תכנון חניונים רובוטיים תחת בניין קיים במסגרת פרויקטי תמ"א 38/1

• המאמר באדיבות: מהנדס אילן בן דוד ומהנדס יוני דבלינגר
• יזם וקבלן ראשי: אקו סיטי יזמות וביצוע פרוייקטים

הקדמה

פרויקטי תמ"א 38/1 הם כבר מזמן דבר שבשגרה בנוף הבניה של גוש דן בכלל ובת"א בפרט. פרוייקטים אלו מאופיינים במורכבות גדולה הן בשלב התכנון מרובה האילוצים (ביחס לפרויקט בניה רגיל) והן בשלב הביצוע המצריך התארגנות מיוחדת לבניה בצמידות לבניין קיים, ואשר בו מרכיב הבלתי צפוי גדול מהמקובל.

אחד הקשיים הגדולים בפרויקטים אלו הוא היכולת לספק כמות מספקת של מקומות חניה לדירות החדשות ולעיתים אף לדירות הקיימות (כאשר דרישה זאת קיימת), שכן המגרשים במרכז העיר קטנים וצפופים ולא ניתן להסדיר במפלס הקרקע את כמות החניות הנדרשת.

תכנון, שיטות ביצוע ואתגרים הנדסיים

כתוצאה מהצורך הנ"ל החלה בשנים האחרונות להתפתח תופעת החניונים הרובוטיים, ונכון להיום ישנן כבר כמה וכמה חברות המציעות פתרון זה. היתרונות ברורים: בניגוד לחניון קונבנציונלי המצריך בניית רמפות, ירידה עם הממ"דים, עם הגרעין ועמודי הבניין, באופן שמבזבז לא מעט שטח, הרי שבפתרון החניון הרובוטי ניתן לקבל כמות חניות גדולה יחסית בשטח מצומצם תוך ניצול מקסימלי של החלל בתת הקרקע.

עם זאת, פתרון חניה זה טומן בחובו לא מעט אתגרים הנדסיים. החפירה לעומק גדול יחסית מחייבת ביצוע קירות דיפון, שיבודדו את שטח החפירה, ויבטיחו את יציבות המבנים והפיתוח הסמוכים לאזור החפירה.

במרבית המקרים עומק הכלונסאות חודר לשכבת מי תהום ומצריך כי ביצוע הקידוחים יעשה תוך שימוש בתמיסת בנטונייט. התימוך האופקי של קירות הדיפון לא אפשרי באמצעות עוגני קרקע, ולפיכך החפירה לבור החניה מבוצעת בד"כ בשיטת טופ-דאון המאריכה את משך הביצוע.

אך האתגר ההנדסי הגדול ביותר בעבודות מסוג זה הוא החפירה מתחת לבניין הקיים. בחלק גדול מן המקרים שטח המגרש לא מאפשר להסתפק בבניית בור חניה לצד הבניין, ולכן נדרש לייצר חלל גם בתת הקרקע שמתחת לבניין הקיים.

פעולה זאת משמעותה כמובן חפירה אל מתחת למפלס יסודות הבניין הקיים במידה ומדובר בביסוס רדוד או חשיפה חלקית או מלאה של הכלונסאות כאשר זה סוג הביסוס. דבר שמן הסתם לא ניתן לבצע ללא נקיטת פעולות תימוך מתאימות.

השיטה המקובלת אצלנו במקרים אלו היא, כאמור, ביצוע החניון בשיטת טופ-דאון, כאשר תקרת החניון מתפקדת כתקרת טרנספורמציה קשיחה, הנשענת על קירות הדיפון, ואשר אליה מועברים עומסי עמודי הבניין.

