בוררות בליקויי בניה תפגע בזכויות דיירים

בעקבות אישור בקריאה טרומית במליאת הכנסת את הצעת החוק לקיום בוררות חובה בתביעות ליקויי בניה, עלול ציבור רוכשי הדירות בישראל להפסיד זכויות, לרבות זכויות המוקנות לו על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 וחוקים אחרים, וכפועל יוצא תרד רמת הבניה ותיפגע איכות המגורים.

יש לדעת כי נושא ליקויי הבניה הוא כבר לא מוגבל לריצוף פגום, סדקים ורטיבות, ובשנים האחרונות חלה התפתחות מדהימה בתחום העיוני-משפטי דווקא ועיקר הסוגיות בנושאי ליקויי בניה זוכות לדיונים מעמיקים בפסקי דין בכל הערכאות.

ראוי להזכיר כאן את דברו של בג"ץ בעניין אחר - ראה להלן בג"ץ 10109/02 ביחד עם בג"ץ 78/93 גדי כץ נ' בית הדין הרבני הגדול ודנית כץ, שופטים: טובה שטרסברג-כהן, יעקב טירקל ואיילה פרוקצ'יה, [פורסם בנבו] - להלן ציטוט:

"עם זאת, אני מוצאת כי הסכמת בני הזוג לסמכות בית הדין כפי שניתנה אינה יכולה לעמוד מטעמים אחרים. ראשית, ספק בעיני אם ניתן במסגרת סעיף 9 לחוק שיפוט בתי דין רבניים לייחס תוקף משפטי להסכם המקנה סמכות לבית הדין הרבני אשר משמעותו הוא כי הצדדים כובלים עצמם מראש לסמכות דיונית של ערכאה אחת, ולו הערכאה הדיונית הגבוהה ביותר, המשמשת בעת ובעונה אחת ערכאה ראשונה וערכאה אחרונה לכל ענין הכלול בתחום הסמכות, ושוללים בכך מעצמם, מלכתחילה, את זכות הערעור. זכות הערעור הוכרה בסעיף 17 לחוק יסוד: השפיטה כזכות דיונית מן המעלה הראשונה והוסדרה בפירוט בפרק ט"ו לתקנות הדיון בבתי הדין הרבניים בישראל, התשנ"ג. באשר למערכת בתי המשפט, גריעתה של זכות זו בהסכם המקנה סמכות עניינית לערכאה דיונית אחת בלא זכות ערעור על החלטתה מעלה שאלה נכבדה אם אין בכך כדי לפגום בתוקפו המשפטי. על אחת כמה וכמה כך הוא כאשר אין מדובר בהקניית סמכות שעיקרה הכרעה חד-פעמית בשאלה נקודתית מוגדרת, אלא בהקניית סמכות לערכאה שיפוטית העשויה להידרש לטיפול בענייניו של הקטין לאורך זמן רב, עד הגיעו לבגרות. לא יכול להיות ספק בדבר תרומתו הגדולה של בית הדין הרבני הגדול לפתרון המחלוקת המתמשכת בין בני הזוג בענייננו, ולהשקעת משאבי התבונה והזמן שהשקיע כדי להתיר את קישוריה של הפרשה הסבוכה העומדת ברקע עתירה זו. אכן, בית הדין יצא מגידרו על מנת להביא לידי סיום את הסכסוך בין בני הזוג, והסכים ליטול על עצמו כבית משפט לערעורים, הדן בהרכב שלושה, משימה קשה של טיפול בעניינו של הקטין כערכאה ראשונה ואחרונה. אולם ספק אם הוא ערוך לכך."

עינינו הרואות כי לדעת בג"ץ שלילת זכות ערעור היא מהווה פגיעה בזכויות צד לדיון [בענייננו - הדיירים], וזאת על פי הפסקה המודגשת הראשונה, וכי היעילות של הדיון - משאת נפש של בית המשפט - עלולה להיות בסתירה עם יכולותיו של בית המשפט (על פי הפסקה המודגשת השניה).

ראה גם דבר בית המשפט המחוזי בתל אביב, בר"ע 11151/96 ישעיהו נועם חברה קבלנית בע"מ נ' שוורצמן ארכדי ואח', שופטת: ורדה אלשיך, פורסמה במאגר LawData להלן ציטוט:
 

"א. מאמצת אני את קביעתו של כב' השופט רצ'בסקי כי הליקויים נשוא בקשה זו עוסקים בחריגה ואי התאמה לתקנות התכנון והבניה. כמו גם לאי התאמה לתקני התברואה ולתקנים ישראליים, ולפיכך, אין מקום להליך בוררות שבו פוסק הבורר לפי מיטב שפיטתו. התקנים והתקנות אינם נושא לבוררות ולמיטב שפיטתו של בורר, הוראות אלו הינן קוגנטיות ולכן כל התנייה לגביהן בטלה מעיקרא, לפיכך המקום המתאים להכרעה בסכסוך זה הינו בבית משפט בו השופט פוסק לפי המשפט המהותי החל.

ב. באשר נטען, כטענה נוספת, כי כתב התשובה הוגש באיחור רב וללא הצדקה, כבר נאמר לא פעם כי כתבי הטענות אינם אלא פרוזדור פרוצדורלי, וככזה אין לשהות בו מעבר לצורך ומן הראוי להיכנס לגופם של סכסוכים."

אנו רואים כי לדעת בית המשפט הנושא של תכנון ובניה בהיותו כפוף לחוק קוגנטי [חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973], לא מתאים להידון במסגרת של בוררות ומדובר באי התאמה היורדת לשורש העניין.

הקושי לערער על פסק בורר, המגבלות שבהליך הבוררות לפי חוק הבוררות תשכ"ח - 1968 והכישורים החלקיים [בלשון המעטה] של הבוררים שאינם שופטים [ואף אם היו בעבר שופטים - הרי משהשתחררו מכבלי המערכת המשפטית, נוהגם אחר], יוצרים מצב בו יירמסו זכויותיהם של ציבור הדיירים ללא אפשרות ממשית לעתור וכך תיפגע איכות הבניה ותרד רמת הדיור.

אין לחשוד בציבור הבוררים-בפוטנציה כי יהיו אובייקטיביים ויעשו מלאכתם ללא פניות. הרי ציבור זה הוא כיום משמש כמומחים מטעם בתי המשפט, וידוע בנטייתו הקיצונית לטובת קבלנים איתם הוא מתחכך פעמים רבות לעומת הדייר ה"חד פעמי" מבחינת המומחה. זאת ועוד, התגבשה קבוצה די סגורה של "מומחים" אשר ממונה על ידי בתי המשפט בישראל כמומחים. מומחים אלה עוסקים רק במומחיות ומזמן נטשו את נושאי מומחיותם - תכנון והנדסה. חוות הדעת הניתנות על ידם הן חוות דעת לצורך פסק דין, לא ניתנות ליישום ולא סבירות. האלה יהיו בוררים?!

בנוסף, לא ברור כיצד ייוותר חוק המכר (דירות) אפקטיבי במצב בו תתקיים בוררות חובה, ויש חשש כי כל ההישגים שהושגו בחוק זה ירדו לטימיון. בכך נצעד שנים רבות לאחור. גם לחוק התקנים יהיה תוקף חלקי בלבד, ומערכת מפוארת של חקיקת משנה ופסיקה - תיכתש בידי הבוררים החדשים ותהפוך לבלתי רלוונטית.