מתארגנת קבוצת רכישה - אתם בפנים?!
משנת 2009 אנחנו בונים ומגבשים איתכם ביחד את הקהילה המקצועית של ענף הבנייה והתשתיות בישראל. עוצמתה של הקהילה המקצועית של CivilEng (המונה עשרות אלפי חברים\ות) נמדדת בלכידותה, בשותפות ובעזרה ההדדית שבין חבריה ואת זאת הרווחנו בעזרתכם, בלמעלה מ 14 שנים של עבודה סיזיפית וסדורה.
כחלק מהחיפוש המתמיד אחר ערך מוסף וחיבור בין חברי\ות הקהילה, האפיק החדש אליו אנו מכוונים - הוא בדיקת היתכנות ראשונית לגיבוש קבוצת רכישה. על מנת שנוכל ללמוד על אופי ומדיניות ההשקעה, נודה אם תקדישו כמה דקות למילוי הסקר הבא (אנונימי).
--
המאמר המצורף (מופיע לאחר הסקר) עוסק בקבוצות רכישה המהוות פתרון מעניין לרכישת נכסים מקרקעין. במאמר נדונו היתרונות והחסרונות של קבוצות רכישה, כולל חיסכון בעלויות, שליטה על תהליך הבנייה והחשיפות המשפטיות האפשריות.
כמו כן, מוצגים השלבים המרכזיים בארגון קבוצת רכישה וכיצד מממנים את בניית הפרויקט. הכוונה היא לסייע לקוראים להבין את כל ההיבטים הכרוכים בהשתתפות בקבוצות רכישה ולעודד תכנון קפדני וניהול מקצועי של תהליך זה.
מהי קבוצת רכישה?
בדרך כלל, קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים פרטיים שמתאגדים יחד במטרה לרכוש נכס מקרקעין, בדרך כלל קרקע שעליה ייבנה פרויקט מגורים או מסחרי. היתרון בקבוצות רכישה הוא היכולת לעקוף את הצורך ברכישת נכס מיזם נדל"ן וכתוצאה מכך לחסוך בעלויות הנוספות שהיזם גובה.
המטרה המרכזית של קבוצת רכישה היא לאחד את המשתתפים בה לקניית קרקע במחיר נוח יותר, ולאחר מכן, לארגן את הבנייה של הפרויקט תוך פיקוח משותף של חברי הקבוצה על התהליך. בדרך כלל, חברי הקבוצה משתתפים בקבלת ההחלטות המרכזיות בנוגע לתכנון ובנייה, כמו בחירת קבלנים וספקים.
ישנם גם סיכונים בקבוצות רכישה, כמו חוסר ודאות לגבי עלויות סופיות, משך הבנייה ואיכות הביצוע, והן דורשות ניהול מורכב ותיאום בין חברי הקבוצה.
יתרונות של קבוצת רכישה
חיסכון בעלויות: מכיוון שקבוצות רכישה מדלגות על היזם (שאחראי בדרך כלל על הפיתוח והניהול), משתתפים עשויים לחסוך את הרווח היזמי שהיזם גובה לכיסו. החיסכון בעלויות יכול להיות משמעותי, בעיקר ברכישת הקרקע. קיים גם חיסכון מסויים במס בקבוצות רכישה ברוב המקרים שכן המיסוי הוא על רכישת קרקע ולא דירה.
שליטה בפרויקט: חברי קבוצת הרכישה משתתפים באופן ישיר בקבלת ההחלטות הנוגעות לפרויקט, כולל תכנון, בחירת קבלנים וספקים, מה שמאפשר להם לעצב את הפרויקט לפי רצונם.
גמישות בתכנון: חברי הקבוצה יכולים להשפיע על עיצוב הדירות או המבנים, לבצע התאמות אישיות ולהתאים את הפרויקט לצרכים האישיים שלהם בצורה גמישה יותר מאשר בפרויקטים סטנדרטיים.
חסכון בעלויות מימון: בקבוצות רכישה יש פחות צורך במימון חיצוני גבוה (כמו מימון בנקאי לפרויקט יזמי), מה שעשוי להקטין את הוצאות המימון ואת שיעורי הריבית שצריך לשלם.
בחירת השכנים: היכולת לבחור את השכנים שלך לבניין.
