רכיב המע"מ בפיצוי בתביעות ליקויי בנייה

ליקויי בניה- רכיב המע"מ בפיצוי בתביעות בגין ליקויי בניה.

מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא רכיב המע"מ בפיצוי בתביעות בגין ליקויי בנייה. בפתח המאמר מוצגת הבעיה. המאמר סוקר את הפסיקה הישנה של בתי המשפט אגב ניתוח השיקולים שהביאו את בתי המשפט לפסוק כפי שפסקו בעבר וכן את הפסיקה העכשווית. לאחר מכן מובאת עמדתו האישית של כותב המאמר ופרק סיכום.

א.     הצגת הבעיה

1.     משפחת ישראלי, רכשה את דירת חלומותיה בפרויקט היוקרתי "מכון ויצמן הייטס". לשמחתם הקבלן עמד בלוח הזמנים ומסר להם את הדירה במועד המובטח.

2.     כעבור זמן מה, גילו בני המשפחה ליקויים בדירתם, פנו לקבלן בדרישה לתקנם, התיקונים לא תוקנו לשביעות רצונם והם הגישו תביעתם לבית המשפט.

3.     המומחה שמונה על ידי בית המשפט העריך את שווים של הליקויים בסכום של 60,000 ₪ וכן קבע כי נגרמה לדירה ירידת ערך בשיעור של 30,000 ₪ בשל ליקויים שלא ניתן לתקנם וכל אלה ללא מרכיב המע"מ.

4.     התובעים טענו כי יש להוסיף לסכומים שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט את המע"מ בשיעור הנוהג באותה עת על הסכומים שנקבעו, בשל העובדה שבעת שהם יבצעו את התיקונים הם יאלצו לשלם לקבלן את המע"מ בגין התיקונים.

5.     הקבלן טען, מאידך, כי אין לזכות את התובעים בסכום המע"מ, שכן, הם ממילא לא מתכוונים לתקן את הליקויים ועל כן, אין לזכות אותם בסכום המע"מ, והם יהיו זכאים לקבל את המע"מ רק כאשר יציגו חשבונית מס המעידה על תשלום המע"מ על ידם בפועל.

6.     עוד טען הקבלן, כי על הסכומים שנפסקו בגין ירידת ערך, בכל מקרה, אין מקום להוסיף מע"מ.

7.     מאמרי זה ינסה להבהיר מהו המצב המשפטי הנוהג בנושא זה ומי מבין הצדדים הנ"ל צודק בטענותיו.

ב.     עמדת בתי המשפט בסוגיה בעבר

1.     בעבר, עמדת בתי המשפט הייתה נוקשה יותר ביחס לכלילת רכיב המע"מ בפסיקת הפיצוי בגין ליקויי בנייה, והמגמה הכללית הייתה לא לפסוק את רכיב המע"מ כדבר שבשגרה, כפי שמקובל כיום.

2.     כבוד השופט מילנוב, בפרשת חייט אלי ואח' נ' ימור חברה לבניה יזמות והשקעות בע"מ ואח' פסק:"אף לא ברור מדוע יש להפלות לטובה או להעדיף קונים, שלא יבצעו התיקונים, על קונים שבחרו לבצע התיקונים, שאז חזקה היא, מכח הוראות חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975, שהסכום יועבר לעוסק - מבצע התיקונים ודרכו לאוצר המדינה, ובכך תתקיים תכלית חוק מס ערך מוסף. תוצאה לפיה מס, שאמור להגיע לאוצר המדינה, ישאר בכיסו של האדם "שלא כדין", אינה חינוכית, בלשון המעטה.
העדפת קונים, שלא יבצעו תיקוני ליקויים בדירותיהם, לא תקדם מדיניות שיפוטית ראויה, שהיא להעדיף, בדרך כלל, ביצוע תיקונים, על מתן פיצוי כספי, חלף התיקונים וזאת משני טעמים:
הטעם הראשון הוא, שזכות התיקון של הליקויים ע"י המוכר - הקבלן, ראשונית היא וקודמת לזכות הפיצוי הכספי, שכן זהו עקרון הבסיס ותכליתו של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, בקובעו, כי על המוכר- קבלן חלה חובת תיקון הליקויים. הפן השני של החובה הזאת הוא, שזוהי גם זכותו הראשונית והבסיסית של המוכר-הקבלן. חובת המוכר-הקבלן אינה פחותה מזכותו.
החוק הנ"ל כלל לא מדבר על פיצוי כספי חלף תיקונים, פיצוי שהחוק מכיר, רק בעקיפין, באמצעות הוראת סעיף 7, לפיה "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין". כך מופנים הקונים להוראות חוקי החוזים ופקודת הנזיקין.
על כן נראה לי, בכל הכבוד, שיש לשנות ההלכה בנושא המע"מ, כך שייפסק גם סכום המע"מ רק כאשר מוכחת רמת וודאות מזערית, שיבוצעו התיקונים והמע"מ יגיע לאוצר המדינה.
הטעם השני הוא, לדעתי, בצורך הערכי-חברתי-כלכלי, לעודד תיקונים, על מנת לשפר את רמת המגורים ובכך את רווחת הציבור.
הדין באשר למע"מ הוא גם הדין באשר לחישוב הפיצוי, לפי "עלות לתובעים" ולא לפי "עלות למוכר-קבלן". כך מתקיים, הלכה למעשה, העקרון של החזרת המצב לקדמותו או העמדת הקונים במצב שהיו עומדים בו, אלמלא הליקויים."

