הצטרפו ל WhatsApp של קהילת ענף הבנייה והתשתיות בישראל. כאן >>

פריסייל: הזדמנות ברכישת דירה חדשה

21.04.2024

רכישת דירה חדשה מיזם - מדוע זו הדמנות וכיצד משיגים את התנאים הכי טובים?

דירה חדשה מיזם יכולה להיות עסקה מאוד משתלמת הודות לתנאים הקיימים היום בשוק לעסקאות מסוג זה. לדירה חדשה מיזם יש יתרונות רבים, מי לא אוהב להיכנס לדירה חדשה "מהניילונים" הכוללת מרחב מוגן, מבלי לחשוש מבעיות נסתרות או בלאי שאופייני לדירות בשוק היד השנייה?

בתקופה הנוכחית, רבים מהיזמים לחוצים למכור כדי להכניס כסף ולאפשר תזרים מזומנים חיובי או לפחות סביר, מול הוצאות מימון ההלוואות הגדולות שלקחו בתקופת ריבית אפסית, כאשר מחודש אפריל 2023 זינקו עלויות המימון והריבית עלתה באופן דרמטי. מי שמחפש הזדמנויות ומתעניין ברכישת דירה ככל הנראה נתקל בפרויקטים המשווקים בשלב ה"פריסייל".

מה הוא בעצם פריסייל ולמה הוא נועד?

"פריסייל" (מכירה מוקדמת Pre-sale) זו רכישה מיזם "על הנייר" בשלב מאוד מוקדם, לפני העלייה על הקרקע והתחלת הבנייה ועוד לפני קבלת כל האישורים הנדרשים לתחילת ביצוע הפרויקט.

היזם חייב זאת בכדי לקבל מימון איכותי מהבנק הדורש רף מינימלי של מכירות (בדרך כלל 15%-20% מסך הדירות בפרויקט) לפני כניסה לליווי פיננסי של הפרויקט, כמו כן חשוב ליזם לקבל רוח גבית ואמון בפרויקט והקטנה בצורך למימון בנקאי (מכירת כמות של דירות בשלב כה מוקדם מכניסה מזומנים לקופת הפרויקט). המכירה המוקדמת מתבצעת בפרק זמן קצוב שבמהלכו נמכרת כמות הדירות הנדרשת.

רכישה בפריסייל מייצרת מגוון הזדמנויות

ההזדמנות לקנות נכסים בדיסקאונט מסוים ביחס למחירי השוק ובתנאי תשלום נוחים. רכישה בזמן הנכון בפריסייל מאפשרת לנו לקנות נכס עם השבחה כמעט ודאית (בסיכוי גבוה) כשהפרויקט יתחיל להיבנות ואף השבחה נוספת כשיימכר לאחר קבלת טופס אכלוס (טופס 4), זאת בנוסף לעליית מחירים פוטנציאלית של שוק הנדל"ן במהלך תקופת הבנייה.

רכישה בפריסייל מאפשרת לנו לרוב להתמקח על המחיר, תנאי התשלום וההצמדה למדד בכדי למקסם את הרווח. יכולת לרכוש את הדירה המתאימה ביותר מבחינה אישית - תקציב וכן סוג הדירה המועדף מתוך מגוון האפשרויות הקיימות.

היזמים כיום עושים "מבצעים" במיוחד על דירות בפריסייל, וניתן לשלם מקדמה נמוכה יחסית בגובה של20% - 15% , והיתרה לקראת האכלוס, וללא הצמדה או הצמדה חלקית למדד, מדובר בהטבה משמעותית. תוסיפו עוד מתנות בשווי עשרות ומאות אלפי שקלים ויותר, על מטבח משודרג, עיצוב פנים ושדרוג האבזור והגימור, וזו באמת הזדמנות מעולה להשתדרג במחיר ותנאים אטרקטיביים לאור מצוקת היזמים.

כל ההזדמנויות הנ"ל אף מתעצמות כשמגיעים לרכוש כקבוצה של מספר קונים ואז ניתן למקסם עוד יותראת ההנחה במחיר, את תנאי התשלום ואת ההטבות השונות. זה נקרא "קבוצת קונים".

מה היא בדיוק "קבוצת קונים"?

התאגדות פרטיים לצורך קבלת תנאים משודרגים ברכישת דירה בבעלות אישית של כל אחד מחברי הקבוצה ללא תלות ביתר החברים. תנאי הרכישה המשודרגים ניתנים אודות לכך שכמות דירות נרכשת מהיזם במקביל ובאפשרותו להתחיל בביצוע הפרויקט וכן לחסוך בעלויות השיווק והמימון.

רכישת הדירות במסגרת של קבוצה, מתבצעת בשלב מאוד מוקדם של הפרויקט, לרוב לפני שהיזם התחיל לשווק ולמכור דירות בשוק החופשי וכן עוד לפני שלב המכירה המוקדמת ("פריסייל"), מה שמאפשר גם בחירת דירה מתוך מבחר רב יותר של דירות (לפני שהדירות ה"טובות" נמכרות).

האם ניתן לרכוש בשלב מוקדם יותר משלב הפריסייל?

התשובה היא כן - זה נקרא פרי-פריסייל (Friends & Family), זהו שלב מקדים לשלב הפריסייל המיועד למעגל מאוד קרוב של היזם. שם המחירים נמוכים יותר והתנאים אף טובים יותר מאלה של שלב הפריסייל.

ללא קשרים משמעותיים עם יזמים קשה לשים את היד על דירה בפרויקט בשלב כה מוקדם המיועד למעגלים הקרובים של היזם, מאחר ובשלב זה הפרויקט אינו משווק לקהל הרחב. רק לאחר שני שלבי הפריסייל מגיע שלב המכירה הרגילה לציבור הרחב ואיתו הפרסומות באתר האינטרנט, אתר החברה, שלטי החוצות ופרסום בטלויזיה שרב הציבור חשוף אליו. גם רכישה בשלב המכירה הרגילה יכולה להיות כדאית (מאוד תלוי אזור, הפוטנציאל הטמון בו ובפרויקט עצמו) אולם אז הסבירות לפגוש רווחים (על הנייר) מס' חודשים ממועד הרכישה, פוחתת, מהסיבה הפשוטה שלרוב בתום שלב הפריסייל המחירים עולים. בכל מקרה רכישה באמצעות קבוצת קונים עשויה להיטיב משמעותית את תנאי הכניסה לעסקה, בניגוד לרכישה לבד מול יזם, דבר שהופך את יכולת המיקוח של הרוכש לנמוכה ביותר.

הסיכוי הטוב ביותר למקסם את ההשקעה - הוא כניסה מוקדמת אליו

אודות הכותבים

עידן פלג - כלכלן ומשקיע בנדל"ן בארץ במשך 8 שנים ובשוק ההון כבר 12 שנה. בעל תואר שני (MBA) בהתמחות נדל"ן ופיננסים, יועץ משכנתאות ובשנים האחרונות מלווה משקיעים לרכישת דירות להשקעה בישראל.
רועי פישמן - בוגר התמחות בשמאות מקרקעין ובעל תואר ראשון בכלכלה וחשבונאות, אנליסט נדל"ן, משקיע נדל״ן בארץ, בעל ניסיון עסקי בנדל״ן למעלה מ-7 שנים בתחומי מימון נדל״ן, שמאות מקרקעין וליווי פרויקטי פינוי בינוי. מתמחה בחקר שווקי נדל"ן מתפתחים ובחינת מחירי מכירה.