הצטרפו ל WhatsApp של קהילת ענף הבנייה והתשתיות בישראל. כאן >>

על ניהול פרויקטים. כתבה רביעית בסדרה

והפעם על שיטות, דרכי ביצוע, סוגי התקשרויות וצורות תשלום.

כתבה רביעית בסדרה.

כתבה ראשונה בסדרה כאן

כתבה שנייה בסדרה כאן
כתבה שלישית בסדרה כאן

בתעשיות הבניה קיימות מספר שיטות ביצוע המותאמות לצורת ההתקשרות עם הקבלן המבצע, אשר לכל אחת איפיונים, יתרונות וחסרונות משלה.

קבלן כללי

קבלן מבצע את כל העבודות הפרויקט ללא יוצא מן הכלל. הקבלן הכללי נושא באחריות כלפי היזם / מזמין בכל הכרוך בניהול הפרויקט והתאומים השונים בין המתכננים ובין המבצעים. מבחינת היזם, היתרון העיקרי הטמון בעסקת קבלן כללי, הוא כי ישנה כתובת אליה מתנקזים כל הנושאים הקשורים בתכנון, בהקמה ובביצוע התהליך ובתום תקופת החוזה הוא מקבל לידיו פרויקט גמור ומושלם - מוכן לאיכלוס. החסרון המתלווה להעסקת קבלן כללי הוא חוסר שליטה יחסי, ותוספת עלויות בגין ניהול תיאום ורווח קבלני לקבלן הכללי.

קבלן ראשי וקבלני משנה

בשיטה זו ישנה הפרדה בין עבודות השלד לבין אלו העוסקות במערכות התשתית, עבודות אינסטלציה, עבודות חשמל וכו`, כמו גם במערכות הגמר - מיזוג האוויר, המעליות, עבודות הפיתוח, גימורים שונים של פנים וחוץ וכיו"ב. היתרון ליזם בא לידי ביטוי בגמישות בהתקשרויות, בשליטה על המבצעים - וזאת מבלי לפגוע ברצף העבודה, בנוסף, ייחודה של שיטה זו מתבטא בשליטה על לוח הזמנים, כמו גם בחסכון הנובע מהעלויות של רווח קבלני ותיאומים שונים. החסרון העיקרי נעוץ בהתעסקות בלתי פוסקת בתיאום הנדרש בין קבלני המשנה, תיאום התכנון והביצוע, אי וודאות מסוימת, ולעיתים אף בסכסוכים ואי הסכמות המתגלעים בין קבלני המשנה ו"נופלים" לפתחו של היזם.

מנהל פרויקט

בשיטה זו ממנה היזם מנהל פרויקט מקצועי אשר "חובש לראשו" את כובע היועץ המקצועי, הקבלן הראשי, מוביל הפרויקט ואת זה של המפקח הראשי.

מנהל הפרויקט מהווה את הסמכות מולה עובדים כל הקשורים בתהליך - הוא זה שמפעיל ומתאם את המתכננים, מוציא מכרזים לעבודות המקצועיות השונות, מנהל מו"מ והתקשרויות, מתאם את הביצוע ומפקח עליו, וכן שולט בתקציב הפרויקט, הווה אומר - מאשר חשבונות חלקיים ומצטברים בהתאם לחוזים שנערכו ולהתקדמות הבניה בפועל. העסקת מנהל פרויקט מעניקה לייזם מספר יתרונות משמעותיים ובינייהם: ליווי, הנחייה ובקרה של איש מקצוע - כבר בשלבי התכנון הראשוניים, תיאום יעיל של המעורבים העיקריים (בעלי המקצוע השונים) וכן חסכון בעלויות הרווח הקבלני מאחר ומנהל הפרויקט משמש הן כקבלן והן כמפקח הצופה את התהליך במבט קדימה. פיקוח יעיל ומקצועי "חוסך" ומונע תקלות העלולות להיגרם כתוצאה מביצוע לא מתואם ו/או הזדקקות לביצוע חוזר. היתרון העיקרי והחשוב מכולם, בהעסקת מנהל הפרויקט - מתייחס בעיקר לגמישות רבה בביצוע ולשליטה מלאה על התהליך כולו.

החסרונות המתלווית לשיטה זו הינם: סיכון כלכלי העובר ברובו ליזם, קושי בקבלת הערכה מדויקת של עלויות ההקמה בתחילת הדרך, טרחה רבה כתוצאה מריבוי התקשרויות וחשבונות ומעורבות אישית גבוהה. איכות התוצאה תלוייה כמובן במידת היעילות ובמקצועיות של מנהל הפרויקט ובמערכת היחסים האישית המתקיימת בינו לבין היזם.

שיטות תשלום הנהוגות בשיטות הביצוע

1. "קוסט פלוס": הקבלן מקבל החזר עבור הצאותיו הישירות על העבודה, כאשר אלו נמדדות על פי הביצוע בפועל ולפי מחירון מוסכם כגון"דקל" ועבור חומרים - לפי כמויות וחשבונות בפועל. החזר זה הוא ה"קוסט" ואליו מתווסף ה"פלוס" שהינו אחוז רווח מסוים המוסכם מראש. שיטת תשלום זו נהוגה בעיקר בביצוע עבודות קטנות ו/או בלתי צפויות, כמו גם בעבודות דחופות שנוצרו בשל נסיבות מיוחדות. אולם, גם בעבודות גדולות נהוג להשתמש בשיטה זו, בעיקר כאשר הנסיבות אינן מאפשרות הליך מסודר של תכנון וביצוע. השיטה יעילה וטובה כאשר קיימת מערכת אמון הדדי בין הצדדים, או במבנה עסקי בו חברת אם מעסיקה חברת בת כקבלן מבצע.

2. עבודה ברג`י: פירושה של התקשרות זו - ביצוע עצמי של עבודות קטנות ע"י המזמין, כאשר הוא זה השוכר ומעסיק ישירות את העובדים ומשלם להם בתשלום יומי, שבועי או חודשי. התנאי לקיום השיטה הוא שהמזמין אכן יודע להפעיל את העובדים ואת מנהל העבודה ובעצם מתפקד כקבלן (בזעיר אנפין...)

3. "מחיר פאושלי\מחיר למפתח": שיטת תשלום זו קובעת מראש תשלום סופי לכל הפרויקט בערכים דולריים או שקליים צמודי מדד, ועל סמך מסמכי המכרז הסופיים. קרי: תכניות עבודה מושלמות, כתבי כמויות, מחירים מוסכמים. שני הצדדי (המזמין והקבלן) אינם רשאים לבצע שינויים לא בתכנון, לא בביצוע ולא בתשלום ובתנאיו. התנאי להצלחה השיטה, הוא דיוק במסמכי המכרז ובמנגנונים שנקבעים לגבי אפשרויות שינויים. היא מתאימה בעיקר למקצוענים היודעים בדיוק "לקראת מה הם הולכים" על מסך נסיון עבר שנצבר.

4. "שיטת הסמוך": (יהיה בסדר, נסתדר...) אין "חיה" כזו וכל סיכום צריך להעשות מראש, ובכתב!