התחדשות עירונית 2017 – תמ"א 38 ופינוי-בינוי

מדד התחדשות עירונית שמוביל אתר מדלן מדרג מדי שנה את חברות ההתחדשות העירונית על פי היקף הניסיון שלהם בתחום. השנה נעשה שיתוף פעולה גם עם חברת דנס שהוסיפה ממד של איתנות פיננסית למדד ההתחדשות העירונית. 

מאז אישורה, ובפרט בשנתיים האחרונות מאז ראה אור מדד ההתחדשות העירונית הראשון, עברה תמ"א 38 כברת דרך ארוכה וחלו בה שינויים רבים במתכונת ובמהות.

• הצטרפו אלינו ל Telegram וקבלו עדכונים ומשרות

גורמים רבים תרמו לכך שקצב ההיתרים ל-2016-17, המשקף את פעילות השיא בבקשות שהושגה בשנתיים שלפני כן, נותר יציב, אך היקף הבקשות באותה תקופה ספג ירידה של כ-22%. מרבית הגורמים קשורים לחוסר ודאות תכנונית שהתיקונים השונים לתכנית טרם פתרו.

במשך הזמן, במיוחד לאחר התיקונים לחוק, הפכה תמ"א 38 להיות כלי להתחדשות עירונית בעיקר באזורים שבהם ערכי הקרקע גבוהים יחסית. מנגד, באזורי פריפריה שווי הקרקע מהווה פעמים רבות חסם למימוש פרויקטים.

תיקון 3 א' לא הצליח לפתור את הפער המובנה הזה, וכעת הציפייה היא שתיקון 4, שההוראה להכנתו ניתנה ב-2015, יצליח להתמודד עם הסוגיה לצד בעיות נוספות שהוא מיועד לפתור, כגון התייחסות למבנים שההיתר לבנייתם הוצא בין 1980 ל-1992, ועידוד תמ"א 38 לא רק למגורים.

בכל הקשור לפינוי-בינוי, ברחבי המדינה מקודמות כיום כמה מאות תכניות הנמצאות בשלבים שונים של תכנון, רישוי וביצוע. לעומת פרויקטים של תמ"א 38 הנפוצים בעיקר בערים במרכז הארץ, שבהן ערכי הקרקע גבוהים יחסית, ניתן למצוא במסלול פינוי- בינוי פרויקטים בפריסה גאוגרפית רחבה יותר.

בשונה מפרויקט תמ"א 38, המתייחס נקודתית לרמת הבניין, הרי שמתחמים המקודמים במסגרת פינוי-בינוי כוללים התייחסות רחבה לאזור, תוך מתן מענה למבני ציבור הנדרשים לדירות החדשות, ולסוגיות חינוך, שטחים פתוחים ותחבורה. גישה רחבה זו נותנת עדיפות לפרויקטים של פינוי-בינוי ככלי להגשמת יעדים לאומיים בתחום הדיור כמו פתרונות למשבר הדיור בארץ, עיבוי המרקם הבנוי באזורים המאוכלסים והימנעות מפגיעה נוספת בשטחים פתוחים.

עם זאת חשוב לזכור שאופיים הרחב של הפרויקטים עלול גם לסכל את הצלחתם. שינוי נרחב במראה השכונה ובאופייה ועלייה בהוצאות התחזוקה של הדירות החדשות, הם דוגמאות לשני תרחישים פחות רצויים – מהצדדים הפחות חיוביים של פינוי-בינוי.

אתגרים אלו מסבירים את העובדה שלמרות מגמת העלייה בתרומת תהליכי פינוי-בינוי לתוספת הדירות החדשות לשוק בעקבות תכניות שזכו לתוקף בשנים האחרונות, רמת הוודאות לביצוען עדיין נמוכה יחסית. נכון להיום כ-60 מתחמי פינוי-בינוי זכו להיתר בכל הארץ, במסגרתם מתווספות כ-8,000 דירות חדשות בלבד.

עם זאת, עתידם של מיזמי פינוי-בינוי נראה חיובי יותר: הממשלה מתעדפת כיום פינוי-בינוי כחלק ממדיניותה, כאמצעי נוסף להגדלת מלאי הדירות. גם הקמת הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון מצביעה על רצון הממשלה לפשט תהליכים ולעודד את התחום.

