ליקויי בניה סמויים

"המהנדס טיגרמן מתעלם בחוות דעתו נ/1 ובעדותו מקביעתו של המהנדס בן-עזרא כי בניה שכזו היא פגומה מעצם טיבה, ומחייבת את התקון שהוצע על ידו, וזאת ללא קשר עם חדירת מים או אי חדירתם. גם תריס שאינו מחדיר מים צריך להיות בנוי כראוי" (השופט מלכיאל סלוצקי, בית המשפט המחוזי בחיפה בע"א 86/86 אחד העם שפירא בע"מ נ' לשם אריה ורבקה).

מומחה מגיע לדירת מגורים במטרה לבדוק קיומם של ליקויים. הוא מביט לתקרת הסלון ולרצפה, ולא מאתר שום סימן חריג – פשוט, הכול תקין, ו....

ובכן, זו אינה בדיקה. על המומחה להפעיל את יתרונו ביחס להדיוט ולבדוק האם יש ליקויי איטום, לשם דוגמא, ליקויים אשר מצפים ממנו כי יאתרם בין אם בדיקתו נערכת בחורף, בימים שמבחן התוצאה מוכיח קיום ליקויי האיטום, ובין אם בדיקתו נערכת בקיץ, בימים שבהם אין רטיבות נגלית או אין רטיבות בכלל, וכל מה שהוא יכול וצריך לעשות – הוא לבדוק קיום ליקויי איטום וליקויים אחרים.

דוגמא אחרת:

תריס בדירת מגורים מורכב באופן שמסגרת התריס היא לא מושקעת אלא על פני הטיח. בפועל, או מפני שהבדיקה בקיץ או מפני שאין גשם או מכל סיבה שהיא, אין חדירת רטיבות דרך התריס לדירה. ובכל זאת, מדובר בליקוי, כפי שנפסק ונומק על ידי בית המשפט, ולהלן ציטוט:

"ב. באשר לטענת ב"כ המוכרת בקשר לקביעת המהנדס בן-עזרא בסעיף 14 לחוות דעתו ת/1, הרי שאין מחלוקת בין המהנדסים שמסגרת התריס הורכבה על טיח מותז (שפריץ).
המחלוקת ביניהם נסבה בשאלה אם צורת הרכבה שכזו גורמת לחדירת מים ואויר אם לאו. בעוד שהמהנדס בן-עזרא חווה דעתו לחיוב שלל עמיתו, המהנדס טיגרמן את חדירת המים ומסביר בעדותו - ע' 14 המודפס - כי "מזרח זה לא כוון הגשם" ולכן אין חדירת מים ואין אף סימנים לחדירה שכזו. דעתו של המהנדס בן-עזרא היא - ע' 9 המודפס - כי אז אין קשר בין כוון המרפסת לחדירת או אי חדירת מים לענין הבצוע הנאות של עבודה זו. המהנדס טיגרמן מתעלם בחוות דעתו נ/1 ובעדותו מקביעתו של המהנדס בן-עזרא כי בניה שכזו היא פגומה מעצם טיבה, ומחייבת את התקון שהוצע על ידו, וזאת ללא קשר עם חדירת מים או אי חדירתם. גם תריס שאינו מחדיר מים צריך להיות בנוי כראוי. מה גם שלא הובאה כל ראיה מטעם המוכרת לטענה כי מצד מזרח אין גשם. אין לקבל השגתו זו של ב"כ המוכרת".
(ע"א 86/86 אחד העם שפירא בע"מ נ' לשם אריה ורבקה, פס"מ תשמ"ח 1 (3), שופטים: מ' סלוצקי, ח' אריאל, י' מרגלית).

לאמור, הליקוי הוא באופן הרכבת התריס. הוראות ההרכבה מיועדות למנוע חדירת רטיבות, אך ככל שהוראות אלו שאינן כתובות בתקנות – לכאורה הן אינן מחייבות. אף על פי כן, יש לבצע את הבניה בצורה תקינה ואם הרכבת המסגרת על הטיח גורמת לחדירת רטיבות לדירה – הנה תקנה 5.32 לתקנות התכנון ובהניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, התוספת השניה, קובעת לאמור:

"מניעת חדירת מים ורטיבות דרך קירות חיצוניים

5.32 קירותיו החיצוניים של בנין יתוכננו וייבנו באופן המונע חדירת מים ורטיבות לתוכו מבחוץ".

