו יכולת לזהות בזמן את ניסיונות הקבלן לחסוך בהוצאות. כשהתוצאה נראית לעין, ברוב המקרים כבר מאוחר מדי.

למאמר הראשון היכנסו: בעלי המקצוע באתר הבנייה - חלוקת אחריות משפטית

רוצים לקרוא עוד אודות המשרד ? היכנסו: ביטוח, נזיקין - א.שניאורסון, דיאב ושות'

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/ או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם.

ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה.

המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם.