איך ניגשים לתכנון תב"ע (תכנית בניין עיר): 5 טיפים להקלת הכאב

אבישי קימלדורף, אדריכל

מנהל פרויקטים ראשי בקבוצת קרנות ריאליטי, אשר עסק בתפקידי תכנון וניהול בכירים במערכת הציבורית ובמגזר העסקי. כיהן כסמנכ"ל תכנון ואדריכל ראשי של חברת שיכון ובינוי נדל"ן ולפני כן כיהן כמהנדס העיר חדרה. בעבר, עבד כאדריכל בכיר במשרד אדריכלים מוביל וכן כיועץ לוועדה לתשתיות לאומיות של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. כיהן כחבר ועד הנהלת איגוד מהנדסי הערים בישראל, מכהן כחבר הנהלת עמותת "אור לחינוך" ועד לאחרונה כיהן כחבר הוועד המנהל של המועצה הלאומית לבנייה ירוקה. אבישי הינו בוגר הטכניון בהצטיינות.

אחת המשימות המורכבות ביותר בעולם התכנון היא קידום ואישור תכנון תכנית בניין עיר. ברמה הטכנית של הגשת התוכנית יש נוהל סדור (נוהל מבא"ת) וקיימת פרוצדורה מסודרת של שלבי קידום התוכנית במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה. כפי שניתן לראות בתרשים המצורף נקבעו לתהליך לוחות זמנים עקרוניים מהרגע בו מוגשת תכנית למוסד התכנון ועד לאישורה הסופי.

תרשים קציבת לוחות זמנים להחלטה לאישור תכנית בניין עיר מתוך אתר מינהל התכנון, משרד הפנים

יחד עם זאת שלב הגשת התוכנית הוא אינו השלב ראשון כלל ועיקר אלא שלב מתקדם מאד בתהליך התכנון. הגשת התוכנית כאמור היא שלב טכני המתבצע לאחר שנסגרו מרבית ההיבטים התכנוניים והתוכניים מול הגופים שאמורים לאשר את התוכנית בהתייחס לתוכן התוכנית עצמה כאן יש מורכבות רבה הנובעת ממאפיינים ייחודיים של האתר, דרישות העירייה הספציפית ברמה הרשמית ודרישות לא רשמיות של צוות הועדה המקומית הנובעות משיקול דעת עובדי הציבור.

בטקסט זה אגע בשלב הראשון של הכנת התב"ע שהוא איסוף המידע המגוון טרום הכנת התוכנית:

מידע תכנוני ארצי ועירוני

לימוד הסביבה התכנונית של אזור התכנון מתחיל במידע רשמי אודות המצב התכנוני של המתחם שמיועד לתכנון וסביבתו. באתר מינהל התכנון ניתן למצוא את התוכניות המאושרות החלות על המתחם ובהן מידע על ייעוד הקרקע, הנחיות הבינוי, זכויות הבנייה ועוד. כן ניתן לראות את התוכניות המופקדות להתנגדויות שנמצאות בשלבי תכנון מתקדמים. יש לשים לב שבודקים את מכלול התוכניות -המקומיות, המחוזיות והארציות וכן כוונות להכנת תוכניות שיש בהן משום אפשרות לשינוי על המתחם שלכם (פרסומים לפי סעיף 77,78). למרבית העיריות יש אתרי מידע תכנוני (gis) משלהן עם מידע דומה ולעתים מעודכן יותר ונכללים בהם לרוב גם מסמכי מדיניות שאינם סטטוטוריים (אינם חוק) שמשתנים מעת לעת, תכניות בינוי החלות על האזור שאינם תכנית מאושרת והנחיות שונות שקבעה הוועדה המקומית. כמו כן בחלק מאתרי העיריות סרוקים היתרי הבנייה הקיימים במתחם ככל וקיימים. למרבית העיריות מקודמת או מאושרת תכנית מתאר כוללנית החלה על כל שטח היישוב ונותנת מסגרת תכנונית עתידית לכל מתחם או מגרש מבחינת נפחי בנייה, גובה ושימושים עתידיים. תכנית זו היא כללית ובעלת גמישויות אך מהווה מסגרת ברמת ודאות גבוהה יחסית למה שאפשר לתכנן במתחם. כל המידע הנ"ל פתוח לציבור ללא עלות.

מידע של "מעירים"

באתר "מעירים" ניתן להירשם ללא עלות ולסמן אזור חיפוש ספציפי לקבלת מידע תכנוני. "מעירים" שהוא אתר חדש יחסית שמפעילה עמותת אנשי מקצוע ששמה לה למטרה להגביר את השקיפות לציבור בתכנון. האתר נותן התראות על תוכניות שנמצאות במצב תכנוני מוקדם יותר עוד טרם דיון ראשון בוועדת תכנון ובכך מקדים את אתרי העיריות ואתרי הממשלה. המידע רלוונטי מאד שכן הוא מעיד על הסכמות בין עירייה ליזם שאמנם טרם אושרו רשמית אך נותנים כיוונים להשוואה ולימוד לגבי המתחם שאנו רוצים לתכנן. באתר יש גם מידע מעודכן לגבי אישורי כריתה של עצים באזור החיפוש שרלוונטי למגרשים רבים בארץ כיום.

