צעדים ראשונים בפרויקט בנייה מורכב - מחתימת חוזה ועד התנעת יועצים
"סוף מעשה במחשבה תחילה". כלומר- בבואנו לתכנן את היום, החודש או השנה, כדאי מאוד להיות מודעים לקונטקסט בו אנו פועלים. לכאורה פשוט.
אך כשמדובר בפרויקטים מורכבים, רוויי תקציב, רוויי מנהלים, לפעמים זה הופך להיות פחות פשוט. לרוב היזם, השותפים לוחצים, ויש ציפייה שהאדריכל כבר יראה מצגת של הפרויקט אחרי חודש מהרגע הישמע הגונג. האם זה אפשרי? מה בדיוק ניתן לצפות אליו בשלב זה? מה סדר הפעולות?
נחזור ליזם שיושב כבר בחדר הישיבות ומחכה למצגת ואולי למנהל הפרויקט שלו שמנסה לקדם עניינים. נגלה לשניהם שאין מה לשים אפילו קו אחד על הנייר לפני שבוצעו כמה דברים בסיסיים. יתרה מכך, זה לא יועיל לפרויקט, אלא יעכב בצורה משמעותית.
אביא בפניכם כאן את תהליך ההתנעה החשוב כל כך, את החשיבות של התנעה מסודרת. בתקווה שיעזור לכם בכל יום מחדש להבין איפה אתם ב "מפת הדרכים" של הפרויקט ולפעול בצורה ממוקדת בנתיבים הקריתים שתכננתם עבור הפרויקט שלכם.
חשוב לומר- לא נגעתי בתהליך הרישוי כלל, אך שמה הערה כללית היכן שרלוונטי.
אז איך מתחילים?
- קריאה והבנה של חוזים והתחייבויות+ גיוס אדריכל
- תכנית עבודה לפרויקט
- קיבוע החלטות יזם ותמהיל
- תכנון ראשוני- נפח/ קונספט עיצובי של הפרויקט
- הכנות מקדימות לתכנון
- פרוגרמה הנדסית
- תכנון מפורט
1. קריאה והבנה של חוזים והתחייבויות+ גיוס אדריכל
כל פרויקט מגיע עם חבילה של חוזים- חוזים בין שותפים, חוזים שקיבלו הדיירים, מפרטים,
במקרים של בניה ציבורית או מטלות יזם- נוספים גם חוזים עם העירייה/ מחלקת נכסים. חניון ציבורי- אחוזת החוף ועוד ועוד. חשוב כבר בתחילת הדרך להבין את הנגזרת של התחייבויות אלו על לוחות הזמנים ועל התכנון של הפרויקט
התחילו למפות התחייבויות אלו איך שנוח לכם. דרך נוחה ופשוטה היא טבלת אקסל מרכזת. ייתכן שתצטרכו עזרה טכנית אם מדובר בחוזים עבי כרס.
החוזים וההתחייבויות צריכים להיות במשרדכם תמיד, לכל אורך הדרך וחייבים לפעול בהלימה אליהם מאחר והם מגדירים לנו את התוצר הנדל"ני, ואת ההתחייבויות הבסיסיות בין היזם לדיירים/ לקבלן ועוד.
דוגמא פשוטה נוספת מלבד לוחות זמנים, היא המפרט החוזי- אם הוגדר סוג אלומיניום מסויים, והאדריכל תכנן אלומיניום מסוג אחר, יש לזה השפעה נרחבת על התקציב. ואם הפרויקט תומחר עם נקודות מוצא X, כדאי מאוד להישאר שם או לחלופין להתריע על חריגה. יתרה מכך- על מי נגזרת עלות החריגה? על הקבלן? על היזם? על הדיירים? תלוי בחוזים.
2. תכנית העבודה בפרויקט מורכב
- לוחות הזמנים כפי שהוגדרו בחוזים/ התחייבויות
- שלביות בתקנון התב"ע- אם הוגדרה כזו.
- זמני ביצוע משוערים עבור כל רכיב בפרויקט
- שלביות הפרויקט בעיני היזם
עשו לכם אקסל, מחולק לשנים וחודשים,
הכניסו אליו בשורות שונות את כל המשכים המשוערים , יחד כמובן עם באפרים ונסו לסנכרן בניהם כדי מצד אחד תגיעו בהקדם לביצוע, אך עדיין לוודא שלא נוצר מצב שהביצוע נקטע באמצע וממתין להיתרים.
דגש חשוב- משלביות התב"ע אמנם לא ניתן לחרוג, אך ניתן לאחד שלבים, ולוודא שעדיין עומדים בשלביות. לעיתים ניתן לשנות את השלביות אם מתקיים במקביל תהליך של שינוי תב"ע.
הסעיף הזה יאפשר להתמקד בעבודה מול האדריכל במה שנדרש בלבד ולא להתיש את עצמכם ואת הצוות.
קיבוע החלטות יזם ותמהיל
זה ה-סעיף בעיני. תכנון הוא תמיד תלוי הקשר ותלוי מאשר.