לסיכום, ודאות ויציבות תכנונית צפויות להמשיך ולהיות מפתח למימוש פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי בכל הארץ.

לצד זאת, מימוש מוצלח מחייב פתרונות הולמים מצד המדינה שיאפשרו בנייה והתחדשות תוך פיתוח תשתיתי של גנים, מבני ציבור וכבישים בתכנון משלים, לשמירה על איכות חיים טובה. פתרונות כאלה יסייעו לרתום יותר רשויות, גם כאלה שאינן מתאפיינות באיתנות פיננסית גבוהה להיות שותפות פעילות ומשמעותיות בתהליך. 

מדלן ממשיכה גם השנה לתעד ולארגן את הידע על שוק ההתחדשות העירונית בישראל. בשנה האחרונה חלו התפתחויות משמעותיות בשוק הדיור בישראל בכלל ובשוק ההתחדשות העירונית בפרט.

עם זאת, מדובר בתחום שהוא עדיין לא מוסדר, דבר שמביא לכותרות על חברות שלא שרדו כלכלית או כאלו שלא עמדו בהתחייבויותיהן לבעלי הדירות מולם פעלו.

הדירה היא עדיין הנכס המשמעותי והחשוב ביותר של מרבית האנשים, וההתקשרות עם חברה שתחדש את דירתם באמצעות שיפוץ מקיף או הריסה ובנייה דורשת רמה גבוהה של בטחון והבנה. מבדיקת מדלן עולה כי ישנן כ-1,300 חברות יזמיות בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר ישנו צורך ציבורי לקבל כלי אובייקטיבי שיסייע לבחון מה באמת עומד מאחורי כל חברה.

המדד להתחדשות עירונית ממפה את מכלול העשייה בתחום התמ"א 38 ופינוי-בינוי על סמך אסמכתאות רשמיות ובדיקות שטח, ומשקלל את העשייה של כל יזם באופן מקצועי ומהימן, ובכך מסייע לדיירים לקבל החלטה מושכלת ומבוססת נתונים. מדובר במהלך מהפכני לטובת הצרכן, שנועד מצד אחד להעצים את ציבור בעלי הדירות, ומצד שני לתמוך ולהבליט את החברות היזמיות שפועלות בשקיפות, במקצועיות ובהגינות.

דירוג יזמי תמ"א 38

דירוג יזמי פינוי-בינוי

• המידע נכון לתאריך 30.06.17 והוא נסמך על מגוון רחב של מקורות שנאספו וטויבו על ידי מחלקת המידענות של אתר מדלן.

מתודולוגיה: המדד להתחדשות עירונית

המדד חושב באמצעות מערכת בינה עסקית (BI) חדשנית לניתוח שוק ההתחדשות העירונית בישראל, אשר פיתח אתר מדלן. מערכת ה-BI הייחודית משמשות את הדרג המקצועי בעשרות חברות עסקיות, גופי ממשלה ובנקים.

חשוב לציין כי המדד מבוסס על נתונים ומסמכים רשמיים שנסרקו וחולצו מעשרות מקורות ולא נשען על הצהרות של חברות.

צוות המחקר הייעודי של המדד במדלן כולל עשרה אנליסטים ומדעני נתונים. המדד נגזר מנתוני האמת באמצעות אלגוריתם סטטיסטי שפיתחה מדלן.

מדד תמ"א 38

המדד מדרג את החברות על פי סך הניקוד של הפרויקטים למגורים שמבצעת החברה מתוקף זכויות של תמ"א 38 (חיזוק ותוספת או הריסה ובניה). המדד מתחשב בפרויקטים הנמצאים בשלב בקשה להיתר ואילך.

ניקוד של פרויקט נקבע לפי מספר הדירות המקוריות ואלה שנוספו. בנוסף, הניקוד גבוה יותר ככל שהפרויקט נמצא בשלב מתקדם יותר (השלבים הינם: בקשה להיתר, היתר או טופס 4 ). פרויקטים שהושהו, נדחו, או שחלף פרק זמן חריג (ביחס להתפלגות העירונית) ללא התקדמות סטטוטורית, לא זכו בניקוד.

