שימוש במערכות מידע גאוגרפי לטיוב ולניתוח מושכל של נתוני נדל"ן ממשלתיים

נכתב באדיבות ירון פלוס מהמרכז למיפוי ישראל, ואבי חליוה מהרשות למקרקעי ישראל. 

תקציר

המחאה הציבורית על עלויות הדיור בישראל חיזקה את הצורך של הממשלה במערכת מידע מבוססת מיקום ובינה עסקית (Location Based Business Intelligence LBBI) לניהול שוק הנדל"ן בישראל.

מספר החלטות ממשלה הגדירו את הדרך למימושה של מערכת כזו ותחילתו של פרויקט ממשלתי לקידום ושיפור תשתית של ענן נתוני נדל"ן (קש"ת בענ"ן).

מערכת מידע מבוססת מיקום ובינה עסקית אמורה לאפשר לממשלה לקבל החלטות טובות יותר המבוססות על מידע אמין וכלי ניתוח מתקדמים.

הפיתוח של מערכת מידע מבוססת מיקום ובינה עסקית הוא משימה לא פשוטה המחולקת לשלושה מרכיבים:

1. קלט: המערכת חייבת לנהל מסד נתונים עשיר של נתוני הנדל"ן ממשלתיים וציבוריים לרבות נתונים טופוגרפיים, נתוני מרשם המקרקעין , נתונים פיננסיים, נתוני תכנון, נתונים דמוגרפיים וכדומה. יצירת מסד נתונים משולב כזה היא משימה מאתגרת בשל קשיים טכניים אבל גם מוסדיים (קושי בתיאום ויצירת שיתוף הפעולה בין משרדים).
2. פונקציונליות: מערכת בינה עסקית מבוססת מיקום אמורה לספק שפע של כלים, שאילתות ושיטות ניתוח (מודול חיזוי) עבור מגוון רחב של משתמשים וצרכי ממשלתיים.
3. פלט: מערכת המידע מבוססת מיקום ובינה עסקית צריכה להפיק מגוון רחב של תוצרי מידע וידע ולדעת להתחבר למגוון רחב של מערכות ממוחשבות ופלטפורמות עיבוד נתונים. פלט המערכת צריך להיות מגוון ולכלול מפות, קבצי דו"ח, טקסט ומסדי נתונים, תרשימים וגרפים.

מאמר זה יתאר באופן כללי את סוגי בסיסי הנתונים הקשורים במקרקעין ובנדל"ן הקיימים במשק הישראלי ואת הבעיות במידע זה, לאחר מכן יסקרו שיטות ודרכים שפותחו בעולם לטיוב, עיבוד והצגה של נתוני נדל"ן, ולבסוף יתואר כיצד שיטות אלה יכולות לשרת את המשק בישראל.

מבוא

מחקרים רבים מצביעים על הקשר הישיר שבין השימוש במערכות למידע מקרקעין לשיפור בהתנהלות של רכיבי שוק הנדל"ן השונים (פיננסי, משפטי, תכנוני, סביבתי  וכ"ו).

הפעילות הנדל"נית בישראל מתבצעת על ידי מספר רב של גופים ממשלתיים ומספר רב עוד יותר של גופים עירוניים, ציבוריים, ופרטיים. כל גוף משתמש במערכות מידע לניהול התהליכים ופעילותו. סקר של מערכות מידע במקרקעין בוצע ב 2012 על ידי ממשלת ישראל. הסקר הצביע על הבעיות הבאות:

1. המידע הממשלתי בישראל בתחום המקרקעין מפוזר במספר מערכות מרכזיות (איי מידע) ללא קישור ביניהם.
2. אין מנגנון המאפשר שפה משותפת בין משרדי הממשלה ובין הממשלה לגופים הציבוריים לעיריות ולכן קשה להצליב נתונים ולאמת מידע.
3. המידע אינו מעוגן גאוגרפית ולכן לא ניתן לבצע טיוב מרחבי.
4. אין מערכת המאפשרת לממשלה לקבל מידע רב-מערכתי מתואם (אלפא-נומרית וגאוגרפית) לגבי המקרקעין במשק ולבצע תשאול וניתוח (בינה עסקית ממשלתית מבוססת מיקום).
5. אין מערכת המאפשרת לאזרח לקבל מידע רב-מערכתי משולב כולל על מצב מקרקעין (כולל נתונים אלפא-נומריים וגאוגרפיים).

בהתאם למסקנות הסקר החליטה ממשלת ישראל באמצעות החלטת ממשלה, לפעול על מנת  לתאם ולשפר את נתוני הנדל”ן בישראל, כחלק מהתהליך ולאחר ישיבה של נציגי משרדי הממשלה הוחלט על התחלה של פרויקט לשיפור המידע בנדל"ן.