סדר העבודות במקרה כזה הוא כדלקמן:

1. קדיחת כלונסאות הדיפון (ולעיתים גם כלונסאות פנימיים זמניים או קבועים).
2. חפירה אל מפלס תחתית תקרת הטרנספורמציה.
3. פילוס השטח וסידור ברזל.
4. התקנת פרטי חיבור מתאימים בין התקרה לעמודי קומת הקרקע הנמצאים בתחומה.
5. יציקת תקרת הטרנספורמציה תוך חביקה והתחברות לעמודי קומת הקרקע.
6. המתנה להתחזקות התקרה.
7. המשך חפירת הבור ופינוי החומר דרך הפתח המיועד לקליטת הרכבים.
8. ניסור יסודות הבניין הנמצאים בחלל הבור.

בתמונה: פרויקט שטרוק 3 ת"א - הכנות ליציקת תקרת טרנספורמציה.

בתמונה: פרויקט שטרוק 3 ת"א - חפירה ופינוי החומר דרך הפתח בתקרת הטרנספורמציה.

בתמונה: פרויקט שטרוק 3 ת"א - חפירת הבור תוך תימוך כלונסאות הדיפון ע"י קונסטרוקציית פלדה.

בתמונה: פרויקט חובבי ציון 55 ת"א - גילוי פלטות יסוד מתחת לתקרת הטרנספורמציה.

באופן הזה, תקרת הטרנספורמציה מחליפה את יסודות העמודים הקיימים בשטחה ומנטרלת אותם וע"י כך מאפשרת לחפור תחתם.

תכנון תקרה מסוג זה צריך להעשות תוך נקיטת גישה שמרנית במיוחד בדגש על נושא השקיעות. אין להסתפק בעמידה בדרישות התקן לעניין הכפף, שכן אין הדבר דומה לתקרה רגילה ואפילו לא לתקרת טרנספורמציה הנבנית בפרויקט קונבנציונלי.

בעוד שבתקרת טרנספורמציה בפרויקט הנבנה מאפס, חלק משמעותי מהכפף מתקבל עוד בטרם הושלם החלק העליון של הבניין החדש, הרי שמקרה שלפנינו הבניין כבר קיים ואף מאוכלס, ולכן כפף יתר של התקרה עלולה להיות מורגש בדירות המגורים הקיימות ולגרום לסדיקה ברכיבי הבניין הקיים.

לעיתים, אילוצי התכנון מורכבים עוד יותר, והמצב הקיים אינו מאפשר את הביצוע בהתאם לשלבים שתוארו לעיל. כך קרה בפרויקט שולמית 11 בת"א. בפרויקט זה התברר, כי ביסוס הבניין הקיים הינו על פלטות בודדות בעומק רדוד יחסית.

היות ועובי תקרת הטרנספורמציה גדול יחסית (70-80 ס"מ), ומעליה נדרש עובי מילוי לפיתוח, הרי שנדרשת חפירה ראשונית של כ- 1.0 מ' למפלס תחתית התקרה המתוכננת. בפרויקט הנדון חפירה לעומק כזה, משמעותה חפירה אל מתחת למפלס היסודות הקיימים. דבר שאיננו אפשרי מן הסתם.

במצב דברים זה נדרש שלב נוסף עוד בטרם ביצוע החפירה הראשונית למפלס תחתית תקרת הטרנספורמציה. שלב זה כולל הרכבת מערכת חיזוקים זמנית מקונסטרוקציית פלדה. קונסטרוקציה זאת תתוכנן לקבל את העומסים מעמודי קומת הקרקע, ולמעשה תנטרל את היסודות שלהם.

לאחר מכן, ינוסרו היסודות שכאמור מהווים הפרעה לביצוע תקרת הטרנספורמציה. בשלב הבא תבוצע התקרה ויושלמו אליה העמודים שנוסרו. לאחר התחזקות התקרה ניתן יהיה לפרק את קונסטרוקציית הפלדה.

מדובר, למעשה, במעין פתרון דו שלבי, במסגרתו מבוצעת העברת משקל הבניין פעם אחת מהיסודות שלו אל קונסטרוקציית הפלדה הזמנית, ופעם שנייה העברת העומסים מהקונסטרוקציה הזמנית לתקרת הטרנספורמציה כפתרון קבע.

