היתר בניה - המדריך השלם

לאור התפשטות נגע הבניה הבלתי חוקית, נוהגים בתי המשפט ביד קשה כנגד עברייני הבניה ומטילים קנסות כבדים וצווי הריסה על בעלי המקרקעין בו בוצעה הבניה ועל המשתמשים בבניה זו.

מדוע בכלל יש צורך בהיתר בניה?
המחוקק לא חפץ בפלישת המדינה לגדרי ד` אמותיו של אדם ובהתערבות בנעשה בתוך כותלי ביתו, אלא חפץ שלא תגבר הצפיפות בבית המגורים ולא תפגע נוחות השכנים ואיכות חייהם כתוצאה משימוש יתר במעלית, בחדרי המדרגות, בחניות, וכתוצאה מרעש ולכן נקבע ככלל כי יש חובה לקבל היתר בניה כמעט לכל בניה.

מתי צריך היתר בניה?
החוק מחייב לקבל רישיון לביצוע פעולות שונות במקרקעין. נדרש היתר בניה לשם הקמת כל בניין, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו. לדברי עו"ד הלפרט החוק מחייב אישור גם במקרה בו רוצים להרוס מבנה קיים.

ומהו "בניין" המצריך היתר בניה?
המונח "בניין" הוגדר בחוק באופן רחב ביותר: נקבע ש"בניין" הוא כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר, וכל חלק של מבנה שכזה וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע כולל קיר, סוללת עפר, גדר וכיוצא באלה הגודרים או תוחמים, או מיועדים לגדור, או לתחום, שטח קרקע או חלל.

בתי המשפט פרשו את המונח "בניין" באופן רחב במהלך השנים. בין היתר נקבע על ידי בתי המשפט כי יש צורך בקבלת היתר בניה גם במקרים הבאים : הצבת ויטרינה בחלל פתח של חנות שנועדה לסגור אותו פתח ואותו חלל, וליצור מעין קיר מזכוכית בחזית הבנין, מהווה "בניין" הדורש היתר בניה, ואין הבדל מבחינת הייעוד והמטרה וטיב הפעולה בין יצירת קיר חיצוני בחזית הבנין, כשהוא עשוי זכוכית, ובין סגירת פתח החנות על ידי בניית קיר מחומר אחר, כגון אבנים או בלוקים. גם זו וגם זו עבודות בניה הן.

בניית יציע עץ המתנשא מעל רצפת חנות שאינו מחובר לבנין החנות והמשמש מקום עמידה לבני אדם. הצבת קרון רכבת משומש, ללא גלגליו, באופן קבוע, על מנת שהקרון ישמש כמסעדה. סככה שהוצבה על גלגלים. הנחת משטח פח על רצפה כשעליו מונח מיכל סולר ללא חיבור לקרקע. אוהל מתנפח המקרה בעונת החורף בריכת שחיה בשטח פתוח בתוך בית מלון הוא `בנין` הטעון היתר, הגם שבחלוף החורף מוסר האוהל והיה כלא היה, ושוב מותקן בבוא החורף. הצבת קרונית (קרוון) המשמשת למשרד שיש בה גלגלי גומי וניתן לגרור אותה ממקום למקום.

בתי המשפט קבעו, כי בניה תיראה, או לא תיראה, כ"מבנה" או כ"בניין", לפי מבחן השכל הישר או ההגיון הבריא של חיי המציאות.

האם הקמת אוהל על שפת הים דרוש היתר?
נקבע, כי בעוד שהקמת אוהל על שפת הים לצורך שהות של יום יומיים, והקמת סוכה למשך חג הסוכות, אינם בגדר הקמת "בניין" המצריכים היתר, הרי שמאהל שהוקם במסגרת הפגנת מחאה ואשר מקימיו לא היו מוכנים לפנותו גם לאחר מספר שבועות- מתקיים בו יסוד הקביעות ויש צורך בהיתר בניה להקמתו.

מה לגבי עבודות בניה בתוך דירה?
החוק אינו דורש, קבלת  היתר בניה לשם ביצוע "שינוי פנימי בדירה". "שינוי פנימי" מוגדר בחוק כשינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה או את מספרן של יחידות הדיור.

בתי המשפט הבחינו במשך השנים בין המונח "שינוי פנימי" בדירה, שם דובר על חלוקה פנימית של הדירה לאגפים, לגביה נקבע שלא קיים צורך בקבלת היתר בניה, לבין בניה בתוך דירה המהווה פיצול דירה ליחידות דיור נפרדות אשר דורשת היתר בניה. פיצול שכזה, מסביר עו"ד הלפרט, נעשה בד"כ במטרה להפוך דירה אחת גדולה לשתי דירות קטנות, כך שניתן יהיה להשכיר אותן בנפרד ולקבל דמי שכירות גבוהים יותר.

איך קובעים האם בניה בתוך דירה היא "שינוי פנימי" או "חלוקה ליחידות חדשות" הדורשת היתר?
לצורך פירוש המונח "שינוי פנימי" שבחוק, גיבשו בתי המשפט מבחנים שונים לבחינת המצב הנתון בתוך דירה בה נעשו עבודות בניה, כך שניתן יהיה לקבוע האם בחלוקה לאגפים (שינוי פנימי) עסקינן, או שמא מדובר בחלוקה ליחידות דיור נפרדות.

ככלל, בתי המשפט קבעו כי די בקיומם של מקלחת וכיור על מנת שניתן יהיה להגדיר את היחידה כיחידה נפרדת למגורים, שכן די שתהיינה בכל אחת מהיחידות "הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה" אף אם אלה מינימליסטיות בשטחן.

בתי במשפט גיבשו את המבחן הפונקציונאלי, כמבחן עיקרי להכרעה בשאלת מהותן של היחידות החדשות שנוצרו לאחר ביצוע עבודות הבניה.
באחרונה, נוקטים בתי המשפט במבחן נוסף הוא המבחן היעודי, לפיו נבחן גם יעוד הבניה בתוך הדירה, היינו נבחנת המטרה בשלה בוצעה הבניה בתוך הדירה.

בית המשפט יבחן, האם לאחר החלוקה נוצרו יחידות שלכל אחת מהן כניסה נפרדת ופרטית, האם נוצרו נקודות נפרדות לצינורות מים וביוב, האם קיימים מוני חשמל ומים נפרדים לכל יחידה, והאם קיימים מקלחת, שירותים ופינת מטבחון בכל יחידה, מסביר עו"ד הלפרט.
בית המשפט יבחן עוד מה מטרת החלוקה- האם היחידות החדשות לאחר החלוקה משמשות למטרת השכרה למשל, או האם הם משמשות למגורי משפחה אחת בלבד.

ומה לגבי כלי רכב המוצבים בשדה פתוח- דרוש בגינם היתר?
פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין זה (ע"פ 191/05), קבע כי אוטובוס, משאית ועגלה מהווים "בניין" לעניין שאלת הצורך בהיתר בניה.
בית המשפט המחוזי קיבל, במסגרת ערעור, את קביעת בית משפט השלום שקבע, כי גם מבנה המשמש לאיחסון צריך היתר, וכי היותו של נכס נייד לפי יעודו וטבעו המקורי ומוצב זמנית במקום מסויים, אין בו כדי להצביע בהכרח על אי הגדרתו של הנכס כ"בניין".

במקרה זה נקבע, שמדובר בכלי רכב גדולים ובעגלה, ולכן, בין שאלה משמשים לאחסון מזון (כפי שטען הנאשם) או למגורים, הרי שלנוכח ההגבלה החוקית והמעשית להניעם מהמקום, לנוכח חיבורם לחשמל ולאנטנת טלוויזיה (נמצא כי היה חיבור לחשמל ולאנטנה) ובהתחשב בזמן הממושך שהם מוצבים במקום, נראה כי המדובר "בבנין" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה המחייב היתר בניה.

האם הצורך בהיתר בניה קיים גם כאשר מדובר בבניה מתחת לפני השטח (מרתף למשל)?
בעניין זה נקבע, כי ככל שלא נקבעו בתכנית מסויימת הוראות מיוחדות למרתפים, הרי דינם לכל דבר כדין בניה רגילה על פני השטח.
בית המשפט המחוזי בתל אביב, קבע בת"פ (ת"א) 3964/84 מ"י נ` קלקא נחום בע"מ ואח`, פס"מ תש"ן 2, 317, כי השטח מתחת לפני הקרקע כמוהו כשטח מעליה: "חלפו הימים בהם היה המרתף מקום טחוב ואפל. בעידן המודרני מרתף הוא קומה לכל דבר, בכל רחבי העולם מנוצל השטח שמתחת לפני הקרקע לתחנות רכבת תחתית, למקומות חניה, לשטחי מסחר ועוד. שימוש כזה הוא בגדר חזון נפרץ ואף רצוי. העניין הציבורי אינו מסתיים בנקודת פני הקרקע."

איך מקבלים היתר?
מבקש ההיתר יגיש לועדה המקומית בקשה להיתר בצירוף מפרט שיהיו חתומים על ידי המבקש, עורך הבקשה, מתכנן שלד הבנין, האחראי לביצוע השלד, בעל הזכות בנכס, האחראי לביקורת. לבקשה יצורפו בנוסף, מפות, תשריט ותוכניות בניה וישולמו האגרות הנדרשות.

מי צריך לחתום על בקשה להיתר בניה בבית משותף?
בקשה כזו צריכה להיות חתומה על ידי כל בעלי הדירות בבית המשותף.

ומה אם אחד או יותר מבעלי הדירות מתנגדים?
במקרה כזה לא ינתן היתר, אלא אם יוכח שכל בעלי הדירות שלא חתמו על הבקשה קיבלו את העתק הבקשה. בעלי הדירות המתנגדים למתן ההיתר רשאים להגיש התנגדות לבקשת ההיתר ועמדתם תישמע בפני הועדה המקומית בטרם תינתן החלטתה בבקשה למתן היתר. 

למי מגישים את הבקשה להיתר?
הבקשה להיתר מוגשת לרשות הרישוי המקומית שמענה ברשות המקומית. רשות הרישוי המקומית לא תיתן את ההיתר, אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדה מבוקש ההיתר מתאימים לתכניות הנוגעות למקום המקרקעין לגביו מבוקש ההיתר ולתקנות אחרות לפי חוק התכנון והבניה.

מה הסנקציות המוטלות בגין בניה ללא היתר?
ככלל, על פי החוק המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר, דינו - קנס או מאסר שנתיים, ובעבירה נמשכת - קנס נוסף מאסר נוסף שבעה ימים לכל יום שבו נמשכת העבירה לאחר שקיבל הנאשם הודעה בכתב מהועדה המקומית על אותה עבירה או לאחר הרשעתו.

בנוסף, רשאי בית המשפט לצוות שהבניין או אותו חלק ממנו שנבנו ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית ייהרס, יפורק או יסולק על ידי הנאשם או על ידי הועדה המקומית תוך חיוב הנאשם בהוצאות הביצוע. בית המשפט רשאי עוד, לתת צו לשינוי מבנה, צו סגירה, צו איסור שימוש וצו להתאמת הבניה או השימוש להיתר או לתכנית. האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי.