יורדים לשטח - פרויקט מגדלי כיכר המדינה

צוות CivilEng יורד לשטח ומתעד עבורכם את הפרויקטים הכי מעניינים בתחום הבינוי והתשתיות!

מראה חדש ומסקרן ניבט בימים אלה מכיכר המדינה בתל אביב. לאחר מספר שנים של תהיות באשר לייעודה העתידי של הכיכר, ניתן המענה בדמותם של שלושה מגדלי יוקרה למגורים, שאותם מקימה שותפות "אלקטרה אשטרום". מראה המגדלים שנישאים גבוה מעל הכיכר הוא מראה שלא ניתן להתעלם ממנו. לכך תורמים שני מרכיבים מיידיים שעומדים בפני הצופה: אדריכלות מתוחכמת והנדסה מרתקת, שאת פשרה נדרש להבין. במסגרת ענייני הנדסה זו נכללים אלמנטים ייחודיים שחלקם מתבצע לראשונה בישראל. המשך הביצוע יכיל מרכיב משמעותי שלישי ומעורר עניין: פיתוח סביבתי רחב היקף, שבמרכזו הקמת פארק גדול שמתברך במפרט עשיר לביצוע. לפיכך, סקירה זו תתמקד בתיאור מפורט של אתגרי ההנדסה בפרויקט ובמרכיביו הרבים של הפיתוח הסביבתי.

בדצמבר 2022 נמסר לשותפות אלקטרה אשטרום בור חפור ומדופן בכיכר המדינה. לביצוע הבור המדופן קדמה העתקת עצים משטח החפירה אל המעגל ההיקפי של הכיכר. במקביל, חלק נוסף מהעצים המועתקים הועבר למשתלה עד לסיום הבנייה. עצים אלה יוחזרו לכיכר המדינה במסגרת עבודות הפיתוח של הפארק המתוכנן. העתקת העצים תסתיים בכך שכל העצים המיועדים לשימור ימצאו מחדש את מקומם בפארק שיוקם בשטח הכיכר. עם סיום עבודות החפירה, החלה שותפות "אלקטרה אשטרום" בהקמת שלושת מגדלי הפרויקט. שני מגדלים (A,C) מתנשאים לגובה 42 קומות ואילו השלישי (B), שכולל מגוון שימושים רחב יותר, נבנה לגובה 40 קומות. בסה"כ עתידים להיבנות 453 יחידות דיור בשלושת המגדלים.

שטח כיכר המדינה נמצא בבעלות פרטית של מספר רב של בעלי קרקעות. משמע: כל הדירות בפרויקט שייכות לכל בעלי הקרקעות ולכן עליהן להימסר לבעלים בו זמנית. אפשר שנתון זה הציב בפני שתי השותפות את האתגר הראשוני בביצוע: הקמת שלושה מגדלים במקביל וללא שלביות בביצוע. ליכולת העמידה באתגר זה קיימת חשיבות גדולה והשפעה רבה על סביבת המגורים החיצונית. סביבה זו אמורה להמשיך ולתפקד בתנאים החדשים שמתקיימים במהלך תקופת ההקמה. כחלק מאתגר זה, הגבילה עיריית ת"א את ביצוען של היציקות באתר לשעות היום בלבד. יוצאת מן הכלל היו יציקות רפסודות המגדלים, שלגביהן הושג אישור עבודה בלילות. כפועל יוצא מהנחיות העירייה והיעדר מפעל בטון באתר, הוכבד אתגר ניהול הלוגיסטיקה בפרויקט.

אתגרי הניהול והלוגיסטיקה בכיכר המדינה אינם מסתכמים בשינוע הבטון אל האתר בלבד. המצב הביטחוני במדינה תרם אף הוא את חלקו לאתגרי הפרויקט: אספקת חומרים מחו"ל, גיוס כוח אדם, הימצאותם של מנהלים בשירות מילואים ושהות עובדים זרים שמועסקים בפרויקט - עם כל אלה התמודד הפרויקט בהצלחה מרשימה. לשלל האתגרים שהוזכרו לעיל מתווספים אתגרים הנדסיים, שמקורם ברובו הגדול נמצא בהגשמת הפנטזיה האדריכלית התובענית שדורש הפרויקט. כך למשל, גרעין המגדלים העגול שצומח לגובה באופן ספיראלי ותוך כדי התקדמותו משתנה מיקומם של הפתחים שבו. פיתול, שיפוע וסיבוב הם מוטיבים אדריכליים שנמצאים בכל פינה בשלושת מגדלי הכיכר. מוטיבים אלה הופכים לאתגרים הנדסיים משמעותיים כשהם מגיעים לביצוע. בפרויקט מגדלי מופיעים פתרונות ייחודיים ויצירתיים לאתגרים אלה כדוגמת שימוש בתבנית מחליקה, תזמון מדויק של עבודות השלד עם עבודות האלומיניום ועוד. ניטיב להבינם בתיאורי התמונות שמתלווים לסקירה זו.

