סיכום שנה: בנייה, נדל"ן וטכנולוגיה בצל הקורונה

הקורונה ואנחנו

שנת 2020 תיזכר בדפי ההיסטוריה כשנה דרמטית, מעצבת ובעלת חשיבות עצומה, ששינתה תחומים מהקצה אל הקצה. החל מחודש מרץ 2020 חלו שינויים בכל תחומי חיינו והשפעתם לא פסחה על תחומי הנדל"ן והבניה. בעוד שהיו תחומים  שעצרו מלכת, תחומים אחרים זכו לצמיחה ושגשוג רב.
גם בימים של סגר מלא ענף הבנייה כמעט ולא עצר, שכן פעילותו הוגדרה כחיונית לצמיחת המשק. יחד עם זאת ראינו תחומים מקבילים שפעילותם הופסקה לחלוטין, כך למשל פעילותם של משרדי מכירות בפרויקטים שנהגו לקבל קהל במשרד המכירות ולצאת לסיורים  ונדרשו בעקבות הנסיבות לפתרונות אחרים.
אחת המסקנות החשובות ביותר עם תחילתה של המגפה הייתה שהחיים ה"קודמים" לא יחזרו במהרה למסלולם.

הבשורה הייתה שאמצעים טכנולוגיים שלא היו נחלתם של גופים ותחומים רבים טרום המגפה, הפכו מתוך הכרח לכלים שמישים יומיומיים.
המגפה האיצה תהליכים בעולם כולו, פתחה נתיבים בתעשיות מיושנות ייצרה נכונות ואף כמיהה לטכנולוגיות חדישות באופן שהיה קשה לייצר טרום המגפה. תעשיות הפרופטק (Property Tech) והקונטק (Construction Tech) נהנו במובנים רבים מתהליכי ההאצה הללו.
אז מה למעשה היו השינויים המרכזיים והמגמות העיקריות שהתרחשו בשנת 2020 בתעשיית הפרופטק והקונטק ואיזה מהם ילוו אותנו גם בעתיד? 

השפעת הקורונה על ענף הבנייה והנדל"ן בראי תעשיית הפרופטק והקונטק

במשך עשורים, ענף הבנייה והנדל"ן והטכנולוגיה היו די זרים האחד לשני. השינוי החל לאחר משבר הנדל"ן בשנת 2008 בארה"ב, כאשר התאפשר ליזמי הטכנולוגיה להתבלט בשל הצורך הגובר לאיתור הזדמנויות בשוק בו הייתה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן. מאז, אנו חוזים בצמיחה הולכת וגוברת של השקעות בתחומי הפרופטק- קונטק שהגיעה לשיאה ב 2019. למצער, הצמיחה נעצרה  ואף נסוגה עם פרוץ מגפת הקורונה. כמו בכל הענפים, גם בענף הטכנולוגיות בנדל"ן הופסקו השקעות, עובדים פוטרו ומיזמים הוקפאו.

יחד עם זאת, אחרי "ההלם" הראשוני מן המגפה והשלכותיה,  ניתן היה לחזות בשינוי מגמה ברור. המגפה והשלכותיה יצרו  דרישות חדשות שלאורן נוצר צורך גובר בהטמעת טכנולוגיות תומכות ומפצות. כעת, ניתן לומר בבירור כי תחום הפרופטק – קונטק "מרים ראש" בפריחה מחודשת.

בין שלל הטכנולוגיות המבוקשות בעת הזו, ניתן למנות טכנולוגיות לשמירת משטחים נקיים, הקטנת מגע אדם טכנולוגיות לניטור האוויר בחללים סגורים, התייעלות בצריכה אנרגטית בחללים שאינם מאוישים וניטור כמות אנשים בחלל סגור.

בעולם של מכירות והשכרות נדל"ן על סוגיו (משרדים, מגורים ומסחרי), ישנה דרישה גוברת של "הצגת הנכס מרחוק", לעיתים עד לשלב הסופי של סגירת עסקה. בתחום זה ניתן לזהות פריחה של טכנולוגיות בעולם מציאות רבודה, D3, ו IoT (אינטרנט של הדברים). בין היתר מיזמים שממפים נכסים באופן שניתן ממש לחוות סיור וירטואלי בבניין אפילו עוד לפני תחילת הקמתו. בסיור כזה,  ניתן לראות את הנוף שישתקף מהחלון וכן את תוכניות פנים הדירה וגמרים לפי מפרט של הקבלן'.

לעולם זה מצטרפת היכולת לבצע מכירה / השכרה של נכסים באופן דיגיטלי ולהשלים עסקאות באופן ממוחשב לחלוטין.