חסרונות של קבוצת רכישה
חוסר ודאות בעלויות: מכיוון שהפרויקט מנוהל עצמאית, קיים סיכון שהעלויות יעלו במהלך הפרויקט. לעיתים קרובות קשה לצפות את העלות הסופית של הפרויקט (כולל עלויות בנייה, תכנון ואישורים), והמשתתפים עלולים להיתקל בהוצאות בלתי צפויות.
עיכובים בבנייה: פרויקטים של קבוצות רכישה נוטים להתעכב בשלבים שונים כמו השגת היתרי בנייה, ניהול הבנייה או בעיות בירוקרטיות. העיכובים עלולים לדחות את מועד הכניסה לנכס.
סיכון ניהולי וקונפליקטים בין חברי הקבוצה: בניגוד לפרויקט יזמי שבו היזם לוקח על עצמו את הניהול, קבוצות רכישה מחייבות ניהול משותף, מה שעלול להוביל לקשיים בקבלת החלטות, סכסוכים בין חברי הקבוצה או תקלות ניהוליות.
פחות ודאות באיכות הבנייה: בקבוצות רכישה, איכות הבנייה והגימור עשויה להיות תלויה ביכולת הניהול והפיקוח של הקבוצה. אם אין ניסיון מתאים, איכות העבודה עלולה להיות נמוכה יותר מאשר בפרויקט יזמי.
חשיפה משפטית ובירוקרטית: חברי קבוצת הרכישה חשופים יותר לסיכונים משפטיים ובירוקרטיים, כגון בעיות עם היתרי בנייה, תביעות משפטיות או סכסוכים חוזיים עם קבלנים וספקים.
אי יציבות כלכלית של החברים: במקרה שאחד מהחברים בקבוצה נתקל בקשיים כלכליים ואינו מסוגל להמשיך לממן את חלקו בפרויקט, הדבר עלול להשפיע על כל חברי הקבוצה. בעיות במימון מצד חברי הקבוצה עלולות לגרום לעיכובים או אף לכישלון של הפרויקט כולו. אם כי על ידי מימון בנקאי והסדרת מנגנוני אל כשל והחלפה בהסכם השיתוף בין חברי הקבוצה ניתן לפתור זאת.
אובדן זכויות בקרקע או בנכס: אם הקבוצה אינה מצליחה להשלים את הפרויקט בזמן, או אם מתעוררות בעיות משפטיות או כלכליות, קיים סיכון לאובדן של זכויות בקרקע או בבניין. במקרים מסוימים, חובות עלולים להוביל להחזרת הקרקע או הנכס לבעלים הקודמים או להפסדים כלכליים ניכרים.
שינויים במיסוי ותקנות רגולטוריות: שינויים בחוקי מיסוי או בתקנות רגולטוריות יכולים להשפיע על העלות הכוללת של הפרויקט. לדוגמה, העלאת מס רכישה או שינוי בתנאי ההלוואות יכול לגרום להוצאות בלתי צפויות.
קבוצת רכישה יכולה להיות כלי חכם להשגת נדל"ן במחיר נמוך יותר, אך היא גם דורשת זהירות רבה, בדיקות מקיפות והבנה של הסיכונים הכרוכים בכך. צריך לזכור שבקבוצת רכישה, חברי הקבוצה הם היזם על כל הסיכון הגלום בכך וגם על כל היתרונות שבדבר. לכן, חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדימות מעמיקות, להתייעץ עם יועצים מקצועיים, (כמו עורכי דין ומומחים פיננסיים), ולנהל את התהליך בצורה מושכלת כדי למזער את הסיכונים.
מהם השלבים בארגון קבוצת רכישה?
ארגון של קבוצת רכישה נדל"נית כולל מספר שלבים עיקריים שדורשים תכנון קפדני ויישום נכון.
- גיבוש רעיון ומטרות
הגדרת המטרה: מה בדיוק הקבוצה רוצה לרכוש – דירות, קרקעות, פרויקט לבנייה? מהו היקף הפרויקט?
מיפוי דרישות: מהן הדרישות של חברי הקבוצה מבחינת מיקום, תקציב, סוג הנכס, ועוד.
- גיוס חברים ויצירת קבוצה
גיוס חברים: פניה לאנשים שמעוניינים לקחת חלק בפרויקט ושתואמים את הדרישות של הקבוצה.
הסכמות ראשוניות: קביעת התנאים הבסיסיים כמו גובה ההשקעה, יעדי פרויקט, ותנאי יציאה מהקבוצה.