את מורכבותו ההנדסית העצומה של הפרויקט ניתן להבין רק באמצעות סיור באתר העבודה וקבלת הסבר מאנשי המקצוע. צוות CivilEng התארח בפרויקט מגדלי כיכר המדינה וזכה לקבל הסברים מאירי עיניים מאנשי המקצוע. זה המקום להכיר תודה גדולה לשותפות אלקטרה אשטרום על האירוח הלבבי בפרויקט ועל ההסברים המקצועיים לעילא.

קרדיטים

קבלן ראשי: שותפות אלקטרה-אשטרום. מנהל הקמה: יואב אבידור. מנהל פרויקט מגדל A: עומרי גזית. מנהל פרויקט מגדל B ומתחם הספא: חיים זגורי. מנהל פרויקט מגדל C: דור ויזל
מזמין: קבוצת בעלי הקרקע של כיכר המדינה בניהול חברת Agilpro
ניהול ופיקוח: קבוצת וקסמן
אדריכלות ועיצוב פנים: יסקי מור סיוון
מתכנן שלד: ש. בן אברהם
אדריכל נוף: TEMA
הדמיות: משרד האדריכלות, השותפות
צילומים: עין הנץ צילום אווירי, קבלן ראשי
תודה מיוחדת למוביל הסיור, המהנדס חיים זגורי, על הצגה מרשימה של הפרויקט. כהרגלנו, תיאורים מצורפים לתמונות הסקירה.

את הסקירה פותח מראה של כיכר המדינה לפני ביצוע החפירה והעתקת העצים.

דילוג בזמן אל דצמבר 2022. לפנינו מראה בור החפירה המדופן שנמסר לשותפות "אלקטרה אשטרום" ולאחר העתקת העצים.

תרשים קומת הקרקע והחניונים בפרויקט. כ-1,600 מקומות חניה מתוכננים להימצא בשלוש קומות החניון התת"ק של המגדלים. מתוך מספר זה יוקצו 720 מקומות חניה עבור הציבור הרחב. עוד ניתן לקבל מהתרשים התמצאות באשר למיקומם של המגדלים ביחס לרחובות שמובילים אל הכיכר. עניּין נוסף שניתן להתרשם ממנו הינו הפארק רחב הידיים אשר עתיד לעטוף את המגדלים. שטח הפארק יהיה שצ"פ ופירוט בעניין תכולתו יובא בהמשך הסקירה.

ביצוע יציקה לילית של אחת מרפסודות המגדלים. אישור ליציקות ליליות בפרויקט ניתן ע"י עיריית ת"א רק עבור ביצוע הרפסודות. כל יתר היציקות בוצעו בשעות היום. הגבלה זו יחד עם היעדר מפעל בטון באתר, הציבו קושי לוגיסטי ואתגר משמעותי על הפרויקט. הגעה ללב העיר מעולם לא הייתה עניין פשוט ונטול פקקי תנועה. קל וחומר כאשר עורק תנועה ראשי כדוגמת נתיבי איילון נחסם לא אחת עקב אירועים שאינם בהכרח ממין פיתוח התשתיות.

פרק האדריכלות בפרויקט אינו מסתפק בהעמדה צורנית אסתטית של המגדלים. הוא פנטזיה שעל הביצוע להגשים באמצעות פתרונות יצירתיים אשר עונים על האתגר ההנדסי שנוצר. אדריכלות זו היא ככל הנראה הסיבה לכך שפרויקט מגדלי כיכר המדינה הוא פרויקט הנדסי מרתק ומלהיב. קחו למשל את גרעיני המגדלים, שאחד מהם נראה בתמונה. הגרעין הוא עגול, אך הוא גם צילינדר שבו הפתחים אל הדירות מטפסים מעלה בתנועה ספירלית. כל פתח שכזה נמצא במיקום שונה מזה של קודמו שממוקם בקומה מתחתיו. מופע מורכב לביצוע זה הוא אחת הסיבות לפתרון שנמצא בדמותה של מי שנעסוק בה בהמשך - התבנית המחליקה (SlipForm).

מראה התבנית המחליקה בראש גרעין אחד המגדלים. בכל גרעין של המגדל נמצאים פירי המעליות, מדרגות, חדרים טכניים ומבואה מעגלית, שממנה קיימת גישה אל פתחי דירות המגורים שבדופן הגרעין. אל הפרויקט הובאו שלוש תבניות מחליקות ובאמצעותן הוקמו במקביל גרעיני שלושת המגדלים. עבודת התבניות המחליקות פוקחה ע"י צוות החברה האוסטרית, מפעילת התבניות. צוות זה נדרש לשהות בישראל במהלך כל תקופת עבודתן של התבניות המחליקות.

