חשיפה: כמה זמן לוקח לבנות שכונה בישראל

מאת: אביב גוטר

15 שנים ו-8 חודשים - זה הזמן הכולל שנדרש לבניית שכונה מאפס בישראל, כך עולה ממסמך מקיף שנחשף כאן לראשונה, מסמך שהוא פרי עבודת מטה של משרד הבינוי והשיכון בשנה האחרונה. על פני 35 עמודים נחשפים ברזולוציה של ימים ושבועות כל 502 השלבים שמצריכה בניית שכונה בישראל. בתהליך הסיזיפי הזה מעורבים עשרות גופים שונים מהמגזר הציבורי ומהמגזר הפרטי. חלק מהגופים האלה מעורבים בתהליך יותר מפעם אחת לאורך הדרך.

המסמך המדהים הזה חושף כיצד רק לאחר שמונה שנים מתחילת התכנון עולה הטרקטור הראשון על הקרקע. מדובר במספר מינימלי בלבד. כלומר, התהליך שמפורט במסמך של משרד הבינוי והשיכון הוא תהליך אופטימלי שאינו מביא בחשבון חסמים בלתי צפויים — ויש בישראל רבים כאלה.

שלב הבנייה עצמו אורך יותר משמונה שנים נוספות. השנים האלה כוללות את הקמת התשתיות בשכונה, את קבלת ההיתרים הרלבנטיים מהרשות המקומית וכמובן את הבנייה עצמה. בסוף התהליך נדרשים עוד 88 ימים בממוצע כדי לקבל את האישור שנחוץ לאכלוס הבניין, שמכונה טופס 4.

תהליכי התכנון והשיווק מנוהלים לרוב בטור. כלומר, מרביתם אינם מתבצעים במקביל מכיוון שהם דורשים אישורים שונים מגופים שונים, בעיקר גופים סטטוטוריים. לעומת זאת, בשלב הבנייה תהליכים רבים מתבצעים במקביל.

השלב הבודד הארוך ביותר בכל התהליך הזה הוא הוצאת היתרי הבנייה, והוא אורך עשרה חודשים לכל הפחות. במסגרתו מגיש הקבלן לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תוכנית בנייה מפורטת. מדובר בתכנון ברזולוציה גבוהה ועליו לענות על שאלות מדוקדקות כמו מה יהיה גודל השירותים, מה יהיה אורך המסדרון, איך הבניין ייראה מבחוץ, באיזו אבן חיפוי הקבלן יעשה שימוש, היכן ימוקמו המעליות וכדומה.

הסרבול מכשיל

על רקע התיאור הזה נשאלת השאלה: איך יכול להיות שאף על פי שמשה כחלון נכנס למשרד האוצר לפני שנתיים, השתלט על משרד הבינוי והשיכון, מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל וקיבל סמכויות רחבות בתחום הדיור, שאותן הוא מכנה "ארגז כלים" לפתרון המשבר — התהליך לבניית שכונה עדיין לא התקצר?

התשובה טמונה בעיקר בסרבול הגדול של תהליך הבנייה בישראל, בעובדה שמעורבים בו כל כך הרבה גופים ובכך שאף שמרבית הכלים הרלבנטיים אכן עברו לארגז של כחלון, הרי ישנם שלבים רבים שעדיין מצויים בשליטתם של גופים אחרים, כמו רשויות מקומיות וגופים סטטוטוריים אחרים.

הגוף החזק ביותר בתהליך התכנון, למשל, הוא ועדות התכנון המחוזיות, אלה שנותנות את הגושפנקה לכל תוכנית בנייה ומשמשות כגופים שיפוטיים שלא כפופים לאיש. לכאורה הוועדות האלה כפופות למינהל התכנון, אך בפועל הן כפופות לו על הנייר בלבד. מרגע שהוועדה מקבלת לידיה תוכנית ועד שהיא תספק לה אישור יחלפו שנתיים וחודשיים.

לכך צריך להוסיף את העובדה שחלק מהתהליך מצוי בשליטתם הכמעט בלעדית של היזמים והקבלנים, ומושפע עמוקות מהפינג פונג שהם מנהלים מול הרשויות המקומיות, שלהן אין בהכרח אינטרס לאשר במהירות בנייה למגורים, מכיוון שההכנסות מארנונה לשטחי מסחר גבוהות משמעותית מהכנסות מארנונה למגורים.

האוצר פועל לקיצור התהליכים

אם נחזור רגע לבחינת התהליך ממעוף הציפור ולהשפעה של הממשלה עליו, אז יש לציין גם שני תהליכים חיוביים שמתרחשים בשנתיים האחרונות בניצוחו של שר האוצר, שטמון בהם פוטנציאל משמעותי לקיצור הדרך — הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) ופיילוט בשם "תכנן ובנה".

הותמ"ל היא ועדה מיוחדת שעוסקת בתכנון מתחמי דיור גדולים בני יותר מ־750 דירות. בכל הנוגע למתחמים האלה היא מחליפה את ועדת התכנון המחוזית ואת ועדת התכנון המקומית, ובזכותה ניתן לדלג על חסמים רבים שישנם בתהליך התכנון. עד היום אושרה בותמ"ל בנייה של 172 אלף דירות ב־53 מתחמים, 18 מהם באזור תל אביב והמרכז, והם מונים 53 אלף דירות. עם זאת, גם המסלול העוקף הזה — שחוסך כשנתיים וחצי מזמן הבנייה — לא הוליד עד היום דירה בנויה אחת, פשוט כי יתר התהליך כל כך מסואב.

את הותמ"ל הגה קודמו של כחלון במשרד האוצר — יאיר לפיד — ועל כך הוא חייב לו תודה. אולם כחלון שכלל את הירושה שהותיר לו לפיד באופן משמעותי.

מהלך אחר שהשיקו משרדי האוצר והבינוי והשיכון לפני שבועיים הוא פיילוט "תכנן ובנה", שאמור לקצר בדרמטיות את תהליך הבנייה. בפיילוט הזה יזם זוכה בקרקע במחיר נמוך והוא אחראי לבניית השכונה כולה. על הקרקע הוא יכול לבנות מספר גדול של דירות — 1,000 — וכן שטחי מסחר, אך הוא אמון גם על פיתוח תשתיות השכונה, כולל עבודות הביצוע, בניית מבני הציבור ובניית השטחים הפתוחים. את הדירות הוא יכול למסור לדיירים רק לאחר שבניית כל השכונה הושלמה. הפיילוט הראשון יתחיל בקרוב בחריש, והוא מיועד לחברות הבנייה הזרות ששר הבינוי והשיכון יואב גלנט מנסה להביא לישראל. 

אם הפיילוט הזה יצליח ואם ועדות התכנון המחוזיות יתחילו לעבוד בקצב שבו עובדת הותמ"ל, בהחלט יכול להיות שהמציאות התכנונית במדינת ישראל תשתנה ועמה גם שוק הדיור. עם זאת, ספק רב אם הממשלה הנוכחית עוד תהיה כאן כדי לגזור את הקופון.

לכתבה המלאה, לחץ כאן

לקריאה נוספת: ראש העין כמשל: 30 שנה לקח  לבנות את שכונת פסגות אפק