הצטרפו ל WhatsApp של קהילת ענף הבנייה והתשתיות בישראל. כאן >>

ראיון עם גיל זלצמן, מנכ"ל חברת רום גבס

ספר על שגרת הניהול היומיומית שלך.

מאחר ושגרת העבודה שלנו כוללת טיפול בהרבה פרויקטים במקביל, היום הופך להיות מאוד דינמי. מעבר לטיפול השוטף, שגרת הניהול כוללת פיקוח ובקרה על עבודות וטיפול בקבלת עבודות חדשות.

מהם האתגרים במהלך עבודתך כמנכ"ל חברה העוסקת בתחום עבודות הגמר?

האתגרים העיקריים הם: קבלת עבודת חדשות בקצב מתאים ליכולות הביצוע של החברה, ביצוע עבודה באיכות ללא פשרות תחת מסגרות לוחות זמנים מאתגרות, תקציבים קשיחים וחוסר במשאבי כח אדם זמינים ואיכותיים, תמחור מדויק בזמן קצר מאוד.

מה הם האתגרים הייחודיים לפרויקטים מסוג זה?

בפרויקטים מסוג זה, זמן התארגנות קצר מאוד (ימים בודדים בין סגירת עסקה לתחילת ביצוע).

אתגר נוסף הוא איתור כ"א מקצועי שמסוגל להיערך ולהתאים את עצמו לפרויקט בזמן קצר- הן מבחינת לוחות זמנים והן מבחינת דרישות היזם והפיקוח.

מה מייחד את השירות שלכם? האם אתם עושים שימוש בטכנולוגיות\שיטות חדשניות?

מאחר ורום גבס החברה הוותיקה ביותר בתחום עבודות הגמר, הניסיון והידע שלנו מובילים אותנו בכל פרויקט אותו אנו מבצעים והם מה שמייחדים את השירות שלנו.

במהלך כל השנים, אנו עושים התאמות לשוק גם בפן הטכנולוגי- בהתאמת המערכות וניהול מערכות ממוחשבות ומתקדמות בניהול הפרויקטים.

כיום ניתן לראות מבני משרדים רבים ונראה כי ההיצע עולה על הביקוש. מה דעתך על כך? האם כתוצאה מכך צפויה ירידה בעלויות השכירות?

קשה לנחש. ניתן לראות שכל הבניינים אשר נבנו בשנים האחרונות מתאכלסים בזמן שיא, לדוגמא: אמות אטריום, עזריאלי שרונה, רוגובין הרצליה פיתוח ועוד.

כבר היום מדווח על חוזים רבים בבניין תוצרת הארץ כאשר הבניין רק סיים את שלב השלד, כך שנראה שלפחות במדינת תל אביב יש ביקוש חזק.

בכל מקרה, זו יותר תחזית של היזמים ופחות של קבלני הביצוע.

סטנדרטים ודרישות מזמיני העבודה

הדרישות השתנו בשנים האחרונות, בהחלט.

בתחום המשרדים יש קפיצת מדרגה בכל הקשור לעיצוב המשרד, חומרי הגמר ופרטי הבנייה. משרדי ההייטק בעיקר מובילים את העלייה בדרישות העיצוב, בדרישות השרות וברמת הביצוע הנדרשת מהקבלנים.

בנוסף, יש עליה בדרישות של הרגולציה, בעיקר בדרישות של כיבוי אש, תקנים, חומרים, בדיקות לאישורי אכלוס והקפדה על בטיחות.

לצערי יש תחושה בשנים האחרונות שיש החרפה בנקודות חולשה של הענף בכל האמור למוסר תשלומים ואופן ומועד אישור חשבונות חלקים וסופים של קבלני הביצוע. הדבר יוצר אתגרים משמעותיים בכל האמור בניהול תזרים ותשלום לקבלני משנה וספקים. אין ספק שבנקודה זו יש לקוות שיחול שיפור משמעותי.

כיצד באה לידי ביטוי העבודה מול האדריכלים בשלב עבודות הגמר?

אדריכלים בפרויקטי הגמר הם משמעותיים מאוד מכיוון שעבודות הגמר כשמן כן הן, והגמר הוא נראה לעין. האדריכל חושב, מתכנן ונותן משמעות רבה לכל מפגש בין חומרים שונים, נראות ותפקוד החומר.

אחד הקריטריונים שעושים את ההבדל בין קבלי הגמר השונים הוא היכולת להבין את החזון של האדריכל בפרויקט ולבצע את התכנון תוך ביצוע איכותי של האדריכל בזמן קצר.

משך הזמן הקצר המוקצה לתכנון גורם במקרים רבים לכך שיש להשלים את התכנון תוך כדי הביצוע.

יכולת התקשורת וההבנה של רצון האדריכל בכפוף לזמני הביצוע, התקציב ודרישות התקנים והרשויות הינם המפתח להצלחה בפרויקט.

ישום ושילוב מודל ה-BIM בעבודות הגמר

נכון להיום, יותר ויותר פרויקטים, גם בתחום הגמרים, מנוהלים בשיטת ה-BIM.

התכנון באמצעות BIM מאפשר שליטה טובה ומהירה על הכמויות ועל חתך הלו"ז בכל רגע נתון ונותן תמונה מוחשית בזמן אמת.