הרכבת התבנית באתר. התבנית המחליקה מחוברת לגשרונים ("יוקים") ומטפסת באמצעות ג'קים הידראוליים אשר נשענים על צינורות טיפוס שטמונים בקירות הבטון. הרמת התבנית מתבצעת בצעדים של 2.5 ס"מ לאורך כל שעות העבודה ובקצב ממוצע של כ-1.5 מ' ליום עבודה. עליית התבנית היא עלייה מפולסת בו-זמנית של כל מפלסי העבודה. התוצאה שמתקבלת בסיום יציקת קומה כוללת גם כחצי מכמות הבטון של קומת המגורים - נתון שתורם אף הוא לקצב ההקמה הגבוה של המגדל. באמצעות קצב זה ניתן להשלים כחמש עד שבע קומות בחודש עבודה. קצב מהיר זה הוא אחד היתרונות המשמעותיים שבשימוש בתבנית מחליקה.

לשימוש בתבנית מחליקה קיימים יתרונות נוספים ורבים. בתיאור זה יובאו המרכזיים מביניהם אשר מתווספים ליתרון הקצב הגבוה של הקמת הגרעין. השימוש בתבנית המחליקה חוסך בכוח אדם וניתן לסנכרן ביתר קלות את קצב ההתקדמות בינה לבין כל התבניות בפרויקט. עבודת התבנית מדויקת מאוד (למשל בפירי מעליות) ונותנת מענה איכותי לגאומטרייה המפותלת של הפתחים בגרעין. התבנית היא שטח סגור ובטיחותי אשר אינו כולל עבודה בגובה. היות וקצב התרוממות הגרעין מהיר במיוחד, ניתן להקים את קומות המגורים בשלב מוקדם ובמקביל להמשך העבודה על הקמת הגרעין. השימוש בתבנית מחליקה נדיר מאוד בישראל. אומנם נעשה בו שימוש בעבר (במגדל הפיקוח בנתב"ג), אך ההתמודדות של גרעין עגול, שהוא גם צילינדר עבור פתחיו, היא ייחודית ונראית לראשונה בישראל.

אתגרי ההנדסה שכופה האדריכלות על הפרויקט אינם מסתכמים בגרעין המגדל בלבד. גם בקומות המגדל מוכתבת גאומטרייה מאתגרת מאוד לביצוע אשר נמצאת במספר מרכיבים. הראשון שבהם: כל קומה מסתובבת ב-1.25 מעלות ביחס לקודמתה. סעיף זה דורש ביצוע מדידות קומתיות מדויקות ביותר. בתרשים המצורף נראה הסבר למופע הקומה המסתובבת.

לסיבוב הקומות במגדלים קיימת השפעה גם על עמודי המגדל, שהינם גם אלכסוניים וגם מפותלים. בתרשים המצורף ניתן להבחין במופע בלתי שגרתי זה של העמודים. אתגר נוסף שמופיע בשלד המגדל מתייחס לקירות חדרי הממ"ד. על כך בתמונה הבאה.

גם חדרי הממ"ד בפרויקט תורמים את חלקם לרשימת האתגרים ההנדסיים. קירות חדרי הממ"ד שבדירות המגורים הם גם קירות שיפועיים וגם מפותלים. לצורך הקמתם בוצע שימוש במערכת תבניות מיוחדות אשר מטפסות בהתאם לגאומטרייה הנדרשת עבור קירות אלה. בהקמת קירות הממ"ד נעשה שימוש בסימוני מודד קומתיים בשילוב עם מידע שהופק עבור כל קיר וכל עמוד ועמוד בפרויקט. כמצופה מפרויקט הנדסי ברמה גבוהה שכזו, שולבה מהנדסת BIM אינטגרטיבית בפרויקט. השימוש במידול BIM בוצע באופן מקיף וכלל מרכיבים רבים בביצוע הפרויקט. בתמונה: תבנית להקמת קירות הממ"ד.

כבודם של תרשימים במקומו מונח, אך אין טוב כמראה עיניים. בצילום זה ניתן להתרשם כיצד נראים בפועל אתגרי ההנדסה שהוזכרו קודם לכן: הקומות המסתובבות, העמודים וקירות הממ"ד האלכסוניים. כל אלה יוצרים מופע מפותל שמתקדם מתחתית המגדל ועד לפסגתו. מי שירצה, יוכל לראות במראה זה קו אדריכלי אשר ש"מתכתב" באופן מתוחכם עם מראה בנייני המגורים הוותיקים שבכיכר המדינה ומוסיף עליהם משלו.

