בעל קרקע - כ"בן ערובה" של הרשות

לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב עומדת עתירה שהגישה "החברה לשיכון עממי" ובמסגרתה עומדת הסוגיה המהותית של עסקת "מכר ללא תמורה" - עסקה שביצעו בעבר רשויות רבות עם בעלי קרקעות פרטיים, על מנת להעביר לרשותן שטחים ללא צורך להפקיעם כדין.

במסגרת הסכם זה מחולקת החלקה המקורית למספר חלקות, כשהחלקות שמיועדות להפקעה לצרכי ציבור נרשמות בשמו של הבעלים ובו-במעמד הן מועברות לבעלותה של הרשות המקומית בפעולה של "מכר ללא תמורה". למרות שבעל הקרקע חותם על ההסכם מרצונו, ניתן להתייחס אל ההפקעה כהעברה ב "כפייה". העברה זו איננה "מתנה" שמעניק הבעלים לרשות ואינה מתבצעת מתוך מניע אלטרואיסטי של בעל הקרקע להיטיב עם הציבור "מרצונו החופשי". הנכונות להעברת הקרקע הפרטית נובעת מכך שהמקרקעין מיועדים בתוכנית בנין העיר לצרכי ציבור ולהפקעה, ועל כן, ממילא הוא לא יוכל להפיק הנאה מהם.

העברת המקרקעין לרשות נעשית בצל הציפייה, או ליתר דיוק - תחת האיום, של ההפקעה הצפויה. על כן, נוצר בעצם אילוץ מסוים אצל בעל המקרקעין להעבירם לרשות, על-מנת שיוכל לפתח את יתרת המקרקעין שבידיו ולקבל היתרי בנייה מהרשות, על השטח שנשאר בבעלותו. בדרך זו, מוחזק בעצם בעל הקרקע "כבן ערובה" בצל תכנית הבניין העירונית(התב"ע) .

בקרוב כאמור, ידון בית המשפט בסוגיית ההפקעה בשיטת "מכר ללא תמורה" במסגרת עתירה כנגד עיריית תל אביב, אותה הגישה "החברה לשיכון עממי" , אשר עסקה בימי קום המדינה ובתקופת המנדט הבריטי בגאולת קרקעות מערביי הארץ. בין היתר רכשה החברה מאות קרקעות בתחום המטרופולין של תל אביב, עליהם ייסדה בניינים לדיור ציבורי.  אחת הקרקעות שרכשה החברה לפני קום המדינה , היא קרקע של כ 40 דונם בין הרחובות אבן גבירול, ארלוזורוב ובן סרוק מנחם (מתחם סומייל) .

במסגרת התפתחות העיר תל אביב ואישור תכנית בניין העיר, קיבלה ב 1945 עיריית תל אביב מידי החברה חלק של 13 דונם משטחה, בהסכם של "מכר ללא תמורה" בין העירייה ל "חברה לשיכון עממי", במסגרתו קיבלה העירייה כ 35% מהשטח. ברבות הימים החליטה העירייה לשנות את ייעוד השטח למסחרי והשכירה את האזור לחברות פרטיות שהקימו עליו חניונים. חניונים אילו אינם מספקים הנחה לתושבי תל אביב בניגוד להטבות מצד חברות אחרות כ"אחוזת החוף" למשל, שכן מעניקות הנחה לתושבים, כך על פי העתירה. בצורה זו מרוויחה העירייה כסף על חשבון הציבור במקום ליישם את מטרת ההפקעה לשימוש ציבורי.

כעת, כמעט 70 שנה אחרי ומשהעירייה החליטה להמשיך באי מילוי התחייבותה על פי הסכם ה"מכר ללא תמורה" ולקדם במקום תכנית בנייה רחבת היקף ממנה תגרוף העירייה עוד מיליונים בהיטלי השבחה, הגישה "החברה לשיכון עממי" עתירה להשבת הקרקע המוערכת בשווי שמאי של כ 15 מיליון ₪. דינה של העברה בהסכם "מכר ללא תמורה" הוא כדין הפקעה פורמאלית שבוצעה בידי הוועדה המקומית, הן לעניין צבירת השטחים שהועברו לרשויות מפקיעות ללא תשלום פיצויים והן לעניין זכותו של הבעלים לדרוש את השבתם לידיו. במידה והרשות העידה בהתנהגותה לאורך השנים לאחר ההפקעה שהמקרקעין אינם דרושים לה לצרכי ציבור ובמקרה דנן אף הוכיחה זאת במעשיה, זכאי בעל המקרקעין לדרוש את השבתם לידיו.
 

כתב - עו"ד משה קמר המתמחה בדיני הפקעת מקרקעין