אם לחברה פרויקט תמ"א 38 שאוכלס, אזי פרויקטים של החברה הנמצאים בשלבים מוקדמים יותר יקבלו תוספת ניקוד. במקרה של מספר חברות השותפות בפרויקט, הניקוד של הפרויקט יתחלק בין החברות.

מספר הפרויקטים בשלב בקשה להיתר שיכולים לתרום לניקוד חברה הינו מוגבל, ותלוי במספר הפרויקטים של החברה שכבר קיבלו היתר או טופס 4.

תנאי סף לכניסה של חברה למדד מדלן גלובס לתמ"א 38 הינו לפחות שלושה פרויקטים שלכל הפחות הוגשה לגביהם בקשה להיתר ברשות הרלוונטית, כאשר באחד מהם לפחות נדרש שהגיע לשלב של קבלת היתר או אכלוס.

ההתייחסות בחוברת זו למצב הפרויקטים השונים בתמ"א 38 נכונה לתאריך 31/1/2016 ובהתאם למונחים כדלקמן:

1. פרויקטים בתהליך מתקדם - לאחר שהוגשה בקשה להיתר בניה ולפני שניתן היתר בניה.                                                                               
2. פרויקטים בביצוע - פרויקטים שבהם התקבל היתר בניה ועדיין לא אוכלסו (גם אם טרם החלה בנייה).                                           
3. פרויקטים שאוכלסו - לאחר קבלת טופס 4.

מדד פינוי בינוי

המדד מדרג את החברות היזמיות על פי סך הניקוד של כל מתחם או תת מתחם המיועד לפינוי בינוי שמקודם על ידי החברה. מתחם מקבל ניקוד בהתמלא שני תנאים:

1. התקדמות בציר הקנייני - לפחות 50% חתימות על הסכמי מכר של בעלי הדירות במתחם/תת מתחם.                                           
2. התקדמות בציר התכנוני - קליטת התוכנית בוועדה המחוזית, או, במידה ומדובר על תוכנית בסמכות מקומית, תנאי הסף הוא דיון להפקדה להתנגדויות.

הניקוד נותן משקל למספר משתנים, ובין השאר שיעור החתימות (עם ניקוד נוסף לרף של 80%), התקדמות התוכנית בציר התכנוני, וככל שהמתחם או חלק ממנו התקדם גם בציר הרישוי והביצוע ניתן לכך משקל נוסף, כשניקוד מלא ניתן לדירה שאוכלסה.

המשקל היחסי של כל פרויקט נעשה ביחס למספר הדירות הישנות במתחם. ככל שישנם שותפים, הניקוד מתחלק בין השותפים.

תנאי סף לכניסה של חברה למדד מדלן גלובס לפינוי-בינוי הינו קידום של לפחות שלושה מתחמי פינוי בינוי שעומדים בתנאים לעיל.

תנאי סף להופעה במדד – בדיקת החוסן הפיננסי של החברה                                                                   

דן אנד ברדסטריט העריכה את היכולת הפיננסית של החברה ואת ההסתברות שתעמוד בהתחייבויותיה בטווח הקצר. בהערכת הסיכון של החברות המדורגות במדד, נבחן האם אותרו אירועי כשל פיננסי בשנים האחרונות.

דן אנד ברדסטריט החלה לפעול בישראל בשנת 1961 והיא החברה הוותיקה ביותר בתחומה בישראל. החברה עוסקת באספקת מגוון רחב של פתרונות בתחומי ניהול סיכונים וניהול הזדמנויות. החברה מתמחה במתן תובנות עסקיות בתחום ניהול סיכוני אשראי על בסיס ידע מקצועי נרחב וכלים מהמתקדמים בישראל שפותחו על ידה. החברה מנהלת את מאגר המידע העסקי הגדול ביותר בישראל להערכתה והיא מחזיקה בכלים ייחודיים שפותחו על ידה, למטרת ניבוי כשלים פיננסיים.

• יודגש כי האמור הוא הסבר כללי בלבד, ואין בו למצות את תנאי הסף של המדד או את אופן עריכתו.
• בנוסף, ביחס לכל פרוייקט יש לבחון התאמת היזם באופן ספציפי לפי מכלול הפרמטרים הרלוונטים, ואין לראות במדד משום ייעוץ כלשהו.