3.     פסק דינו של כבוד השופט מילנוב, שיקף את עמדת בתי המשפט בעבר תוך "דאגה" לקופת אוצר המדינה, העדפה גורפת של זכות התיקון על פני זכות הפיצוי ושימוש בצורך הערכי-חברתי-כלכלי, לעודד תיקונים, על מנת לשפר את רמת המגורים ובכך את רווחת הציבור.

4.     נימוק נוסף לדחיית הפיצוי ברכיב המע"מ הובאה בענין הרווי חיים מאירסון ואח' נגד נידר חברה לבנין ולפיתוח בע"מ ע"י כבוד השופט יחזקאל, בפוסקו:"אשר לתוספת מע"מ מרבית הליקויים הם אסטתיים ומינוריים, ספק רב אם התובעים יעשו לתיקונם לכן אין מקום לפסוק מע"מ מלא ומסתפק בתוספת גלובלית של 250 ₪ למאירסון, 130 ₪ לוילמרסדורף",

5.     במקרה זה, שילב ביהמ"ש הנכבד בין אסתטיקה והיקף הליקויים והביע ספק אם התובעים יעשו לתיקונם ושילובם של שני אלה הביא אותו לדחיית הפיצוי בגין רכיב המע"מ בגין ליקויי הבנייה.

6.     מקרה נוסף, בו התנה ביהמ"ש את תשלום המע"מ בהצגת חשבוניות נדון בפרשת אולפן ראובן ועוד 35 אח' נגד כ.מ.ב.ק. לפיתוח וייזום בע"מ בה נפסק ע"י השופט נ. ישעיה ביום 23.12.02 :"אין ספק כי יש לחייב את הנתבעות לשלם מע"מ על הסכומים שיהא עליהם לשלם לתובעים כפיצוי עבור תיקון הליקויים כפי שנקבע בחוות דעת המומחה ובפסק דין זה. שיעור המע"מ יהיה כשיעור הקבוע בחוק היום, היינו, 18% והוא ישולם לתובעים כנגד הצגת חשבונית מס".

ג.     עמדת הפסיקה הנוהגת כיום

1.     פסק הדין ששינה את מגמת הפסיקה בנושא נדון בבית המשפט העליון בפרשת זלוצין נגד דיור לעולה, בה קבע ביהמ"ש:"תשלום מע"מ מהווה חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים, ומשנקבע כי זכאים הם הדיירים לפיצויי-כסף כעלות התיקונים, זכאים הם ממילא גם למע"מ המהווה בימינו ובמקומנו חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים. הדיירים זכאים להשבת מצבם לקדמתו ורק כך יבואו אל שלהם. אין זה עניינה של דיור לעולה אם יבצעו הדיירים תיקונים אם לאו, וגם אם ימכרו את דירותיהם לצדדים שלישיים ייגרע מערכן של הדירות כדי שווי הליקויים, לרבות מע"מ, שכן כך יידרשו הקונים לשלם למי שיבצע תיקונים".

2.     פסק דין זה גם סייג את זכות התיקון המוחלטת של הקבלנים ושינה את מגמת הפסיקה גם בנושא זה. ראוי לשים לב כי בהמ"ש העליון קבע כי הזכאות לפיצוי בגין רכיב המע"מ הנה גם במקרה והתובעים ימכרו את דירותיהם לצדדים שלישיים.

3.     את שינוי מגמת הפסיקה, ניתן למצוא, בין היתר בפרשת מרדכי פור נגד רבקה ספרן בה פסק כבוד השופט מילנוב, בניגוד לגישתו הקודמת (ולדעתי יש מקום לכבד ולהעריך שופט אשר אינו חושש לשנות את עמדתו כאשר הדבר מתבקש לדעתו ולהביע עמדה ודעה חדשה במקום להתחפר בעמדתו הקודמת רק משום שפסק בעבר בצורה כלשהי):"התובע נשא בעלויות הבניה עבור הנתבעים, והוציא לשם כך כספים בפועל. העובדה שהתובע לא שמר ברשותו את הקבלות, אין בה כדי לשלול את זכותו לקבלת מע"מ, עבור הסכומים ששולמו על ידו, אשר נשאו, מן הסתם, מע"מ כחוק. המע"מ מהווה בימינו חלק בלתי נפרד מעלות תשלומים ששולמו עבור ממכר או עבור קבלת שירות. עם זאת, המע"מ שהתווסף הוא בשיעור 8.5% בלבד, שכן הובא בחשבון שבעבודות מסוג זה לא משולם מלוא המע"מ לקבלן. גם הנתבעים זכאים לתוספת מע"מ לעלות ביצוע התיקונים (אותה יש לקזז מחובם לתובע), שהרי המע"מ הוא חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים. הלכה זו חלה אפילו לא יוכיחו הדיירים שהם אכן יבצעו את התיקונים".