בנוסף, נחשפנו בשנה החולפת גם לטכנולוגיות שמסייעות לבעלי נכסים "לתכנן מחדש" את החלל הפנימי בבנייני משרדים / קניונים באופן ממוחשב, לפי דרישות הלקוח ובהתאם למגבלות רגולטוריות ומגבלות נוספות החלות על הנכס. טכנולוגיה זו נותנת מענה לצורך חדש וממשי שעלה מבעלי הנכסים בעקבות פינוי של נכסים מצד אחד ושינוי אופי העבודה וצרכי השוכרים מצד שני.

בעולם הבנייה לעומת עולם הנכסים המסחריים והמלונאות, פגיעת המגפה הייתה מתונה יותר

עם פרוץ המגפה, כמעט בכל מקום בעולם, חלה "עצירה" של בנייה. פיטורי עובדים, הוצאה לחופשים, ובמדינות מסוימות עובדים זרים הוצאו מאתרים ולעיתים אף ממדינות. במרבית המדינות, החזרה לעבודה התבצעה באמצעות הקלות מיוחדות שנקבעו בכדי להקל על הענף הכה חיוני. יחד עם זאת, נקבעו כללים נוקשים כמו עבודה תוך שמירה על ריחוק חברתי, חבישת מסיכות וציות לכללים הנדרשים.

בעקבות הקורונה, חברות בנייה רבות פנו ופונות לבחינת טכנולוגיות אשר תאפשרנה את המשך הבנייה תוך בדיקת האתר,פיקוח "מרחוק", מעקב אחר עובדים וכל זאת ללא הגעה לשטח.. בהתאם, טכנולוגיות הכוללות שימוש ברחפנים, מצלמות טרמיות ומצלמות המותקנות על קסדות הפכו מבוקשות. טכנולוגיות אלו מאפשרות העברת מידע מהימן ועדכני מהשטח למשרדים.

כמו כן, נולד צורך בטכנולוגיות המקלות על ה"קשר" בין העובדים, המנהלים, הספקים ונותני השירותים. בין אלו ניתן למנות טכנולוגיות בתחומיBuilding Information Modeling)  BIM) וכן טכנולוגיות של מציאות מדומה המאפשרות ליזמים, אדריכלים, מהנדסים וקבלנים לשפר ולייעל את העבודה על הפרויקט לפני הבנייה ובמהלכה.

בנוסף, תוכנות של מכרזים וכמאות המאפשרות ניהול פרויקטים והערכת עלויות באופן מדויק יותר וזאת למרות עבודה מרוחקת מהאתר עצמו, הפכו לתוכנות מבוקשות בקרב חברות הבנייה.

רובוטים לעבודות שונות בשטח יקלו על עניין ריחוק חברתי וחוסר בידיים עובדות. כך למשל, ישנן טכנולוגיות השוקדות על פיתוח רובוטים לעבודת צבע, טיח, קידוחים ועוד.

פתרונות טכנולוגיים שנראו עד לפני שנה בגדר "מדע בדיוני" , ואשר חברות בנייה לא ראו בהן פתרונות רציניים שיש לתת להם את הדעת, הפכו בין לילה לכאלו שיש בהם צורך ממשי, מה שגוזר את ההבדל בין פרויקט בתנועה לבין פרויקט שנתקל בקשיים. למעשה המגבלות היוו כר פורה לטכנולוגיות שונות לפרוץ ולהגיע לכדי פיילוטים ומימוש הטכנולוגיה בתוך חברות הבנייה.

תחום נוסף שמתפתח מאד בצל המגפה הוא תחום מבנים מודולריים ובניית "OFF SITE".
בשל מגבלת הריחוק החברתי, מספר העובדים באתר הבנייה מצומצם מהרגיל, דבר שיש בו לעכב פרויקטים. בניית אלמנטים מוכנים "מחוץ לאתר" והרכבה בשטח מסייעת להתגבר על מכשול זה. בנייה מודולרית תהיה משמעותית גם בעת החזרה לשגרה, כאשר יהיה צורך לענות על ביקושים במסגרת לוחות זמנים קצרים.

תחומים נוספים שהתחזקו בשנה האחרונה הם תחומי האנרגיה הירוקה וההתייעלות האנרגטית.

עולם הנדל"ן מתמודד עם אתגר הקיימות שכן בנייה וסביבה בנויה "תורמות" כ 40% מהפסולת העולמית, ו 40% מצריכת האנרגיה העולמית. בהתאם, עולם הבנייה והנדל"ן "חושב ירוק" ולשם כך נעזר בטכנולוגיות תומכות התייעלות אנרגטית, חסכון בחשמל, מחזור פסולת, קיטון בחומרי גלם מזהמים ועוד.

