תמ"א 38 חוגגת עשור

תמ"א 38 אשר חגגה לאחרונה עשור להיוולדה, תורמת רבות להתחדשות העירונית, ובה בעת מעוררת את ענף הנדל"ן על כל נגזרותיו.

אם לפני עשור גיששו מספר קבלנים ויזמים קטנים ועשו את צעדיהם הראשונים בתחום הנדל"ן באמצעות תמ"א 38, הרי שהיום השוק מוצף ביזמים ובקבלנים בינוניים וגדולים שדחקו החוצה את אלה, שחוסנם הכלכלי לוקה בחסר.

זו אחר זו פועלות הרשויות המקומיות לקביעת הקריטריונים לשילוב התב"עות החלות בחסותה עם הוראות תמ"א 38 ומפיצות ברבים את מדיניותן באשר למימוש זכויות הבנייה באזוריהן השונים.

עוד ועוד אדריכלים, מהנדסים, שמאים ועורכי דין מגלים עניין ההולך וגובר בהליכי עיבוי-בינוי ופינוי-בינוי (נקודתי ו/או מתחמי) שני הערוצים המקובלים בגזרת ההתחדשות העירונית.

עם זאת, כבעלת משרד העוסק באינטנסיביות בפרויקטי התחדשות עירונית על כל גוניה ובהיותי יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים בארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל, אני נחשפת לדיווחים מהשטח המציגים מציאות לעתים בעייתית וקלוקלת :

גורמים שונים, אשר אינם בקיאים ברזי התמ"א, התב"עות, המדיניות העירונית, הוראות פקע"ר, הנחיות כבוי אש ועוד חגים סביב בניינים, המהווים פוטנציאל להתחדשות עירונית ומפזרים הבטחות סרק בנוגע לתמורה שתינתן בהמשך לדיירים.

כך ניתן למצוא בניינים שלמים באזורים אטרקטיביים, שגורם בלתי מוסמך ומשולל כל ידע מקצועי רלבנטי הבטיח להם תמורה לא ישימה. אלה נותרים במגדל השן המטאפורי שבנו לעצמם וממתינים עד לרגע זה ל"משיח" שיממש אותה תוך שהם נחפזים לפסול את כל אותם יזמים וקבלנים המציעים להם תמורה ריאלית.

באופן הזה ניתן גם למצוא ועדי בתים, המפיצים לכל עבר את רצונם בקבלנים להפעלת תמ"א 38 או חוק פינוי-בינוי, מקיימים מכרזים לעשרה קבלנים במקביל ומחמיצים את העיקר.

בין היתר מסתובבים מתווכים שונים בין בניינים אטרקטיבים ומחתימים את דייריהם על הסכמי נון-שופ, מסנדלים אותם לתקופה בת מחצית השנה או אפילו לשנה שלמה, לא משכילים לספק יזם שייאות לבנות את אשר פנטזו לעצמם ובכך מונעים מהדיירים לממש בנייה אפשרית בעתיד הנראה לעין.

בקרב היזמים ישנם כאלה המבקשים לעצמם מגוון רחב של אופציות (לעתים מאות בניינים) מתוך הנחת היסוד שרק אחד לעשרה פרויקטים אכן ממריא ומיושם בסופו של דבר.

לפיכך, הם מאתרים לעתים אפילו הנדסאי אדריכלות (שחתימתם מוגבלת לבנייה עד 4 קומות בלבד), אשר מתחייבים לבצע עבורם את הבדיקה הראשונית, דו"ח ההיתכנות והתכניות הראשוניות, ללא קבלת שכ"ט בתמורה, זאת ע"מ לפצות על חוסר הידע ו/או הניסיון המקצועי הדרוש.

אלה בניגוד לאדריכלים מנוסים, המתנים את ביצוע העבודה בתשלום שכ"ט ע"פ התעריפון המשרדי, זמינים כפטריות אחרי הגשם. פעמים רבות הדו"חות והתכניות הראשוניות המוגשים אינם עומדים במבחן המציאות ועל הדרך גורמים לעיכוב במתן הפתרון האדריכלי הנכון ולעתים מסתיימים בקבלת סירוב הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בבזבוז מיותר של משאבי הזמן והממון ובדחיית יישום הליכי ההתחדשות העירונית.

ובאותה הרוח : לעתים שוכרים היזמים, המבקשים לחסוך בהוצאות התכנון, מהנדסי קונסטרוקציה, שאינם בקיאים בפרויקטים מסוג זה, והם מספקים פתרונות קונסרוקטיביים בזבזניים, מוגזמים או שאינם מתאימים.

 על היזמים להבין כי מדובר, בעיקר בתחום העיבוי-בינוי, בתכנון אדריכלי והנדסי בבנייה קיימת על כל ההפתעות הטמונות בה, והוא דורש בעלי מקצוע מנוסים ומומחים בתחום, המסוגלים להתמודד היטב ונכונה עם הליך תכנוני מורכב ומתוחכם, המתרחש לרוב תוך כדי תנועה.