- גיוס יועצים ומומחים
יעוץ משפטי: גיוס עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן לעריכת חוזים, הסכמים, וליווי משפטי לאורך הדרך. ההסכם המרכזי שעל עורך הדין להכין הוא הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה, הקובע את בסיס היחסים ומנגנוני קבלת ההחלטות של הקבוצה ובחירת ועד מנהל לקבוצה.
יעוץ פיננסי וניהול כספי: מומלץ לגייס מומחה לייעוץ פיננסי בנוגע להערכת פרויקטים, מימון, תכנון תקציבי, ניהול הכספים ודרישות התשלום של חברי הקבוצה.
מומחה נדל"ן/שמאי: יועץ נדל"ן או שמאי בעל ניסיון שיכול לספק מידע וייעוץ לגבי השוק והפרויקטים הקיימים.
- הכנת תוכנית עסקית
תוכנית עסקית: הכנת תוכנית עסקית שמפרטת את כל ההיבטים של הפרויקט, כולל תחזיות פיננסיות, לוחות זמנים, והצעות מחיר.
תקציב: קביעת הערכת תקציב ראשוני הנדרש לרכישה, בנייה, שיפוצים, ותחזוקה (אם נדרש) .
- חיפוש והערכת פרויקטים
סקר שוק: עריכת סקר שוק למציאת פרויקטים מתאימים להשקעה.
בדיקות אפשרויות: בחינת פרויקטים פוטנציאליים, כולל בדיקות חוקיות, תכנוניות, ובדיקות מצב הנכס (אם רלוונטי) והתאמתו לתקציב ומטרות הקבוצה.
- התקשרות עם ספקים וקבלנים
מיקוח והסכמים: ניהול מיקוח עם קבלנים, יזמים, או בעלי נכסים. הסכמות על מחירים, תנאים, ולוחות זמנים.
הסכמות חוזיות: חתימה על חוזים עם כל הגורמים המעורבים, כולל הסכמים עם הקבלן, יזם, או רוכש הנכס.
- גיוס מימון
גיוס הון: איסוף הכספים הנדרשים מהחברים בקבוצה בהתאם להסכמות בשלב ראשון לרכישת הקרקע.
הלוואות ומימון: פניה לבנקים או למוסדות פיננסיים לצורך מימון נוסף אם נדרש.
- ביצוע הרכישה
רכישת הנכס: השלמת הרכישה והעברתו לרשות הקבוצה בהתאם להסכמים.
תחילת בנייה: אם מדובר בפרויקט בנייה או שיפוץ, התחלת התהליך בהתאם לתוכנית.
- מעקב ובקרה
פיקוח: פיקוח על התקדמות הפרויקט, ניהול קשרים עם קבלנים וגורמים אחרים.
תיאום עם חברים: שמירה על קשר רציף עם חברי הקבוצה ועדכון על התקדמות ותקלות.
- סיום הפרויקט ותחזוקה
סיום פרויקט: תיאום עם כל הגורמים לסיום הפרויקט, קבלת האישורים הנדרשים, ופתרון בעיות אחרונות. בחירת ועד בית וסיום המימון.
כיצד מממנים את בניית הפרויקט בקבוצת רכישה?
מימון קבוצת רכישה יכול להתבצע בכמה דרכים, ותלוי מאוד בסוג הרכישה ובצרכים של הקבוצה:
תשלום מראש: כל חבר בקבוצת הרכישה משלם סכום מראש, הנקרא גם "הון עצמי", שמכסה חלק מעלות הרכישה. בדרך כלל, מדובר בסכומים נמוכים יחסית עבור כל חבר, אך סכומים גבוהים עבור הקבוצה כולה.
הלוואות בנקאיות: הקבוצה יכולה לפנות לבנקים או למוסדות פיננסיים ולקבל הלוואה שתשמש למימון הרכישה.
מימון חוץ בנקאי: ניתן לפנות לקרנות השקעה, חברות אשראי או גורמים פרטיים למימון.
לסיכום
קבוצת רכישה נדל"נית היא כלי משמעותי להשגת מטרות נדל"ן בצורה יעילה ומסודרת, אך דורשת תכנון מעמיק, תיאום טוב בין כל הצדדים, וניהול מקצועי של כל שלב בפרויקט.
אין תגובות