השקעות בתחום הפרופטק בתקופת הקורונה

כאמור, השקעות פרופטק-קונטק החלו להראות בעיקר לאחר משבר הנדל"ן בשנת 2008, כאשר עד שנת 2013 היתה צמיחה הדרגתית. בשנת 2014 חצה רף ההשקעות לראשונה את סך מיליארד הדולר והשיא היה בשנת 2019 עם השקעות של קרוב ל 18 מיליארד דולר !!! 
עד פרוץ המגפה, הצפי היה ששנת 2020 תהיה פורייה בהשקעות לפחות כמו קודמתה.

ארה"ב נחשבת כשוק הפרופטק הגדול ביותר בעולם. חברות נדל"ן אמריקאיות החלו לאמץ טכנולוגיות חדשות וניתן לראות כי רבות מהן החלו להשקיע בסטארטאפים. חלקן עושות זאת באופן עצמאי וחלקן באמצעות קרנות הון סיכון שהוקמו במיוחד לשם כך.

חברות הנדל"ן באירופה נחשבות כשמרניות יותר ולכן מרביתן עדיין אינן משלבות טכנולוגיה בפעילותן. עם זאת, ניתן לראות בשנתיים האחרונות נכונות גדולה יותר להשקעה בסטארטאפים בעיקר בגרמניה, הולנד ובמדינות הנורדיות. יוצאת דופן היא בריטניה שמובילה את שוק הפרופטק באירופה הן בהיבט של אימוץ טכנולוגיות ובהן בתחום ההשקעות. בלונדון, הנחשבת יחד עם ניו יורק לבירות הפרופטק העולמיות, נמצאים מספר גופים שגייסו בשנה האחרונה כמעט מיליארד דולר להשקעה בסטארטאפים מתחום הפרופטק והקונטק במסגרת קרנות הון סיכון ייעודיות.

גאות בתחום הטכנולוגיה בשוק ההון בארה"ב בשנה האחרונה הובילה לגידול משמעותי בחיפוש טכנולוגיות בשלות להנפקה בנאסד"ק. במחצית השנייה של שנת 2020 הונפקה חברת Air B&B הנחשבת לגדולה ולמשפיעה ביותר בתחום הטכנולוגיות בנדל"ן. בנוסף ניתן לציין את החברות Opendoor (פלטפורמה אינטרנטית למכירת דירות Ibuying) ו – Porch (פלטפורמה אינטרנטית המרכזת את כל בעלי המקצוע בתחום הדיור) שהונפקו בשווי של 4.8 מיליארד דולר ו – 520 מיליון דולר בהתאמה.

גם בישראל חל גידול בהשקעות בחברות פרופטק כאשר מרבית המשקיעים מגיעים מקרב קרנות ההון סיכון מישראל, אירופה וארה"ב. Bricks מסייעת גם היא באיתור סטארטאפים ישראלים עבור חברות נדל"ן גדולות באירופה ונערכת לגיוס הון לטובת השקעות בתחום. במסגרת העסקאות הגדולות שאירעו בשנה האחרונה ניתן לציין השקעה בהיקף מיליוני דולרים בסטארטאפ העוסק בהפעלה מרחוק של עגורנים ובסטארטאפ נוסף המייעל את תהליכי הבנייה באתרי בנייה.

את שנת 2020 אפשר לסכם כשנת מפנה בכל הקשור להשקעות בתחום הפרופטק. מגיפת הקורונה גרמה לקיטון משמעותי בהיקף ההשקעות עד לסך של כ – 10 מיליארד דולר, אולם חשוב לציין כי נכונות המשקיעים להפנות כסף לתחום זה גדלה באופן ניכר ובאה לידי ביטוי בהשקעה בעסקאות גדולות בהרבה ביחס לשנים קודמות.

אנו ב Bricks סבורים, בדומה ליתר מומחי הנדל"ן והפרופטק בעולם, שבשנת 2021 תגדלנה ההשקעות בפרופטק באופן משמעותי.

מבט על 2021

אנו ניצבים בפתחה של שנה מרתקת בתעשייה. בראייתנו, בשנת 2020 נזרעו הזרעים בתעשיות רבות ושנת 2021 תהיה שנה בה יבשיל הפרי - חשיפה לטכנולוגיות חדישות, רצון כן לסגל אותן והטמעה בחברות נדל"ן ובחברות בניה. אנו מאמינים שתעשיית הפרופטק ותעשיית הקונטק רק בתחילת דרכן, כך שיש מקום רב להכנסת חדשנות טכנולוגית בתעשייה. אנחנו צופים שחברות שלא יאמצו חדשנות ולא יבינו את השינויים המתרחשים בשוק, פשוט יישארו מאחור. כאן המקום להשתמש באמירה הידועה "אם אתה לא שם אתה לא קיים".

______________________________________

סיון בלסנהיים הוא שותף-מנהל ב-Bricks, המהווה צומת המשלב בין חברות סטארט-אפ, משקיעים, קרנות הון סיכון, תאגידים בינלאומיים וקבוצות נדל"ן מהמובילות בישראל ומחוצה לה.