הצטרפו ל WhatsApp של קהילת ענף הבנייה והתשתיות בישראל. כאן >>

כיצד חברות הנדלן באמת מרוויחות וממקסמות רווחים

כיצד חברות הנדלן באמת מרוויחות וממקסמות רווחים ? ... התשובה : באמצעות כניסה לחובות אדירים !!

אז בעצם מדוע חברות נדלן נמצאות תמיד בחובות ענקיים ומדוע דווקא החובות הענקיים (הלוואות) האלה מייצרים לחברות הנדלן הרבה יותר כסף?

קצת חשבונאות בסיסית

מימון הנכס = התחייבויות (הלוואות) + הון עצמי (הכסף של החברה).

כשחברת נדלן רוכשת נכס עליה מין הסתם לשלם עליו, צורת התשלום על הנכס יכולה להיעשות בשלוש דרכים עיקריות.

אפשרות ראשונה פשוט להוציא כסף מהון החברה ולשלם עליו לחילופין. אפשרות שניה לקחת הלוואה ולקנות באמצעות ההלוואה את הנכס לחילופין. אפשרות שלישית והכי נפוצה - שילוב בין השניים כלומר גם לקיחת הלוואה וגם שימוש בחלק מכספי הון החברה על מנת לממן את הנכס.

מדוע מכרה הזהב נמצא דווקא באפשרות השלישית ולא הראשונה?בואו ניקח לדוגמא את הטרנד החדש של חברות הנדלן והוא רכישת נכסי נדלן בעלי תשואה גבוהה בגרמניה. נאמר וחברה מסויימת איתרה נכס בגרמניה ששוויו כ 100 מיליון ש"ח והתקבולים השנתיים ממנו מהווים כ 10% מסך ההשקעה כלומר תקבול של 10 מיליון ש"ח כל שנה. לפי האפשרות הראשונה אם חברה תנצל את ההון שלה לרכוש את הנכס אז התשלום יהיה כמובן 100 מיליון ש"ח והיא תקבל כל שנה 10 מיליון ש"ח (10% תשואה) אז מדוע לא להשאר באפשרות הראשונה שהרי ככה אין הוצאות ריבית ?

בואו כעת נבחן את האפשרות השלישית (והנפוצה יותר...)

מימון הנכס 100%=90% התחייבויות (הלוואות) + הון עצמי (הכסף של החברה) 10%

כזכור הנכס שהחברה רוצה לקנות עולה 100 מיליון שקל אך הפעם החברה תשלם רק 10 מיליון מההון העצמי ואת שאר ה90 מיליון היא תשלם באמצעות לקיחת הלוואה מהבנק, כעת הבנק בודק את מטרת ההלוואה ועל סמך רמת הסיכון ויכולת ההחזר של הנכס ואיתנות החברה הוא קובע בכמה אחוזי ריבית יש לשלם על ההלוואה.

נאמר שהבנק בהסכמת החברה קבע שהריבית תעמוד על 8% לשנה כלומר90% מ 100 מיליון יוצא שגודל ההלווואה עומד על 90 מיליון שקל והוצאות הריבית (לפי 8% ריבית על ה 90 מיליון שקל) עומדות על 7.2 מיליון שקל.

אז מה היה לנו ? הכנסות של 10 מיליון ש"ח והוצאות ריבית של 7.2 מיליון ש"ח כעת אם נפחית את ההכנסות מההוצאות נקבל שהרווח על הנכס עומד על 2.8 מיליון ש"ח כשמההון העצמי של החברה הוצאנו 10 מיליון ש"ח (ולא 100 מיליון) כלומר התשואה על ההון גדלה מ 10% לרמה של 28% (2.8מיליון/10מיליון).

תשלום הקרן (ה 90 מיליון) יפרע לעיתים לאחר שהנכס ימכר או לחילופין פרעון קרן זניח... נהוג באזור ה 1.6% עד 2% לשנה או שייעשה שיערוך מחדש וההלוואה תתחדש. אין ספק שנעשתה כאן ממש עסקה טובה! בנוסף לכך חברות הנדלן מבצעות את ההלוואות הנ"ל בשיטת ה Non Recourse.

מהי הלוואת Non Recourse?

כמה פעמים קראתם בעיתון שחברת אלרוב,סאמיט,רוזבאד,ג`יטיסי ועוד טובים אחרים קונים נכסים במדינה כלשהי בהלוואת Non Recourse או במושג העברי הלוואה ללא חזרה ולא הבנתם מה הכוונה.

הלוואת Non Recourse (על פי הגדרת מס הכנסה) - הלוואה זו הינה הלוואה המיועדת לרכישת נכס כאשר הבטוחה(בטחונות) היחידה לפירעון ההלוואה היא הנכס הנרכש כלומר במקרה בו הלווה אינו עומד בהתחייבותו לפרוע את ההלוואה אזי לנותן ההלוואה(למשל הבנק) מותר לפרוע את ההלוואה רק מהנכס הנפרע.

במילים אחרות במידה וחברת הנדלן מסיבה כלשהי אינה מסוגלת לעמוד בתשלומי הריבית אז לכאורה כל מה שהיא תאבד זה את חלקה בהון העצמי בנכס וכמובן את הנכס עצמו וזהו כלומר הבנק לא יוכל לדרוש עיקול או תשלום נוסף מהחברה.

אם לא איבדתם אותי עד לנקודה זאת אז בוודאי שאלתם את עצמכם אם הכל כל כך נראה טוב ובטוח אז מדוע חברות הנדלן לא קונות כל יום נכסי נדלן לוקחות הלוואה ונהנות מהלוואה בריבית נמוכה מתשואה הנכס ובמקרה הכי גרוע אם חברת הנדלן לא תוכל לשלם אז הבנק ייקח רק את הנכס ולחברה עצמה לא יגרם נזק ממשי?

התשובות הן דווקא מאוד פשוטות...

כל הנוסחא הזאת עובדת אך ורק אם תשואת הנכס תשאר גבוהה מריבית ההלוואה כלומר במידה ולפתע אחד משוכרי הנכס יודיע לחברה שהוא פשט את הרגל ולא יכול לשלם הרי שתשואהת הנכס תרד ואז במקום תקבולים של 10% נקבל רק תקבולים של 7% בעוד שתשלומי הריבית לבנק נותרים כ 8% ומכאן מתחיל להיווצר הפסד של 1%. אז בוודאי תגידו נו אז אם זה יקרה הרי מדובר בהלוואת Non Recourse כלומר נגיד לבנק "לא משלמים לך יותר קח את הנכס".

הסיבה שכדאי לחברות מאוד להימנע ממהלך כזה הוא שכפי שנאמר ממקודם ההשקעה הראשונית (ההון העצמי שהושקע בנכס) של החברה תאבד ובנוסף לכך תצא לחברה תדמית של חברה שלא מחזירה חובות תדמיתה תפגע והסבירות בעתיד ליכולתה לגייס כסף תפגע באופן מהותי כתוצאה מחוסר אמינות.

להזכירכם משבר קלאמרקט והאחים בורביץ נבע מכך שהאחים אמרו שמאחר וההלוואות נעשו בצורת Non Recourse הם לא חייבים לכסות חובות אך הבנקים עשו עליהום ואיימו להפסיק את כל ההלואות לחברת התעופה אל על אשר כלל לא קשורה לקלאמרקט אך שייכת בכל זאת לאחים בורביץ. בקיצור עם בנקים לא מתעסקים.

* למקרה שתהיתם מדוע חברות הנדל"ן אינן בוחרות באפשרות השניה אז התשובה היא שכמובן אם זה היה תלוי בהם תמיד האפשרות השניה היתה נבחרת אך הבנקים/בתי ההשקעות דורשים מהחברות לשים הון ראשוני בדיוק כמו במשכנתא.

הערה: המאמר נכתב בצורה של עולם בלי מיסים וללא אינפלציה וזאת על מנת להקל על הבנת המאמר. בעולם עם מיסים מעורבת אינפלציה (שחיקת מחיר הכסף) מגן מס על הפחת (כל שנה יורד ערך הנכס מה שגורם להטבה במס) ועוד.