יד אחרונה מקבלן: המדד שמפיל את חברות הבנייה

רשימת הקבלנים שקרסו בשנים האחרונות הולכת ומתארכת, מי שביטל תחילה את התופעה בטענה שאלה חברות קטנות ובינוניות, כבר לא יכול להתכחש לבעיה, לאחר קריסתן של חברות כמו א.דורי ואורתם־סהר שדורגו שתיהן בעשירייה הראשונה של קבלני הביצוע בישראל.

כוונת המדינה אינה שהקבלנים יפסידו או יקרסו, למקרים כאלה בדיוק קיים מדד תשומות הבנייה שעורכת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — מדד שמשקלל את מרכיבי הבנייה השונים לפי משקלם בפרויקט, ואמור לשמש מין תעודת ביטוח לקבלן, כך שכאשר מרכיב כזה או אחר עולה המדד אמור לעלות יחד איתו אולם בפועל, בשנים האחרונות השינויים בתשומות הבנייה היו חדים ומהירים והמדד לא באמת הצליח לעקוב אחר עליות המחירים. כך נוצר מצב שקבלנים שכבר התחייבו למחיר עבור הבנייה מצאו עצמם מפסידים כסף בשל שינויים שלרוב אינם תלויים בהם או בהתנהלותם.

אין כיסוי

מבדיקת כלכליסט עולה כי גם דוחות אפס — דוחות היתכנות כלכלית לפרויקט המועברים לבנקים ומציגים את הערכת העלויות מול צפי ההכנסות מהפרויקט — שניתנו בעשור האחרון לא הצליחו לעקוב אחר השינויים בעלויות ויצרו פערים גדולים בין העלות בפועל לבין מה שנדרש הקבלן להוציא. כך, למשל, ניתוח של דוחות אפס שהוגשו על ידי שמאים של פרויקט בבנייה רוויה בכפר סבא שבוצע ביוני 2009 הצביע על עלות של 3,466 שקל למ"ר לבנייה רוויה ו-598 אלף שקל ליחידת דיור. שלוש שנים אחר כך, ב־2012 הוגש דוח אפס לפרויקט בעל מאפיינים דומים הממוקם גם הוא בכפר סבא. במקרה זה העלות למ"ר כבר עמדה על 3,900 שקל למ"ר ו-671 אלף שקל ליחידת דיור. יש כאן זינוק של כ-13% בעלויות הבנייה, כאשר בפועל מדד תשומות הבנייה עלה באותה התקופה ב-9% בלבד. המשמעות היא שקבלן שהעביר ליזם הצעת מחיר מחייבת ב־2009, אך מסיבות שונות החל בבנייה רק בשלב מאוחר יותר, הפסיד את ההפרש ואין לו עליו כיסוי. כך גם בנוגע לקבלן שהחל בבנייה, וזו נמשכה כמה שנים. מדובר בהפרש של 3%־4% במציאות שבה רווחי הקבלנים נעים בין 2%-5% לפרויקט, כך שקבלן עשוי למצוא עצמו בקלות במצב של הפסד רק בשל עליית תשומות הבנייה.

הגורם האנושי

דוח אפס נוסף שהוגש באוגוסט 2015 לפרויקט ברעננה, עם מאפיינים דומים מצביע על מחיר של 4,574 שקל למ"ר ו-848 אלף שקל ליחידת דיור; לעומת זאת אילו היה מוצמד למדד בלבד היה מחיר הבנייה עומד על 4,091 שקל למ"ר. כאן מדובר כבר על הפרש של 674 שקל למ"ר המשקף עלייה של 17% מאז שנת 2012 — ובאותה התקופה (2015־2012) עלה המדד ב-5% בלבד, כך שהפער שנוצר הוא עצום.

השפעת המדד אינה אחידה בין אזור לאזור, כך למשל בתל אביב — אזור עירוני שהבנייה והלוגיסטיקה שסביבו מורכבת יותר ועליות הבנייה בו מאמירות — אפשר לראות הפרשים חדים משמעותית: מי שבנה בעיר בשנים 2010־2009 שילם עבור מרכיב הבנייה 3,750 שקל למ"ר בממוצע, בשנים 2012־2011 טיפס המחיר ל-4,750 שקל למ"ר: שינוי של 26%. לעומת זאת המדד עלה באותן שנים ב-8% בלבד. בשנים שלאחר מכן, מחיר הבנייה עלה בקצב מהיר עוד יותר: בין 2014־2013 עמדו עלויות הבנייה על ממוצע של 5,250 שקל למ"ר וכיום מדובר על מחיר ממוצע של 5,750 שקל למ"ר. כלומר, בין השנים 2016־2009 חלה עלייה של 53% בתקורת הבנייה בעוד המדד עלה ב-35% בלבד — פער של 18%, הפרש שאף קבלן לא יכול לעמוד בו.

