חברות הבנייה הזרות לא יבלמו את התייקרות הדירות

אחרונה התבשרנו על ידי משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון שהם בחרו שש חברות בנייה זרות - חמש חברות סיניות וחברה פורטוגלית - מתוך כ-50 חברות שניגשו למכרז שפורסם על ידי המדינה. לחברות אלה יותר להיכנס ולבנות בתי מגורים בישראל. הקריטריונים העיקריים בבחירת החברות היו נתונים מוכחים על היקף פעילותן (מחזור הכנסות), כושר הביצוע והחוסן הפיננסי שלהן. המטרה המוצהרת של הכנסת החברות הזרות לפעילות בישראל, כפי שהדגישו שר האוצר, משה כחלון, ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, היא להגדיל את היצע הדירות (וזאת על ידי זירוז הבנייה והוזלתה) - ובכך להביא לירידה "המיוחלת" על ידם של מחירי הדירות.

השאלה העולה בעקבות המהלך היא האם כניסת החברות האלה אכן תוכל להביא לתפנית במגמה של עליית המחירים בשוק הדירות. כדי להשיב על שאלה זו, עלינו לבחון באילו רכיבים של תהליך הבנייה יוכלו החברות האלה להביא להוזלה משמעותית, לעומת חברות הביצוע והייזום הישראליות הפועלות כיום בשוק.

בחינת המרכיבים של עלויות הבנייה מצביעה על כך שסעיף העלויות המרכזי, שבו יש לחברות הבנייה הזרות יתרון משמעותי על קבלני הביצוע המקומיים, הוא שכר העבודה - שכן על פי תנאי המכרז, החברות הזרות יוכלו להביא אתן מחו"ל את הפועלים הדרושים להן. הפועלים האלה ישוכנו במחנות מגורים, שיוקמו על ידי החברות בסמוך לאתרי הבנייה, והם יעזבו את ישראל באחריות החברות עם תום תקופת הרישיון שלהן, שאורכה על פי תנאי המכרז הוא שלוש שנים, עם אופציה להארכה לחמש שנים. היות ומרכיב העבודה הוא 30%-40% מעלויות הביצוע הכוללות, הרי שבהנחה כי עלות העבודה של החברות הזרות נמוכה ב-50% מעלות העבודה של קבלני הביצוע הישראלים, מדובר בפוטנציאל הוזלה מירבי של 15%-20% בעלויות הביצוע.

ואולם מול הוזלה פוטנציאלית זו, שלכאורה יכולה לחלחל אל מחירי הדירות, עומדות כמה מכשלות. המכשלה העיקרית נובעת מכך שחברות הביצוע הישראליות פועלות כיום תחת מרווח רווחיות של 2%-3% בלבד. מרווח מצומצם זה הוא הגורם המרכזי לשרשרת הקריסות הנמשכת של חברות הביצוע. החברות הזרות עשויות לדרוש מרווח רווחיות מינימלי של 12%-15%, שכן לא סביר שסביבת הסיכונים המאקרו־כלכלית בישראל, ובמיוחד סביבת הסיכונים של ענף הבנייה, תאפשר להן לדרוש פחות מכך. במצב זה תישחק הוזלת העלויות הצפויה ל-2%-3% בלבד.

סיכום וניתוח של מכלול המרכיבים שהוזכרו מצביע על כך שהישועה המיוחלת לענף הבנייה לא תצמח מהחברות הזרות. כניסתן של חברות אלה לישראל, אם תתממש, תירשם כעוד גורם בכאוס הענפי שמוביל משרד האוצר - שממשיך להשלות את רוכשי הדירות שעוד מעט מחירי הדירות מתחילים לרדת ובשיעור ניכר.

לכתבה המלאה, לחץ כאן