מרכיב נוסף ומאתגר בפרויקט היו עבודות האלומיניום. גאומטריית המגדלים המפותלת יחד עם השאיפה לסיים את עבודות האלומיניום באופן מלא וללא צורך בהשלמות מאוחרות, אילצו את "אשטרום אלקטרה" לבחור בפתרון ייחודי שאינו דורש מעליות "אלימק" חיצוניות והתקנת מנופים אל המגדל. יחד עם קבלן האלומיניום, "אלום עשת", נבנתה מערכת הגנה היקפית להרכבת אלומיניום ללא פיגומים. השימוש במערכת הגנה היקפית בעבודות גמרים הוא שימוש ראשון וייחודי בארץ ובעולם. מערכת זו משמשת בד"כ בביצוע עבודות השלד. בתמונה - מערכת ההגנה ההיקפית לביצוע עבודות האלומיניום.

תמונה נוספת של מערכת ההגנה ההיקפית לאחר שהושלמו עבודות האלומיניום בקומה שמתחתיה. מרכיב רב חשיבות בעבודות האלומיניום היה המרכיב הלוגיסטי. השאיפה לסיים את עבודות האלומיניום בכל קומה וקומה ללא פיגומים חיצוניים חזרה להשלמות, הצריכה תכנון לוגיסטי מדוקדק לפרטי פרטים.

ביצוע התכנון הלוגיסטי בעבודות האלומיניום החל כבר ביום הראשון שלאחר יציקת קומת המגורים. בשטח הקומה סומנו מקומות ייעודיים להנחת ארגזי חומרי האלומיניום, באופן אופטימלי לביצוע העבודה ובמיקומים שלא יפריעו לעבודות טפסנות השלד.

את מידת יוקרתו של פרויקט נדל"ן כלשהו עשויים לקבוע מספר מרכיבים. ביניהם: מיקום הפרויקט, רמת האדריכלות ורמת הביצוע ההנדסי. את שלושת אלה כבר פגשנו בתיאורי התמונות וכעת נציג את תרומתו של מגדל B לסעיף זה. במרתף קומת מינוס 2 של מגדל זה יימצאו חדר כושר, בריכה חצי אולימפית, מלתחות, סאונה רטובה ויבשה, חדרי טיפולים ואולם אירועים רב תכליתי. לכל אלה יבוצע קירוי SkyLight. מצורפת הדמיה שמציגה את הבריכה שבמתחם היוקרה של מגדל B. כפי שניתן להבחין, מתחם השימושים האקסלוסיבי של דיירי המגדלים חורג מהגבול הוורטיקלי של מגדל B.

הדמיה נוספת של מתחם היוקרה במגדל B. בהדמיה מופיעים חדר הכושר, מתחם הספא והבריכה. כפי שצוין בהדמיה הקודמת, מתחם היוקרה חורג מגבולות המגדל. אנו נמשיך במגמה זו ונחרוג אל הפארק רחב הידיים שיעטוף את שלושת המגדלים.

עבודות הפיתוח בפרויקט מגדלי כיכר המדינה כוללות הקמת פארק ושדרה היקפית שמשתרעים על שטח שגודלו כ-50 דונם. השדרה ההיקפית תהיה ברוחב 19 מ' ויימצאו בה מסלולי אופנים וריצה דו סטריים, רצועת גינון שתכלול עצים, צמחייה ועמודי תאורה. רצועה זו תהיה תחומה באבני גרניט. עוד יימצאו בשדרה אזור הליכה מרוצף, ספסלים, מתקני אופניים ועצי פיקוס ששומרו. בנוסף, לאורך השדרה תיפרסנה תשתיות חשמל, מים, תקשורת, תאורה, מצלמות, ניקוז ועוד.

הפארק בפרויקט יישא אופי טבעי ויכלול בריכת נוי, שרק מפאת קוצר היריעה מרכיביה הרבים אינם מפורטים בסקירה. עוד בפארק: שבילי הליכה, מדשאות שחלקן מישוריות וחלקן משופעות, מתקני כושר, מתקני משחקים לילדים, גינת כלבים, קיוסקים בסגנון רטרו, מבני מעליות ועוד.

סקירת פרויקט מגדלי כיכר המדינה מגיעה אל סיומה עם הדמיית המצב הסופי של הכיכר. בסקירה הובאו המרכיבים הבולטים מקטגוריות מרכזיות שמהן מורכב הפרויקט. תחומים כדוגמת מערכות, BIM וענייני הפיתוח הסביבתי העשיר, זכו עקב כך לחשיפה מוגבלת אף שחלקם בפרויקט משמעותי. אנו ב-CivilEng מודים למארחינו משותפות "אלקטרה אשטרום" על האפשרות לתעד פרויקט מרתק זה עם תקווה שנוכל לשוב אליו גם בשלב מאוחר יותר, כי בהחלט יש למה לחכות.