הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38

"המגרש שלנו שווה זהב!", "הקבלן הזה עושה עלינו קופה!", "בלעדינו אין לו כלום!", "הלוקיישן שלנו הוא הטופ שבטופ באזור!"...

אלה ודומים להם הם משפטים, הנזרקים לחלל האוויר כמעט בכל אסיפת דיירים, המתכנסת לקראת יישום הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38.

תחושה זו של ערך עצמי, הגבוהה לאין שיעור מן הערך הריאלי, מלווה, בדרך כלל, מיעוט מקבוצת דיירים בבניין קיים ומוקצנת ככל, שהאזור שבו ממוקם המגרש מבוקש יותר.

מיעוט זה, שאינו מחובר למציאות ואינו מודע לעובדה הפשוטה, שעל מנת שהדיירים הקיימים יקבלו דירות תמורה ראויה, המשביחות את ערכן השמאי של הדירות הקיימות, על היזם לשאת בתשואה הולמת, שתאפשר לו לבנות בניין חדש, מאובזר וראוי ולמכור במהירות את יתר הדירות בשוק החופשי.

מלאכת ההתחשבנות של חלק מן הדיירים (על פי רוב מיעוט מתוכם) המכניסים ידם לכיסו של היזם, מעכירה את אווירת המשא ומתן, משבשת את ההתנהלות השוטפת של שני הצדדים ומפילה כמו במשחק דומינו פרויקטים, היכולים היו לקום ולתרום להתחדשות העירונית, להשביח נכסים קיימים ולתת מענה למיגון כנגד רעידות אדמה וכנגד מתקפת טילים.

בחודש האחרון נכחנו בשלוש אספות דיירים, העשויות למפות בנקל את הנתיבים, שאליהם נשאבים דיירי הבניינים הקיימים בעת, שחלקם תוקפים באגרסיביות יזמים, העומדים מולם ומציגים את כוונותיהם.

באסיפה הראשונה לאחר שספג היזם על אף שהיה חדור נכונות לבצע פרויקט מוצלח במגרש הנתון, מתקפה חזיתית אגרסיבית מפי דיירים, שלא בדקו היטב את החומר המונח על שולחנם. בסופו של דבר הבריחו הדיירים האגרסיביים את היזם, שביכר לא להתעסק עם בניין בעייתי שכזה ולעבור לבניינים השכנים, שהתקשורת עימם קלה יותר. בבניין זה הסבירות גבוהה, שבסופו של דבר לא יוקם כל פרויקט.

באסיפה השנייה קם גרעין שכלל 80% מהדיירים, שחתמו על הסכם מול הקבלן לאחר שבדקו בליווי עו"ד, אדריכל וכלכלן את החוסן הכלכלי של החברה, את הפרויקטים שביצעה בעבר ואת כוונותיה לבניית פרויקט חדש במגרשם, והודיעו ל:20% הנותרים, שסירבו לחתום ללא סיבה מוצדקת, שהם מתכוונים להגיש נגדם תביעה בבית המשפט.

גיבושם של 80% דיירים אלה התנהל בנחישות ובנחרצות אל מול הדיירים הסרבנים והעמידם במקומם. עתה נותר רק סרבן אחד, וכנגדו יינקטו הצעדים המשפטיים המתאימים. פרויקט זה ייצא לדרך.

באסיפה השלישית התנהל ויכוח מר בין מרבית הדיירים, שכבר חתמו מול היזם לבין מיעוטם, אשר חפצו בעזות מצח בתמורה גדולה יותר מזאת שקיבלו חבריהם, והתבצרו בסירובם. הדיירים שחתמו, שכבר היו מותשים מן ההליך הארוך והמייגע וראו לנגד עיניהם את האור בקצה המנהרה החליטו פה אחד בצעד חסר תקדים ולאחר שמזערו את כמות הסרבנים לכדי שניים, להעניק לשניים אלה תמורה גדולה יותר. זאת בשקיפות מלאה ומתוך רצון להימנע מבזבוז זמן ועל מנת להרגיע את הרוחות הסוערות. פרויקט זה יוצא לדרך.

פרויקטים מכוח תמ"א 38 מותנים בטיב יחסי האנוש הקיימים בין דיירי הבניין. אלה משפיעים מאוד על טיב היחסים הנרקמים עם הקבלן/היזם/האדריכל/עוה"ד.

מומלץ כי דיירי בניינים קיימים יעשו את כל המאמצים על מנת להתגבש ולעמוד כגוף אחד מאוחד מול היזם מתחילת ההליך ועד תומו.