תכנון קונסטרוקציית פלדה זמנית מסוג זה צריך שיעשה תוך שמירה על מספר עקרונות מנחים:

1. חיבור עמודי הבטון של הבניין הקיים אל קונסטרוקציית הפלדה מבוצע בסופו של דבר ע"י ברגים. כמות הברגים צריכה להיות כזאת שתבטיח מקדם בטיחות גדול במיוחד. יש להביא בחשבון כי בעת ניסור היסודות וניתוק העמוד מתרחש אפקט של אימפולס.
2. בנוסף, אין להסתפק בהעברת הכח דרך גזירה של הברגים ויש לייצר מגע בין עמודי הפלדה החובקים את עמודי הבטון ובין תקרת קומת הקרקע.
3. מערכת קורות הפלדה, הבנויה מקורות בכיוונים שונים המעבירות את העומסים מעמודי הבניין לקירות הדיפון ולכלונסאות זמניים נוספים, צריכה להיות כזאת שהעברת העומס מושגת ע"י השענה ישירה של הקורות, היינו קורה ע"ג קורה הניצבת לה. בקונסטרוקציה מסוג זה, המתוכננת (גם אם באופן זמני) לשאת בניין קיים, אין לתכנן העברת עומס דרך פרטי חיבור המבוססים על ריתוכים באתר.
4. כמו תקרת הטרנספורמציה, גם קורות הפלדה ייבחרו תוך נקיטת גישה שמרנית בכל הנוגע לכפף.

בתמונה: פרויקט שולמית 11 תא - השענת הבניין על קונסטרוקציית פלדה זמנית.

בתמונה: פרויקט שולמית 11 ת"א - חיתוך עמודים.

בתמונה: פרויקט שולמית 11 ת"א - הכנות להשלמת עמודי קומת קרקע אל תקרת הטרנספורמציה.

סיכום

לסיום נאמר כי ביצוע חפירת בור למתקן חניה רובוטי הינה דבר מורכב ויקר.

מידת המורכבות משתנה מפרויקט לפרויקט ותלויה במספר משתנים, ומשליכה באופן ישיר עלות ההקמה.

יש לבחון את הכדאיות שבהקמת חניון כזה בכל פרויקט מחדש בהתאם למיקומו, לאילוצים ההנדסיים המאפיינים אותו ולשווי המוערך של מקום חניה.

אקו סיטי - שגראוי ליבוביץ, ביצוע תמ"א 38

החברה המובילה התחדשות עירונית אקולוגית וביצוע פרויקטים בתחום תמ"א 38, עם ניסיון מוכח בעשרות בניינים לשימור בהם ביצענו חיזוק, שיפוץ, הרחבה ובניית קומות חדשות.

אקו סיטי אס.אל יזמות ובניה בע"מ (ח.פ. 514290550) וחברת שגראוי ליבוביץ הן בעלות יכולות מקצועיות, משאבים כלכליים וניסיון ביצועי בתחום בבנייה על בניינים קיימים וחיזוקם, המעניקים להן יתרון משמעותי בתחום תמ"א 38 (תכנית ארצית לקידום חיזוק מבנים), ולבעלי הדירות שותף אמין למימוש הפרויקט. בשונה מרוב החברות הפעילות בתחום תמ"א 38, אקו סיטי היא החברה היזמית וגם המבצעת של הפרויקט. בצוות החברה שותפים אדריכלים, מהנדסים, קבלנים, כלכלניים ומנהלי פרויקטים בעלי ניסיון רב בטיפול במבנים ישנים.

כחברה יזמית וקבלנית מובילה בתחום תמ"א 38, אקו סיטי נבחרה בידי עשרות בניינים בתל אביב, גבעתיים ורמת גן למימוש פרויקטים מסוג זה. אקו סיטי בחרה לשלב בפרויקטים שהיא יוזמת מרכיבים ירוקים במטרה להפוך את המבנים לבריאים יותר לדיירים ולסביבה, לשפר את היעילות האנרגטית של הדירות כדי להשיג חסכון בהוצאות חשמל ובהוצאות אנרגיה, ולקדם את המודעות לאורח חיים בר קיימא בסביבה עירונית.