לפיכך, אם למניעת חדירת רטיבות לדירה צריך להתקין את מסגרת התריסים כשהיא שקועה בשכבת הטיח ולא מעל שכבה זו, הרי הדרישה היא בבחינת התקנה נכונה והיא בת תוקף גם בכיוון בוא הגשם וגם בכיוון אחר, משמע, המומחה לא בהכרח יוכל לראות רטיבות ואף על פי כן תיתכן התקנה לקויה אשר חובה עליו להבחין בה ולציינה בחוות דעתו כליקוי איטום.

כך גם בעניין אדני חלונות – לפי המפרט הבינמשרדי לעבודות בניה בהוצאת משרד הביטחון, האדן צריך לחדור אל הקיר בצדדים, להיות משופע כלפי חוץ ולכלול אף מים. מבנה זה נועד למניעת חדירת רטיבות לדירה, והוא נדרש גם בכיוון ירידת הגשם עקב הרוחות וגם בכיוונים אחרים (בחזיתות אחרות). אי עמידה בדרישות אלה גורמת לצורך בחומרי איטום מופרזים שלא מחזיקים מעמד בדרך כלל יותר מעונה גשומה אחת או שתים, טרדה למשתמש ופגיעה אסתטית במבנה החלון.

ראה בעניין זה את פסק דינה של השופטת תמר נאות-פרי בת"א 48068-07-10 אברהם ראם נ' חבק גב ים לקרקעות בע"מ, פורסם באתר פסק דין, להלן ציטוט:

"בחוות הדעת המשלימה, מצא המומחה ברלינר ליקויים שאת עלות תיקונם העריך בסך של 1,700 ש"ח, וכדלקמן: אדני חלונות בחדר שינה הורים (2 אדני חלונות מותקנים ללא חדירתם לקירות, בצדדים. לצורך איטום, בוצע מילוי מוגזם בחומר אטימה) עלות תיקון הליקוי - 700 ש"ח; חלון חדר שינה הורים (יש להחליף את אדן החלון, כך שיתחבר לקירות בצדדים) עלות תיקון ליקוי זה - סך של 300 ש"ח; אדן החצי חדר (יש להחליף את אדן החלון, כך שיתחבר לקירות בצדדים) עלות תיקון ליקוי זה - 300 ש"ח; נקודת חשמל מאחורי דלת ממ"ד: (מיקום נקודת הדלקה של תאורת חדר רחצה, הוא מאחורי דלת הממ"ד, כאשר היא פתוחה) עלות העברת נקודת ההדלקה למקום נוח - 400 ש"ח.
יש לקבל את ממצאי המומחה ברלינר ביחס לליקויים אלה ועלותם."
ההדגשות הן במקור.

מורה נבוכים:

המומחה אינו הדיוט ועליו להפעיל שיקול דעת הנדסי בהתאם לספרות המקצועית הרלוונטית ולמיטב ידיעותיו. כדי לטעון שיש רטיבות היכן שהיא קיימת על פי מבחן התוצאה – אין צורך בשירותיו של מומחה; זאת כל אחד יודע. אם המומחה בודק את הדירה בקיץ וטוען כי אין ליקויי איטום בגלל שהדירה יבשה, ואחר כך, בחורף, מסתבר כי יש חדירת רטיבות לדירה – המומחה נכשל במילוי תפקידו. מבחן התוצאה עשוי לסייע למומחה בזיהוי ובאיתור, אך לא בכל עניין יש מבחן כזה ואין להמתין למועד שיתגלה.

כבר חזיתי במומחים שבאו לדירה עם מכשור לבדיקת קיום רטיבות, בקיץ – וקבעו בטעות כי אין ליקוי, דבר שלא נבדק כלל. מה שנבדק הוא קיום רטיבות, ולא קיום ליקויי איטום...