מה גורם לזינוק חד כל כך בעלויות הבנייה? לדברי חיים פייגלין סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ומנכ"ל חברת צמח המרמן, שחברת הבת שלה היא חברת הבנייה סיוון ביצוע, חלק גדול מאותן עליות מחירים טמון במשאב האנושי — שכר עבודה לרמותיו השונות. פייגלין מתאר את המצב מנקודת ראות של קבלן ביצוע: "המדד מחושב לפי שעת עבודה בסיסית של עובד שקרובה מאוד לשכר מינימום, אלא שהמחסור בידיים עובדות הוביל לכך שעובד באתר בנייה מרוויח הרבה יותר, וזה כלל לא משתקף במדד. בנוסף לכך במשך השנים חייבו את הקבלנים להוסיף תפקידים של יועצים אבל במדד תשומות הבנייה לא התייחסו אליהם. לשם המחשה, על פי נתוני הלמ"ס שנותחו על ידי כלכלן התאחדות בוני הארץ, ב־2016 מתוך עלייה שנתית של 1.5% של המדד 1.2% נבעו מעליית שכר העבודה. בפועל, שכר העבודה עלה ב-2.6%.

אולם לא רק המשאב האנושי ייקר את הבנייה, לפי פייגלין חלק מהנתונים על חומרי הגלם כפי שנכנסו למדד לא רלוונטיים לאופן שבו הם נצרכים על ידי הקבלנים, כך למשל המלט והברזל מחושבים כתוצר גולמי, אלא שקבלנים לא רוכשים מלט, הם רוכשים בטון שעלויותיו שונות; וקבלן לא מזמין טונה ברזל אלא רוכש ממפעל ברזל מכופף, שחישוב העלות שלו שונה.

"המצוקה של החברות היא אמיתית", אומר פייגלין ומוסיף, "חברה נכנסת לפרויקט ונשחקת עם השנים, אם היא נכנסה עם רווח על הנייר של 4%־5% היא עלולה לסיים עם הפסד של 5%. זה שקר מוסכם שכולם מודעים לו, ולכן צריך לקחת מרווח של מספר אחוזים מראש". פייגלין סבור כי זו אחת הסיבות לקריסתן של חברות הביצוע: "אם פרויקט אורך 5 שנים הוא לא משקף את עלות הבנייה הראשונית, בכל חברה שקרסה רואים את זה, כולל חברות קטנות שלא שומעים עליהן. זה גומר על ענף הקבלנות אבל בלמ"ס לא מוכנים לשנות מתודולוגיה".

תאונת שרשרת

לדברי אלונה בראון, מנכ"לית בית וגג, חברה העוסקת בהתחדשות עירונית, המדד הוא ממוצע שהפסיק להיות רלוונטי כי הוא מערב פרויקטים של תעשייה עם מגורים בתוך העיר. לטענתה, בהתחדשות עירונית המצב חמור פי כמה מיתר הפרויקטים היות שבמקרים רבים היזם הוא גם הקבלן. "בחברה שלי הפסקנו למכור במכירה מוקדמת. אם מכרת דירה במכירה מוקדמת בעולם של עליית מחירי קרקע יש לך כרית הגנה, כי 40% מהעלויות שלך הן קרקע והן יגנו עליך מההפסד של ה־60%. בהתחדשות עירונית אין לך את כרית ההגנה של הקרקע, שכן היא בבעלות הדיירים, ולכן אם תשומות הבנייה בפועל עלו יותר מאשר מחירי הדירות — אתה גמור ומוכר בהפסד תזרימי אמיתי. אם הקבלן פושט רגל זה משפיע עלי, מגדיל את עלויות הבנייה, יש איחורים ועליהם משלמים קנסות. יש לי בניין ששלושה קבלנים פשטו בו רגל, זו תאונת שרשרת".

מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר בתגובה: "משקלי סל התשומות קבועים ורמות המדד לכל רכיב מושפעות משינויי מחירים ומשפיעים על רמת המדד הכללי בהתאם. משקלי המדד משתנים רק בעדכון סל רכיבי. המדד נערך מדי כשבע שנים (המדד עודכן לאחרונה בשנת 2011 ובסיסו יולי 2011), ועדכון המדד מלווה על ידי ועדה מקצועית מייעצת, אנשי מקצוע ונציגי התאחדות הקבלנים. המחירים הנמדדים הם מחירי עסקאות בפועל ומדגם המדווחים רחב ומקיף. מחירים המתקבלים ממדווחים נבדקים ומושווים למחירי מדווחים ויצרנים נוספים ובמקרים של חריגות בולטות אנו מבררים את הסיבה לשינויי המחירים ופועלים בהתאם. מסיבה זו, הטענה שהמדד אינו מייצג את העלייה האמיתית במחירים לא מובנת לנו. כמו כן, יש לציין שיש גם ירידות מחירים, והבולטת בהם היא ירידת מחירי הברזל שהגיע לרמת מדד של 75.6 בחודש אוקטובר, ירידה של כ-7% בעשרת החודשים האחרונים".

לכתבה המלאה, לחץ כאן