תמ"א 38-1: איך להפוך את הדיירים לשותפים להצלחה

תמ"א 38/1 הינה תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה באמצעות חיזוק שלד המבנה הקיים. התקן המאפשר חיזוק במסגרת תמ"א 38/1 חל על מבנים שנבנו לפני ה-1 בינואר 1980.

בשנת 1975 נכנס לתוקף בישראל תקן 413, הקובע את הדרישות ההנדסיות לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. בפועל, התקן יושם באופן מלא רק במבנים שנבנו החל משנת 1980 ואילך ולכן, מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1980 מוגדרים ככאלה שאינם עומדים בתקן, והם זכאים לבדיקה ולחיזוק במסגרת תמ"א 38/1.

תוכנית תמ"א 38 נועדה לטפל במבנים אלו, מתוך הכרה בצורך לחזק מבנים ישנים ולהפחית את הסיכון במקרה של רעידת אדמה

תשתיות ושמירה על מרקם החיים בפרויקט

בפרויקטים של התחדשות עירוניתוי, בהם הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין במהלך העבודות, יש חשיבות עליונה לשמירה על רציפות שירותי האינטרנט והטלפוניה. מכיוון שהתשתיות הקיימות עלולות להיפגע או להיות לא זמינות לפרקי זמן מסוימים, יש צורך בתכנון וביצוע פתרונות זמניים וטכנולוגיים שיבטיחו חיבור תקין ורציף לדיירים. כיצד ניתן להבטיח רציפות שירותי התקשורת במהלך הבנייה?

1. מיפוי תשתיות - לפני תחילת העבודות, מומלץ למפות את תשתיות התקשורת הקיימות (אינטרנט, טלפוניה וכבלים) בבניין.
2. תוכנית עבודה - יש להכין תוכנית עבודה הכוללת העתקת קווי התקשורת הזמניים והתקנתם מחדש כך שיפגעו במינימום האפשרי.
3. שימוש בנתבים (ראוטרים) - שימוש בנתבים אלחוטיים זמניים, הממוקמים בכל קומה, יכול להבטיח פיזור אות Wi-Fi בכל רחבי הבניין.
4. מעבר זמני - תכנון מעברים זמניים עבור תשתיות תקשורת באמצעות צינורות חיצוניים המובילים את הכבלים בצורה מאורגנת לאורך הבניין.
5. חיבור למערכת הגז - מאחר וצפויים ניתוקים במערכת הישנה, יש לדאוג לכיריים חשמליים לדיירים.

מנסיון, רציפות בחיבור לאיטנרנט, עדיפה לדיירים יותר מרציפות באספקת המים :)

סקר מצולם (סטילס ווידאו). כלי לניהול סיכונים ומניעת מחלוקות

בפרויקטים של תמ"א 38/1, עבודות בנייה עלולות לגרום לנזקים לדירות ולרכוש של הדיירים, או לפחות להוביל לטענות מצד הדיירים על נזקים שנגרמו במהלך הפרויקט. אחת הדרכים היעילות למניעת מחלוקות, לשמור על אמון הדיירים ולהגן משפטית על היזם והקבלן, היא ביצוע סקר מצולם (סטילס ווידאו) מקיף טרם תחילת העבודות.

1. תיעוד מצב קיים - סקר מצולם הוא פעולה שבה מתעדים בצורה יסודית את מצב הדירות, השטחים המשותפים והבניין כולו, לפני תחילת העבודות. התיעוד כולל צילומי סטילס ווידאו, שמטרתם להראות את מצב הרכוש הקיים (למשל: סדקים בקירות, מצב תשתיות, ריצוף, דלתות וחלונות).
2. מניעת מחלוקות ותביעות - תיעוד מספק הוכחה ברורה למצב הקיים, כך שניתן להשוות בין מצב זה למצב בתום הבנייה. הדבר עוזר למנוע תביעות מצד דיירים הטוענים לנזקים שלא נגרמו במהלך הפרויקט.
3. שמירה על יחסי אמון - תהליך שקוף של תיעוד ויידוע הדיירים מחזק את האמון בין הקבלן לבין הדיירים, שכן הוא מראה על רצינות ואחריות מקצועית.
4. מועד ביצוע הסקר - בצעו את הסקר לפני התחלת העבודות אך לאחר שהתקבלו כל האישורים הדרושים לפרויקט.
5. תיעוד מחוץ לבניין - מעבר לדירות ולשטחים הפרטיים, תעדו גם את מעטפת הבניין, השטחים הציבוריים (לובי, מעליות, חניות), ותשתיות חיצוניות כמו גינה או קירות פיתוח.

שירותי הנדימן ותחזוקה מהירה לדיירים

במהלך פרויקטים של תמ"א 38, הדיירים מתמודדים עם אתגרים יומיומיים הנובעים מעבודות הבנייה, כגון תקלות בתשתיות זמניות, הפרעות שוטפות או שינויים בנגישות לשירותים בסיסיים. תכנון מוקדם של שירותי תחזוקה זמניים, כולל שירותי הנדימן, יכול להפחית באופן משמעותי את אי-הנוחות, לשמור על שביעות הרצון ולחזק את אמון הדיירים בפרויקט. שירות הנדימן זמין ומיומן יוכל לתת מענה מיידי לתקלות קטנות ולמנוע מהן להפוך לבעיות גדולות.

