5 טיפים ליישום בנייה ירוקה - מינימום עלויות ומקסימום תועלת

הקדמה

תקנות בנייה ירוקה אושרו בוועדה הארצית לתכנון ובנייה ולמעשה ת"י 5281 לבנייה בת קיימה (בנייה ירוקה) יחויב בכמעט כל בניין בארץ.

תשאלו קולגות שלכם שכבר עובדים עם התקן לבנייה ירוקה, והשלימו פרויקט איתו או שאפילו נמצאים בתהליך הבנייה מה ההשפעות של התקן על הפרויקט. חלקם יספרו שהתקן כאב ראש, מסובך ליישום, ומייקר את הפרויקט. לעומתם, אתם בטח תשמעו חברה אחרים עם חוויה אחרת. שיגידו שהתקן מורכב תחילה אבל הצלחנו ליישם אותו ללא תוספת עלות כלל.

הנה 5 טיפים שיעזרו לכם לחוות הצלחה ביישום התקן לבנייה ירוקה, בפרויקט שלכם:

1. להכיר איך התקן עובד

התקן לבנייה ירוקה זה סוג של כלי מדידה וניתן להקביל את כלי המדידה לקבלת ציון במבחן. תחשבו על זה כמו מבחן של 100 שאלות מנושאים שונים ונדרש מאתנו להשיג 55 תשובות נכונות כדי לעבור את המבחן. בתחילת המבחן יש כמובן הוראות של מבנה המבחן כמו חלוקה לפרקים לפי נושאים, והסבר על אפשרויות הבחירה בין השאלות. יש שאלות חובה ושאלות רשות, שאלות ארוכות ושאלות קצרות, שאלות מורכבות מאוד ושאלות פשוטות יותר, הבנתם את הקטע. 

התקן לבנייה ירוקה כולל כ-20 נקודות חובה שהם למעשה תנא סף שהפרויקט חייב לעמוד בהם. את תנאי הסף חייב ליישם בכל פרויקט באשר הוא, למעט מקרים שהמאפיין אינו רלוונטי כלל לפרויקט. את יתר הניקוד נדרש להשלים בהתאם לאופי הפרויקט.  כיוון שמגוון המאפיינים ה"ירוקים" גדול, יש להם השפעות שונות על הפרויקט. חלק מהמאפיינים יקרים ומורכבים ליישום, אחרים פשוטים. יש מאפיינים בעלי ערך כלכלי ובריאותי גבוה לדיירים, אחרים אולי לא מורגשים על ידי הדייר אבל בעלי ערך סביבתי. יש מאפיינים עם סיכון גבוה לטעות בתהליך ועם התקדמות הפרויקט לקראת טופס 4 מבינים את המשמעויות, לעומת מאפיינים אחרים שמיושמים כבר בתכנון הראשוני ומאושרים כבר לשלב האכלוס.  אז בעצם אני מבין שהדרך שלי מגוונת להרכיב את 35 הנקודות הבאות (סה"כ 55 נק') ועשויה להשפיע מאוד על הצלחת הפרויקט.

2. למה לשים לב שהיועץ בנייה ירוקה בונה את האסטרטגיה

אחרי שיש 20 נקודות שהן חובה, השאלה היא איך להרכיב את 35 הנקודות הבאות. זו אומנות. כל ניקוד שרוצים להשיג ולהטמיע בפרויקט הוא בעל עלויות שונות, וגם מביא תועלת שונה. יש מרכיבים "ירוקים" בעלי ערך רב לדיירים העתידיים ומהווים אלמנט שיווקי, לעומתם יש מרכיבים שהערך העיקרי הוא סביבתי אבל הם כמעט ולא עולים כסף ליישום. מרכיבים אחרים, זולים יותר אבל בפועל כנראה ולא יהיו מוכנים כאשר הפרויקט יהיה חייב כבר טופס 4. מכיוון שזה משוואה עם המון משתנים, כדאי מאוד לראות את התמונה הכוללת. יועץ בנייה ירוקה נדרש לבחון ביסודיות את הפרויקט והאפשרויות השונות ליישום מאפיינים. ולהרכיב אסטרטגיה הכי כדאית לפרויקט, אסטרטגיה כלכלית ובעלת ערך גבוה לדיירים ולסביבה.

איור 1 - אופן ושיקולים להרכבת אסטרטגיה לפרויקט

3. ממשק

הטיפים לעיל נחמדים וחוסכים כסף, אבל ממשק זה הוא המפתח ליישם את התקן במינימום עלות.
כידוע, במסגרת ההסמכה לתקן בנייה ירוקה נדרש מהיועץ  לנהל ולהשיג אישורים ממכון התעדה מספר פעמים במהלך פרויקט ובכל פעם חובה לעמוד ב - 55 נקודות לכל הפחות: תכנון מקדים, מכרז קבלנים/ עליה לקרקע ובטופס 4. כלומר, לאורך כל הדרך אנחנו נדרשים לשמור על 55 נקודות שייושמו בפרויקט. מכיוון שבעמנו אנחנו חיים ושינויים הוא דבר נפוץ (יש אפילו שאנחנו יודעים מראש שיהיו בפרויקט חשוב שבאסטרטגיה שלנו תהייה גמישות ועל מנת להוציא אישור שלב ב' לטופס 4 במועד וללא עיכובים מיותרים.

שינויים במהלך הביצוע מומלץ לעדכן ולאשר עם היועץ בנייה ירוקה, תקשורת טובה ורציפה עם היועץ לבנייה ירוקה לאורך חיי הפרויקט יכול לחסוך הרבה מאוד כסף ולמנוע עיכובים מיותרים בהוצאת האישורים.

4. דרישות ספציפיות של העירייה

לבחון בדיוק מה מבקשים מכם בתיק מידע, החלטת ועדה או כל החלטת רישוי אחרת.  תהליך הבנייה הירוקה אומנם זהה: אישור מקדמי, א' ו-ב, אבל אין אחידות ברורה בין הרשיות לתזמון שהן דורשות את האישורים השונים. יש רשויות שידרשו כתנאי סף לפתיחת בקשה להיתר אישור מקדמי, אחרים דורשים שלב הזה אישור התקשרות עם מעבדה מאושרת או אישור מינוי יועץ בנייה רוקה. יש רשויות שידרשו אישור שלב א' עבור היתר, אחרים ירצו אישור שלב א' לשלב תחילת עבודות. הניואנסים הקטנים משנים המון. 

איור 2 - תהליך בנייה ירוקה לצד תהליך רישוי הנפוץ בערי פורום ה-15

5. תזמון הפעלת יועץ בנייה ירוקה

יועץ בנייה ירוקה נותן ערך מהרגע הראשון. בטח בפרויקטים שזה הפעם הראשונה שמשלבים יועץ בנייה ירוקה בצוות התכנון. תחשבו שכל המשמעויות לעיל מונגשות לכם על ידי איש מקצוע בשלבים מוקדמים מאוד בפרויקט. לרוב זה לא משפיע על השכר טרחה, אבל לגמרי משפיע על בניית אסטרטגיה חכמה יותר להתאמת הפרויקט לתקן לבנייה ירוקה.

והכי חשוב (!)

יועץ לבנייה ירוקה מקצוען יחסוך לכם זמן וכמובן יעמוד במסגרת תקציב הפרויקט. למדו איך להפעיל אותו, כמה שיותר מוקדם - ייטב.