במגורים- תמהיל הדירות, גודל, מספר חדרים, שטח מרפסת, הוא קריטי להצלחת המכירות למשל, ומי שמאשר אותו הוא מחלקת השיווק לאחר שעשו סקר שוק באותו מקום. במנה ציבורי- העירייה תהיה זו שמאשרת את תמהיל השימושים והשטחים.
החלטות יזם נוספות שקריתיות כבר בשלב זה- ממ"דים/ ממ"קים, הפרדה תנועתית מלאה בין משתמשים, הפרדת מערכות מלאה, גודל לובאי הכניסה הרצוי, האם אנחנו עושים מגדל של קופסאות מגורים או פרוייקט בוטיק? לאן מכוון הלקוח/ היזם של הפרויקט?
תכנון
לאחר שנגעתם בשלבים הקודמים- הגיע הרגע להתחיל לתכנן.
חשוב בשלב זה להציג ללקוח מספר חלופות נפחיות/ עיצוביות ע"י האדריכל.
יכול להיות ששלב זה לא יתמצה במפגש אחד, אבל חשוב לתת לו את פרק הזמן הראוי בהתאם לגודל הפרויקט כדי שתוכלו להתקדם כשיש לכם וודאות.
כשנוצרה וודאות בנוגע לנפחיות ולנראות הכללית- אפשר להתחיל להתקדם לתכנון המפורט.
(שלב זה בד"כ יתקיים במקביל לאישור תב"ע או במהלך גיבוש תכנית העיצוב)
הכנות מקדימות לתכנון מפורט
גיוס יועצים
מדידה להיתר
קידוחי ניסיון
דוח קרקע
איתור תשתיות
שלב זה יכול להתקיים במקביל לשלבים הקודמים. כרוך בסכומי כסף לא קטנים, יכול להגיע לכמה מיליונים, לכן כדאי לדעת שהפרויקט אכן קורה או לחילופין שהסכומים ברורים למזמין העבודה. למצוא קבלן לכל עבודה כזו כולל מכרז מסודר ובדיקת הצעות מחיר יכול לקחת חודש או יותר, וגם העבודה עצמה יכולה לקחת זמן. קחו את הזמן הזה כשאתם באים לתכנן את העבודה.
גיוס יועצים- בחירת יועצים היא של לכאורה טכני אך אסור להקל בו ראש.
בחרו כאלה שיש לכם ניסיון איתם לכל אורך הפרויקט, כולל ביצוע. שנתנו לכם שירות טוב, היו מקצועיים ולא הקשו על הפרויקט. הם השותפים שלכם לדרך.
מדידה להיתר- השלב הראשון בהיתר הוא תיק מידע ולשם כך תצטרכו מדידה מעודכנת. לפעמים קיימת אחת, יש לוודא שמעודכנת. המדידה מתבצעת על סמך התב"ע המאושרת/ איזו תב"ע שתרצו.
טיפ קטן- אם אתם עדיין בתהליך תב"ע אבל בתכנית העבודה שלכם יש היתר חפירה ודיפון, אולי תוכלו לבקש היתר זה על סמך התב"ע הקודמת.
קידוחי ניסיון- אחד הדברים הראשונים שכדאי לעשות מאחר ורק לאחר קידוחים אלה, יכול מהנדס הקרקע להוציא דו"ח קרקע והקונסטרוקטור יוכל לתכנן את הביסוס והדיפון, מהותי להיתר.
איתור תשתיות- קשור לתכנון עוגנים בהיקף המגרש/ מניעת פגיעה בתשתית עירונית העוברת במגרש אם יש חשש לכך. לא בכל פרויקט חובה בשלב זה.
פרוגרמה הנדסית
כעת הגיע תורם של המתכננים והמהנדסים, יחד עם האדריכל, לברר את הדרישות הטכניות המדוייקות של הפרויקט.
מהנדסים עיקריים:
בטיחות- יגדיר לנו את עובי הקונסטרוקציה, רמת הסיכון של הפרויקט
קונסטרוציה- עובי הקונסטרוקציה הנדרשת, גם בגרעין וגם במעטפת
אינסטלציה- באמצעות רמת הסיכון תגדיר את גודל מאגרי המים במים/ במרתפים
מ"א- באמצעות הגדרות הבטיחות יגדיר את גודל פתחי שחרור העשן מהמרתף, מיקום, גודל ומספר הצ'ילרים/ יחידות העיבוי.
חשמל- זה הזמן לפתוח הזמנה בחברת החשמל ולהתחיל לקיים שיח עמם על מיקום חדרי טרנספורמציה באם נדרשים במרתף (סיכום עקרוני עם חח"י יהיה תנאי לקליטת הבקשה, התהליך איתם ארוך לכן רצוי להקדים)
תכנון מפורט-
עכשיו תורו של התכנון המפורט, תהליך מורכב- שיכול להיות מרתק.
תחילתו בקומות טיפוסיות, וסופו במרתף.
למען האמת מגיע לו מקום בנפרד מההתנעה, אך אם תעקבו אחרי השלבים הקודמים שפורטו כאן- מקווה שתגיעו אליו מבוססים יותר ויודעים יותר.
הרבה הצלחה!
אין תגובות