מטרות הפרויקט לשיפור המידע בנדל"ן:

1. יצירת בסיס נתונים זמין, אמין ואיכותי לקבלת החלטות מושכלות בתחום הנדל"ן.
2. מתן כלים לניתוח נתונים ומציאת פתרונות למשבר הדיור.
3. התייעלות בתהליכי מקרקעין (גביית מיסים, רישום, תכנון..).
4. קיצור משך הזמן בין תכנון, בנייה לאכלוס.
5. שקיפות מידע לציבור.
6. מתן כלים לניהול ושליטה רבה יותר במחירי הדיור.

בסיסי נתונים קיימים בנדל"ן והקלט ליצירת בסיס נתונים אחוד

בסיסי נתונים  הם חומר גלם, והתשתית לכלי בינה העסקית מבוססי מיקום (LI-Location Intelligence) לטובת ניתוח פרטני של שוק הנדל"ן, זיהוי מגמות ותהליכים, בדיוק ובפירוט גבוה.
במסגרת הפרויקט יהיה שימוש (חלקי-ללא נתוני פרט) בבסיסי הנתונים של הגופים הבאים:

• המרכז למיפוי ישראל – מתחזק את בסיסי הנתונים הטופוגרפיים של מדינת ישראל, הכוללים את שכבת המבנים שנאספה במיפוי פוטוגרמטרי מתצלומים בקנה מידה 1:40000, ובסקרי שדה לאיסוף שמות רחובות וכתובות. הנתונים כוללים את כל המבנים והכתובות בהיקף כלל ארצי ואת השדות הבאים: שטח מבנה, שם ישוב, סמל ישוב, שם רחוב, סמל רחוב, מספר בית, מספר כניסה. נתוני הקדסטר הלאומיים מבסיס הנתונים הקדסטרי הכוללים את שכבת הגושים והחלקות. הנתונים כוללים את השדות הבאים: מספר גוש, מספר חלקה, שטח חלקה.
• נתוני משרד המשפטים, אגף רישום והסדר מקרקעין – נתונים אלה הם נתונים טבלאיים אודות זכויות הקניין במקרקעין כפי שנרשמו במסגרת חוק המקרקעין. הנתונים כוללים פרטים אודות הנכס הרשום, כגון: לשכה, מס' נכס, גוש, חלקה, תת חלקה, כתובת באופן חלקי, סמל ישוב,  שם ישוב, קומה ושטח במ"ר.
• נתוני רשות המיסים, שירותי עיבוד ממוכנים – כוללים נתונים טבלאיים אודות עסקאות נדל"ן כפי שנרשמו בכרטסת מחירי נדל"ן (כרמ"ן).  מאגר מידע זה כולל  פרטים על המכירה – יום ושווי מכירה ע"פ הוראות החוק, ועל הנכס הנמכר – נתוניו הפיזיים.  נתונים אלה נרשמים כפי שדווח ע"י הצדדים לעסקה. רשומה בקובץ זה כוללת בין היתר: גוש, חלקה, תת חלקה, ריבוי,  תאריך עסקה, שווי עסקה, שטח כולל במ"ר,  סוג נכס, מס' חדרים, שטח דירה במ"ר, רחוב, מס' בית, כניסה, סמל ישוב ומיקוד.
• נתוני רשות מקרקעי ישראל – כוללים נתונים טבלאיים ומרחביים אודות עסקות במקרקעין שבוצעו מול רשות מקרקעי ישראל (מכירה או חכירה). נתוני העסקה רשומים על גבי כל מגרש בתוכנית בניין עיר שבוצעה עליו עסקה. כמו כן מפורטים פרטי העסקה: שם המגרש, שם התוכנית, תאריך ביצוע העסקה ועוד. הטיפול בנתונים שנגזרו ממקורות שונים יוצר בעיה בכל הנוגע לאחידות ושלמות המידע. כל מקור נתונים  עשוי להציג את אותו המידע בצורה אחרת. לדוגמא, בעוד שבנתוני האגף לרישום מקרקעין נתוני הכתובת מופיעים תחת שדה אחד, ברשות המיסים נתוני הכתובת מפוצלים לשדות שונים: רחוב, ומספר בית. אי אחידות בין נתוני הכתובת עשויה לגרום לקושי רב בהצלבה בין הנתונים, ולכן העוגן העיקרי המשמש להצלבה הוא נתון החלקה. למעט מקרים מועטים, ניתן לומר שבכל המקורות, רישום הגוש והחלקה נעשה בשלמותו, כיוון שכל הגופים רואים בנתון זה אמת מידה סבירה לזיהוי מיקום הנכס.

תהליך מוצע ליצירת טבלת מזהה נכס

בתהליך הצלבת הנתונים נקבעו שלש רמות עיגון עיקריות:

1. עיגון הנכס לרמת הכתובת המדויקת.
2. עיגון הנכס לרמת מרכז המבנה.
3. עיגון הנכס לרמת מרכז החלקה.