סקרים ושאלונים

יזמי תוכניות רבים משתמשים בכלי של מידע עומק לגבי מתחם התכנון עוד טרם החלו לתכנן אותו. מדובר במידע אודות הקהילה שגרה באזור, מאפייניה הדמוגרפיים, מצבם הסוציו אקונומי, שאיפות ורצונות לגבי העתיד, שרותי ציבור קיימים ונדרשים ונתונים נוספים הדורשים מפגש עם הקהילה. ישנן חברות מתמחות העוסקות בתחום ויודעות לגשת אל אנשי המקום, להפיק סקרים ושאלונים בשלל שפות ולתת שרות העונה על צרכי היזם. בדרך כלל מקובל לתאם את הנושא עם גורמים מוניציפליים שיכולים לסייע בכך. בפרויקטים של התחדשות עירונית יש לתאם עם המינהלת להתחדשות עירונית במידה וקיימת ביישוב שייתכן ותוכל להכווין ואף תרצה לעתים לבצע את העבודה מטעמה. ישנן עיריות הדורשות סקר חברתי על פי מפרט עירוני מחייב כתנאי להגשת תכוניות מסוימות שגם אותו מכינות חברות מתמחות .בדרך כלל סקר זה הינו במימון היזם.   

יועצים

על מנת להתחיל לתכנן את המתחם נדרש להזמין מדידה ע"י מודד מוסמך המתאימה לתוכנית בניין עיר וערוכה על פי נוהל מבא"ת. ללא מדידה לא ניתן יהיה להגיש תכנית לוועדה המקומית וגם לא לדעת את המאפיינים המדויקים של המתחם הכוללים עצים, מרחקים, גבולות, מגרשים גובלים וכו'. בנוסף יש למנות עורך תכנית שיתכנן את המתחם ויתחיל בלימוד השטח, גיבוש פרוגרמה כמותית ואיכותית ורק לאחר מכן יחל בהכנת חלופות לפריסת שימושים, העמדת מבנים ושאר מרכיבי התכנון הנדרשים תוך שהוא לוקח בחשבון את כלל המידע שהצטבר מהסעיפים הקודמים. יועץ תנועה נדרש על מנת לנתח מרכיבי תחבורה, נגישות למתחם, חנייה, שבילי אופניים וכו' בהתאם למדיניות העירונית ותוך התייחסות לקיומה, ככל שישנה, של מערכת הסעה המונית (רכבת קלה או מטרו), צירי תחבורה ציבורית, שבילי אופניים וכו'. במידת הצורך יבדוק האם יש צורך בהכנת בדיקת היתכנות תחבורתית מקיפה יותר (בה"ת). יועץ נוף ינתח היבטים נופיים בסביבה ויעמוד על שיקולים של מרחב ציבורי פתוח, הליכתיות במרחב, רצף שטחים ירוקים, גינות ציבוריות ופרטיות. יועץ סביבה ינתח השפעות סביבתיות על המתחם משימושים בסביבתו הקרובה והשפעות של המתחם על סביבתו. היועץ יכין במידת הצורך סקר היסטורי על השימושים הקיימים במתחם לצורך בדיקת סוגיות של קרקע מזוהמת למשל. תכולת העבודה של יועץ זה תיקבע בד"כ בתאום עם העירייה והרשויות הסביבתיות ותכלול גם דוח"ות הצללה ואקלים, ניתוח סוגיות אנרגטיות והנחיות לבנייה ירוקה. יועץ תשתיות רטובות ימפה את התשתיות הקיימות באזור בתחומי מים, ביוב וניקוז ויציע פתרונות. יועץ חשמל ימפה את תשתיות החשמל, כבלים ובזק ויציע פתרונות. על פי היקף ומורכבות התוכנית ישולבו בצוות יועצים נוספים כגון יועץ שימור במקרה של מבנים לשימור שיש להתייחס אליהם בתכנון, יועץ ייעודי לבנייה ירוקה, מנהל פרוייקט ועוד.

התייעצות בעירייה

אין תחליף להתייעצות מוקדמת ככל הניתן עם גורמי העירייה או הוועדה המקומית. הם אלו המכירים את המרחב התכנוני יותר מכל והם אלו שילוו אתכם בתהליך התכנון ויגבשו המלצה מקצועית לגביה שתונח בפני הועדה המקומית ותפורסם טרם תדון בתוכנית שלכם. מניסיון רב שנים ההמלצה היא להגיע לגורמים העירוניים במחלקת התכנון בשלב מוקדם ככל הניתן ולהתחיל את הדיאלוג לגבי התוכנית כך שינוהל במקצועיות, בשקיפות ועם מקסימום מידע שתקבלו ושתתנו. רק עבודה משותפת של כלל הגורמים תוכל להביא לתכנון מיטבי השוקל את כלל ההיבטים ולתוכנית מוסכמת שבעתיד תהפוך לתוכנית מאושרת.

בהצלחה!