4.     בפסק דין זה, רואים אנו שינוי גישה בולט, אשר משקפת את עמדת בתי המשפט בשנים האחרונות. מעתה, אין חובה לשמור קבלות המעידות על תשלום המע"מ, המע"מ הוא חלק בלתי נפרד מעלות התיקונים והלכה זו חלה אפילו לא יוכיחו הדיירים שהם אכן יבצעו את התיקונים". זהו, בהחלט שינוי בולט בגישת בתי המשפט בנושא וטוב שכך.

5.     פרשת אולפן ראובן ועוד 35 אח' נגד כ.מ.ב.ק. לפיתוח וייזום בע"מ הובאה לפתחו של בית המשפט העליון במסגרת ערעור שהוגש על פסק דינו של כבוד השופט ישעיה. ביהמ"ש העליון ביהמ"ש העליון ע"י הרכב השופטים א' רובינשטיין קיבל את הערעור ביום 1.8.05 ופסק:" בית המשפט קמא קבע, בהמשך לפסיקה קודמת (פרשת זלוצין ב', עמ' 209) כי לסכומים שנפסקו יתווסף מע"מ, אך כפף זאת לחשבוניות. המערערים טוענים כנגד חובת החשבוניות לגביהם. סבורני בנסיבות כי אין צורך בהמצאת חשבוניות, שכן בידי המערערים להחליט אם רוצים הם בתיקון או מסתפקים בקבלת הכסף; וכבר נאמר (פרשת זלוצין ב' הנזכרת, מפי השופט חשין: "אין זה עניינה של דיור לעולה (ולענייננו כ.מ.ב.ק ומצלאוי – א"ר) אם יבצעו הדיירים תיקונים אם לאו וגם אם ימכרו את דירותיהם לצדדים שלישיים ייגרע מערכן של הדירות כדי שווי הליקויים, לרבות מע"מ, שכן כך יידרשו הקונים לשלם למי שיבצע תיקונים" (עמ' 209). הדברים מדברים בעדם, ובנקודה זו מתקבל הערעור".

6.     פסק הדין בעניין אולפן ראובן, קידם את הפסיקה בנושא צעד נוסף קדימה, וקבע, בצורה חד משמעית, כי לא רק שברור כיום כי לסכומים שנפסקים מתווסף מע"מ, אלא, אין כל צורך להמציא חשבוניות מס כתנאי לקבלת הפיצוי.

7.     ביהמ"ש העליון המשיך את המגמה בפרשת בע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נגד משה זאב ועוד 28 אח' בה נפסק ע"י הרכב כבוד השופט רובינשטיין ביום 11.11.09 :"המערערים הלינו על כך שבית משפט קמא חייב אותם בתשלום בגין פיקוח הנדסי ביחס לליקויים בדירות המשיבים, מבלי להתנות את התשלום בביצוע התיקונים בפועל.
     דין הטענה להדחות. הפרקטיקה הנוהגת היא כי משנקבעה עלות התיקון של אי ההתאמה בדירה, יש לפסוק בנוסף לעלות, סכום עבור פיקוח הנדסי ומע"מ, ואין זה עניינו של המוכר מה יעשו הרוכשים עם הסכום שנפסק לזכותם. כך נאמר בע"א 1772/99 זלוצין נגד דיור לעולה..."

8.     במקרה נוסף שנדון בבית משפט השלום בחיפה בעניין עמשה מרואן נגד עירית שפרעם נפסק ע"י השופטת כאמלה ג'דעון ביום 23.9.08 :"הנתבעת תשלם לתובע את עלות נזקי ההצפה בסך של 37,400 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום עריכת חוות הדעת (26.9.07) ועד התשלום המלא בפועל. האקט של הוספת המע"מ מתחייב מכח העקרון של החזרת המצב לקדמותו, אף אם התובע טרם החל בביצוע התיקונים המפורטים בחוות הדעת".

9.      ביהמ"ש המחוזי ע"י הרכב כבוד השופט שנלר, היה נחרץ עוד יותר בנושא בדונו בפרשת מילר מלכה ויצחק נגד אשר אבי, בה פסק:"ראשית, בית משפט קמא לא התייחס כלל ועיקר לנושא המע"מ ושנית, בית המשפט לא התחשב בתוספת שקבע המומחה בסך 2,500 ₪. למעשה, לא מצאנו תשובה של ממש, אם בכלל, לטענות אלו מטעם המשיבים. לענין המע"מ, ייתכן ובית משפט קמא לא נזקק לנושא זה הואיל והמערערים הרסו את ביתם, אולם כפי שיפורט בהמשך בנושא הפיצויי בגין