שפלה במגמת עלייה

הפריחה הנדל"נית הגדולה ביותר בארץ מתמקדת בחמש השנים האחרונות באזור השפלה שהפך לאחד מאזורי הביקוש העיקריים אחרי מרכז הארץ. הגורמים העיקריים לכך הם הקמתו של כביש 431 שקיצר את זמני ההגעה למרכז באופן משמעותי , מכרזים רבים שיצאו לבניה החל מ 2008 במתחמים חדשים והפנמה של הציבור כי אזור השפלה הוא פיתרון למגורים איכותי במעגל השלישי של תל אביב.

הפריחה של השפלה נראית היטב גם על פי דוחות וסקרים מהשנה האחרונה שמוציאים גופים כמשרד השיכון , הלמ"ס והשמאי הממשלתי , הנוגעים להתחלות בניה, מכירת דירות חדשות, ושינויים במחירי הדירות . בכולם, רושמות ערי השפלה : נס ציונה, רחובות, באר יעקב, ראשון לציון ויבנה נתוני התפתחות מרשימים . כך למשל על פי נתוני משרד השיכון נרשמה באזור השפלה, עלייה במחירי הדירות החדשות בין 2008 ל 2013 של למעלה מ 45% , ברוב הערים.

על פי בחינת הנתונים לפי משרד השיכון בערי השפלה : רחובות רשמה את העלייה המתונה ביותר בחמש השנים האחרונות כאשר מחירי הדירות עלו בה מ 970 אלף ₪ ל 1.27 מיליון ₪ - עלייה של 37% במחיר , בנס ציונה מדובר בעלייה של 45% מ 1.1 מיליון ב 2008 ל 1.6 מיליון ₪ ב 2012 . עלייה של 42% במחירי הדירות החדשות על פי משרד השיכון נרשמה ביבנה מ 860 אלף ₪ ב2008 ל 1.22 מיליון ₪ ב 2012. ובבאר יעקב העלייה המשמעותית ביותר במחירי הדירות , של 59% . מ 850 אלף ₪ ב 2008 ל 1.35 מיליון ב 2012." בראשון לציון נרשמה עלייה החדה ביותר בחמש השנים האחרונות - של כ 70% מ 802,000 ₪ לדירה ממוצעת ל 1.335 מיליון ₪ בסוף 2012 . 

אם אנו משווים בין הנתונים הסטטיסטיים שמוציאים המשרדים הממשלתיים מול המגמות בשטח, ניתן להעריך שמחירי הדירות בשפלה ימשיכו לעלות בצורה מתונה בשנים הקרובות, וזאת בשל עודפי ביקוש שמסתמנים בערי השפלה : ראשון לציון, יבנה, נס ציונה , באר יעקב ורחובות . את עודפי הביקוש ניתן לפתור באמצעות אספקת היצע בשני מישורים - בנייה חדשה והתחדשות עירונית אשר ביחד ייצרו פוטנציאל של עשרות אלפי יח"ד נוספות בשנים הקרובות. ראשית , בנייה חדשה במספר ערים בשפלה , דוגמת רחובות שם בונים כיום כ 20 יזמים, פרויקטים שונים, יבנה הירוקה ביבנה והמשך התפתחות הבניה בפארק המושבה בבאר יעקב כמו גם במרכז המושבה שנית מגמה של התחדשות עירונית ופינוי בינוי במרכזי הערים בעיקר במקומות בהם הקרקעות לבנייה חדשה והתחלות הבנייה מתמעטות וכן בשכונות כויצמן בבאר יעקב, קרית משה ברחובות ורמות ויצמן ביבנה. 

בעזרת פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית גם בשכונות אלה אותן מאפיינת בנייה משנות ה 50 ואוכלוסייה מחתך סוציו אקונומי נמוך יכולות להתחדש ומחירי הדירות יעלו בהן כלפי תג המחיר הממוצע של העיר. בשכונות אלה בעיקר ישנם פערים גבוהים מאוד במחירי הדירות מול השכונות החדשות השכנות ועל כן אני מאמין כי במידה והרשויות ישכילו לקדם תכניות פינוי בינוי שכבר קיימות שם על הנייר , ידביקו מחירי הדירות גם בשכונות אלה את הפער ויתרמו להתייצבות המחיר הממוצעת בכל עיר ועיר.

לסיכום - שוק הנדל"ן למגורים באזור השפלה, פעיל ואף ימשיך לצבור תאוצה בטווח הזמן הקרוב . אך יש לזכור כי המשכו של חוסר שיווי המשקל בשוק הנדל"ן אינו יעיל לאורך זמן ועל הממשלה לדעת לאזן את הבנייה החדשה עם אפשרות להפשרת קרקעות במקומות שנותרו קרקעות פנויות לבנייה חדשה והתחדשות עירונית במרכזי הערים שתייצב את רמת המחירים, כדי למנוע התפרצות מחירים בשוק כפי שחווינו ב 2009.