בנייה - הליכי תכנון ורישוי במדינת ישראל
מטרת המאמר היא להציג את נושא המקרקעין בארץ בהיבט של התכנון והרישוי ואת הקשר לתחומי ההנדסה השונים. במאמר זה יוצג הנושא בצורה מקיפה אך גם בתקווה שבפשטות ובתמצות. מי שירצה להתעמק יותר בנושא, יגלה כי מדובר בעולם ומלואו המכיל בתוכו תחומי הנדסה רבים, תחום המשפט, תחום הכלכלה ואיך לא, גם לא מעט פוליטיקה. נושא המקרקעין מעורר תמיד התעניינות ציבורית ותקשורתית רבה.
הליך התכנון
מה היא תוכנית?
התוכנית היא סט מסמכים, הערוכים בפורמט סטנדרטי ומוגדר לפי נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתוכניות 2006). הסט כולל "תשריט" המציג את יעודי הקרקע הקיימים והמוצעים במרקמים צבעוניים בתחום התוכנית (שנקרא גם תחום הקו הכחול). התוכנית כוללת גם הוראות התוכנית או תקנון המהווה מסמך מילולי נלווה ומחייב שכוחו אף גובר על התשריט. תוכנית מאושרת מהווה מסמך מנחה ומחייב לכל מוסדות התכנון.
מה מטרת התוכנית?
מטרת התוכנית היא לאפשר בנייה ופיתוח מתוך ראיה רחבה ושמירה על אינטרסים של כלל הציבור. מטרה נוספת היא שמירה על שטחים ירוקים, שמירה על משאבי טבע ועוד מגוון רחב של היבטים סביבתיים.
תמ"מ - תוכנית מתאר מחוזית. תוכנית המתאר המחוזית כשמה כן היא חלה על מחוז מסויים. התמ"מ מיישמת את הוראות התמ"א ומציגה ביתר פירוט את יעודי הקרקע והתשתיות השונות. כמו כן התמ"מ כוללת הוראות תוכנית התואמות את הנחיות התמ"א ומהווה מסמך מנחה לתוכניות המתאר המקמיות/מפורטות. תוכנית המתאר המחוזית מאושרת ע"י המועצה הארצית.
תוכנית מתאר מקומית/ מפורטת - תוכנית המתאר המקומית או המפורטת יכולה לחול על עיר, שכונה, ישוב, כפר או קיבוץ ואף על חלקה בודדה. מטרות התוכנית יכולות להיות רבות ומגוונות. יזם התוכנית יכול להיות רשות מקומית המבקשת להרחיב את היישוב, גוף ציבורי המקדם פרויקטים בתחום הבינוי והתשתיות, גורם פרטי המבקש להכשיר קרקע ליעוד מסויים או לבצע אקט של איחוד וחלוקת חלקות ועוד. תוכנית המתאר המקומית בסדר גודל של ישוב, תובא לדיון בועדה המחוזית של משרד הפנים. לעומת זאת תוכנית מפורטת/נקודתית תוגש לועדה המקומית לתכנון ובניה. יש לציין כי אין זה מן ההכרח כי דווקא הועדה המקומית היא זו שתאשר בסופו של דבר להפקיד את התוכנית המפורטת. לועדה המקומית יש סמכויות מוגדרות על פי החוק וחלק מהתוכניות המפורטות גם הן בסמכות הועדה המחוזית ויופקדו על ידה.
יתרה מכך כל תוכנית שמופקדת על ידי הועדה המקומית מועברת לממונה המחוז של שר הפנים שרשאי לקבוע תוך זמן קצוב כי התוכנית "טעונה את אישורו". למעשה ההפקדה היא אינה סוף התהליך של התוכנית. לאחר ההפקדה מתבצע פרסום וכל מי שמוצא עצמו נפגע מהתוכנית רשאי להגיש התנגדות לועדה. רק לאחר דיון בהתנגדויות ועדכון התוכנית במידת הצורך, מחליטה הועדה על אישור התוכנית או דחייתה. ברגע שהתוכנית מאושרת, מתבצע פרסום למתן תוקף ותוכנית מתחילה לחול כדין על השטח.
תכנית המתאר המקומית או המפורטת, יכללו תמיד "תשריט" ו"הוראות תוכנית". לעיתים קרובות נדרש היזם לצרף לתוכנית גם נספחים כגון נספח מים, ביוב, בינוי, נספח סביבתי ועוד.
מכח תוכנית המתאר המקומית והתוכנית המפורטת ניתן להוציא היתרי בניה. מכח התמ"א והתמ"מ אין אפשרות להוציא היתרים (למעט מקרים נדירים) וזאת בשל אופי המרקמים הכוללני וקנה המידה הקטן.
הליך הרישוי
הקמת מבנה כידוע מחייבת קבלת היתר בניה. הגוף שמוסמך לתת היתר בניה הוא הועדה המקומית (ליתר דיוק ועדת משנה של הוועדה המקומית שנקראת "רשות הרישוי") או הועדה המחוזית בחלק מהמקרים. ההיתר למעשה מהווה גם היתר לשימוש במקרקעין או בבנין. במסגרת הליך הרישוי מוגשת על ידי היזם לועדה המקומית או הועדה המחוזית גרמושקה עם התכנון (תכנון שלא על פי חוק התכון והבנייה אלה התכנון לביצוע המוכר יותר למהנדס). הגרמושקה ערוכה גם היא בפורמט סטנדרטי וכוללת טבלאות שטחים ונתונים נוספים שהמתכנן ממלא. במהלך בדיקת הגרמושקה בועדה המקומית או המחוזית כאמור, נבדקת התאמת התוכנית המוצעת למאושר בתוכנית המפורטת כולל הוראות התוכנית והנספחים. הועדה המוסמכת לדון בתוכנית מחליטה האם להפקיד את התוכנית או לדחות אותה. חשוב לציין כי המבנה/המתקן/התשתית המוצעים חייבים להיות תואמים בכל הפרמטרים גם לתוכניות בהיררכיה גבוהה יותר, התמ"מ והתמ"א, על כל ההנחיות וההוראות שלהם.
חשוב לדעת כי עצם מתן היתר הבנייה על ידי הועדה אינו מקנה ליזם זכות קניינית על קרקע! התוכנית נבדקת בהיבט התכנוני והעמידה בכל הדרישות של מוסדות התכנון. על כן יכול להיווצר מצב שבו נוצר סכסוך בין שני אנשים על קרקע כבר לאחר מתן ההיתר. במקרה זה הנושא הופך לשאלה משפטית של בעלות על קרקע והזכות הקניינית של אותו אדם.
ב. נאשם אחד מהמפורטים בסעיף קטן (א) בעבירה לפי סעיף 204 תהא זו הגנה טובה אם יוכיח שניים אלה:
ג. בוטל"
כיום בעזרת האינטרנט ישנה נגישות ושקיפות רבה למידע. ניתן לעיין ברוב התוכניות ולבדוק בקלות מה התוכנית שחלה על השטח שמעניין אותנו ולעיין בתוכניות מופקדות. ידע בתחום הסטטוטורי שבתוכו אנו עובדים ומתנהלים במסגרת תפקידנו כמהנדסים, יכול לעזור רבות בשלבי היזום והתכנון של הפרויקט ולקצר את תהליך קבלת ההיתרים שאורך לעיתים חודשים רבים.
אין תגובות