באמצעות שימוש בשיטה זו, אנו מצמצמים טעויות הנובעות מחוסר סנכרון בין כל השותפים לניהול הפרויקט.

פרויקט משרדי "אופטימוב", תל אביב. (ביצוע: חברת רום גבס)

האם שלב ביצוע עבודות הגמר בפרויקט - מגיע עם סיום עבודות התכנון, או שהתכנון והביצוע מתבצעים במקביל?

במרבית הפרויקטים הפרויקט יתחיל עם תכנון חלקי, והשלמת התכנון תגיע יחד עם השלמת הביצוע.

בתקופה האחרונה אנו מבצעים יותר ויותר פרויקטים בשיטת התכנון-ביצוע. בשיטה זו לקבלן המבצע יש שליטה גדולה יותר על ניהול המערכות. יחד עם זאת, גם במקרים אלו, התכנון נמשך בכל מהלך העבודה.

שלב עבודות הגמר הוא לרוב קצר ואינטנסיבי. כיצד אתה מנהל אותו בצורה אופטימלית?

אין לדבר הזה מתכון של עוגה שאם אתה פועל לפיו זה עובד, אבל יש עקרונות מסוימים שחייבים להתקיים.

בין היתר, נדרש צוות מנוסה ואיכותי של מנהלים בכל הפרמטרים השונים, מנהלי עבודה ומנהלי פרויקטים. לא מספיק להיות מקצועי- צריך להיות מחויב, מה שמכונה שחקן נשמה.

מעבר לכך, נדרשת יכולת תקשורת גבוהה עם מספר רב של גורמים, כגון: אדריכלים, מפקחים, מעבדות, קבלנים, ספקים, בעלי בניין וכד'. נדרשת גם יכולת לוגיסטית גבוהה בכל הקשור להזמנת וקבלת חומרים בזמן קצר ויכולת לסגור הסכמים ולהכניס לביצוע מספר רב של קבלני משנה.

כמובן שנדרש אמון רב בארגון מצד הלקוחות, קבלני המשנה, הספקים, הבנקים והעובדים של הארגון.

האם יש הבדלים בין עבודות הגמר בפרויקטים שונים?

בהחלט, כל תחום הוא נישה בפני עצמה. כחברה שמבצעת את כל סוגי הפרויקטים, אנו יודעים להתאים את הצוות המבצע בהתאם לסוג הפרויקט.

מה הם היתרונות והחסרונות בהפרדת עבודות הגמר מסך העבודות בפרויקט?

קבלן גמר זו התמחות בפני עצמה. באופן דומה לכך שתכנון של הבניין יעשה על ידי אדריכל הבניין ואילו עיצוב ותכנון הפנים יעשה על ידי אדריכל שמתמחה בעיצוב פנים, כך גם יש הבדלים בין קבלן רגיל לקבלן גמר, הבדלים הן מבחינת השפה והן מבחינת הבנה בפרטים.

על פי רוב, מנהל פרויקט שמומחה בשלד בטון ועבודות כבדות פחות רגיש לפרטי גמר ולכן יתקשה לנהל את הדיאלוג אל מול אדריכל הפנים (שבמקרים רבים יהיה אדריכל שונה מאדריכל הבניין).

עבודות הגמר מאופיינות בכך שיש בהן מצד אחד פחות רגישות לנושאים הנדסיים כגון כמות ברזל בבטון, ומצד שני רגישות רבה לנראות ומחיר העבודות.

פרויקט משרדי "שאטרפליי", חיפה. (ביצוע: חברת רום גבס)

מה מידת המעורבות של מזמיני העבודה בפרויקטים?

המעורבות משתנה בין פרויקט לפרויקט, אם כי ברור שהמזמינים מעורבים מהסיבה שחלק זה של העבודה הוא החלק הנראה והגלוי וזה המוצר שהם מקבלים בסוף הפרויקט.

כיצד עבודות הגמר משלבות היבטים של בנייה ירוקה ושמירה על הסביבה?

נושא זה הוא נדבך נוסף בהתקדמות של עבודת הגמר. יש דרישה מהלקוחות (בעיקר לקוחות של תאגידים בינלאומיים גדולים) וכן מיזמים גדולים בארץ לכך שהפרויקט שלהם יעמוד בתקן בנייה ירוקה. הדבר חשוב לעתיד ולסביבה ונדרשת הבנה של התקן על מנת לעמוד בדרישות השונות.

פרויקטי משרדים בעתיד- פנינו לאן?

קשה לנבא. ככל הנראה נוכל לראות את ההשפעה של הקידמה הטכנולוגית מבחינת התכנון ודרישות הביצוע. בניינים ישנים ייצטרכו לעבור שיפוץ משמעותי או הסבה כי הם כבר לא יתאימו לדרישות של התכנון המודרני. כיום ישנו ביקוש חזק מאוד לחללי עבודה משותפים.

ימים יגידו האם ביקוש זה ימשיך לגדול או שמא יישתנה שוב. משרדים זה מוצר שאנשים צריכים לצורך העבודה, ולכן הוא ימשיך להגיב לשינויים בטכנולוגיה, בדרישות ובטעם של המשתמשים.