לצורך כך, נבחנו כל המצבים האפשריים הנובעים מהצלבת הנתונים, ועבור כל מצב נקבעה רמת עיגון אופטימלית, כשהשאיפה היא לכלול כמה שיותר רשומות נכסים ברמת עיגון לכתובת.

טבלה 1, מפרטת מספר מקרים ביחס בין כתובת, מבנה וחלקה:

שלבים סכמתיים למימוש פרויקט בסיסי הנתונים בנדל"ן

לאחר למידת המקרים וקביעת ציונים, החל התהליך לאפיון השיטות והדרכים להצלבת הנתונים והמקורות ולטייב אותם. התהליך שאופיין מתואר בתרשים 1.

טכנולוגיות להצגה וניתוח נתונים

נפחי הקבצים וגדלי הנתונים בעידן מערכות המידע והמחשוב, הביאה לפיתוח ולהתקדמות של טכנולוגיית הבינה העסקית. הטכנולוגיה נמצאת כמעט בכל ארגון, והופכת לכלי הכרחי לאיחוד נתונים ממקורות שונים, הצגה גרפית מתקדמת, בניית כלי חישוב, ניתוח, זיהוי מגמות והפקת תחזיות למקבלי ההחלטות.

נדבך נוסף של מערכות BI, הוא השילוב של מידע אלפא-נומרי עם נתוני מיקום (גוש, חלקה, קואורדינטות כתובת, מיקוד וכדומה), אשר מספק תובנות על סמך מיקום (LI-Location Intelligence).

דוגמא נפוצה לכך היא למשל פעולת ה"סינוף" אשר מבצעים בנקים ורשתות מזון - קביעת המיקום בו יש למקם סניף בנק או מרכול, מבוססת על שילוב מידע אלפא-נומרי אודות נתוני השייכות לבנק, הרגלי הצריכה ועוד, בחיתוך עם רחובות ושכונות, וע"י כך מיפוי הסניפים בהם יש לרכז מאמץ/להוסיף/לבטל.

הפרויקט ישתמש במתודולוגיה של בינה עסקית בשילוב מידע גיאוגרפי לניתוח נתוני נדל"ן והצגת מגמות בתחום הנדל"ן במשק.

להלן נציג דוגמא לשימוש בכלי LI  לטובת מתן מענה לצורך בניטור קרקעות פנויות להרחבת מתחמים פוטנציאליים להתחדשות עירונית ("פינוי-בינוי") במשרד הבינוי והשיכון.  בתהליך זה נבדקו כל המגרשים בתוכניות בנין עיר, שיעוד הקרקע שלהם הינו סחיר (מגורים או מסחר).

הקריטריונים לפיהם סומנו הקרקעות הביאו בחשבון בדיקה מרחבית מול אובייקטים משכבות נוספות, והן:

1. המגרש הנבדק חייב להיות צמוד למגרש בו קיימת בנייה נמוכה (2-4 קומות).
2. המגרשים הנבדקים אסור שייכללו בתוכם מבנים.
3. המגרשים חייבים להיות בבעלות מדינה.

תוצרי התהליך רוכזו בטבלאות שטחים ובכ-80 מפות מפורטות של המגרשים הנבחרים.

דוגמא למפה מופיעה בתרשים הבא:

בתרשים: דוגמא לתוצרי מערכת בינה עסקית בפעילות משותפת עם משרד הבינוי והשיכון.

נושא תצוגת הנתונים גם הוא נבחן ונלמד, כאשר בעידן שרת המפות, יש פלטפורמה ממשלתית לניתוח והצגת נתונים. במסגרת הפעילות אופיינו מספר כלים שיאפשרו הצגה פשוטה ונאה קרטוגרפית של הנתונים.

דוגמא להמחשת יכולות ותוצרים של הפרויקט כתוצאה מטיוב המידע ופיתוח כלי התצוגה, הינה מפת חום אשר מציגה את גרף השתנות החדרים לפי חתכים שונים למדידת השינויים בשוק הנדל"ן (ראה בתרשים הבא).

בתרשים: דוגמא להצגת נתוני נדל"ן על בסיס שרת המפות (אפיון ראשוני).

סיכום

מידע אמין, זמין ועדכני אודות שוק הנדל"ן הינו תנאי הכרחי למשילות. באמצעות מערכות מידע גיאוגרפיות ושילוב של מערכות בינה עסקית מבוססת מיקום, יהיה ניתן לטייב את בסיסי המידע של משרדי הממשלה השונים, ולקבל תמונה אחידה אינטגרטיבית אודות שוק הנדל"ן אשר תספק בסיס וכלי תומך החלטה למקבלי ההחלטות בממשלה ולאזרחים.

הפרויקט שהוצג הינו הסנונית הראשונה במסגרת שיתופי הפעולה בממשלת ישראל ליצירת שפה משותפת בין כלל משרדי הממשלה, ולשיפור נתוני הנדל"ן הממשלתיים.

למאמר נוסף של מפ"י: שכבת הקדסטר בישראל - טיוב ותמורות