1. מענה מהיר לתקלות - עבודות בנייה עשויות לגרום לתקלות זמניות, כגון נזילות, הפסקות חשמל או תקלות בתקשורת.צמצום אי-הנוחות היומיומית - הנדימן יכול לעזור במגוון משימות, כמו תיקונים קלים, שיפוץ זמני של אזורים שנפגעו במהלך העבודות, או סידור מחדש של תשתיות זמניות.
2. חיזוק תחושת האחריות - נוכחות של צוות תחזוקה זמני מסמלת לדיירים שהיזם והקבלן מחויבים לרווחתם ולשמירה על איכות החיים שלהם במהלך הבנייה
3. מידע זמין לדיירים - מרכז השירות יכול לכלול לוח מודעות דיגיטלי או פיזי עם עדכונים שוטפים על הפרויקט, לוחות זמנים של עבודות מתוכננות, ומידע על גישה לאזורים זמניים בבניין.

פירוק ושימוש במדרגות ומעליות

בפרויקטים של תמ"א 38/1, פירוק מעלית או מדרגות זמני הוא שלב הכרחי אך מורכב, במיוחד כאשר הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין. השבתה של אמצעי הנגישות המרכזיים יכולה לגרום לחוסר נוחות משמעותי ואף להוביל למחלוקות ותלונות. כדי להתמודד עם האתגרים הללו, נדרש תכנון מוקדם, תקשורת פתוחה ופתרונות זמניים שיאפשרו לדיירים להמשיך בשגרת חייהם בצורה הטובה ביותר.

1. פירוק בשלבים - אם ניתן, יש לבצע את פירוק המעלית והמדרגות בשלבים, כך שלפחות אחד מאמצעי הגישה (מדרגות או מעלית) יישאר פעיל לאורך כל שלב הבנייה.
2. היערכות לנגישות זמנית - התקנת מעלית זמנית חיצונית (כגון מעלית בנייה) המספקת גישה מינימלית לדיירים, במיוחד לקומות הגבוהות. שמירה על חלק מהמדרגות הקיימות ושדרוגן בשלבים.
3. סיוע פיזי - מינוי צוות עזר (למשל, הנדימן או עובדי פרויקט) לסיוע יומיומי לדיירים שזקוקים לעזרה בעלייה וירידה, במיוחד עם חפצים כבדים.
4. רמפות ומעלונים זמניים - במקרים שבהם גישה רגלית היא האופציה היחידה, ניתן להתקין רמפות זמניות או מעלונים חשמליים לנוחות הדיירים.

חשמל

הנושא של חשמל ארעי בפרויקטי תמ"א 38-1 הוא חשוב ומאתגר, במיוחד כאשר יש צורך לבחור בין חיבור לחשמל ציבורי או שימוש ברשת הפרטית של הדיירים.

1. לוח חשמל ציבורי/פרטי - תכנון חלוקת עומסים מראש. חשוב לתכנן את חלוקת העומסים בלוח החשמל מראש, כדי להבטיח שמערכות החשמל הזמניות לא יפגעו בתפקוד המערכות הקבועות. לשם כך מומלץ לבצע סימולציה של הצרכים החשמליים הצפויים בשלבי הבנייה השונים, ולשתף יועץ חשמל מקצועי בשלבי התכנון.
2. חשמל ארעי לבנייה - מקור החשמל הזמני – ציבורי או פרטי? שימוש בחשמל ציבורי מונע עומס על דיירים, אך מחייב תכנון מדויק של ההתחברות והעלויות. שימוש בחשמל של דיירים מחייב הסכמה מפורשת מראש, כולל פיצוי ברור בגין העלויות.
3. תכנון חלופי לשירותי חשמל זמניים - מומלץ לבדוק אופציה לגנרטורים או חיבור נפרד לרשת החשמל הארצית, במיוחד במקרים בהם צריכת החשמל גבוהה או כשהפרויקט צפוי להימשך זמן רב. זה מונע חיכוכים עם הדיירים ומאפשר עבודה יעילה יותר באתר.
4. הסכמות מול הדיירים - לקבוע אסיפות דיירים לפני תחילת הבנייה ולהציג בצורה שקופה את הפתרונות הזמניים שנבחרו.

ספיירים וטיפים לגמר

שלב עבודות הגמר בפרויקט תמ"א 38-1 הוא קריטי להבטחת איכות הביצוע והעמידות לאורך זמן. אתגרי החיבור בין מערכות ותשתיות ישנות לחדשות, יחד עם הצורך לשמור על אחידות אסתטית ופונקציונלית, מחייבים תכנון מדויק, בחירת חומרים נכונה ושמירה על מלאי חומרים לעתיד.

1. חיבורים, טיח וריצוף - תכנון מדויק של חיבורים. יש להתחשב בגובה ובעובי שכבות הטיח והריצוף כדי להבטיח חיבורים מושלמים בין אלמנטים ישנים לחדשים. תכנון מקדים, כולל לקיחת מדידות מדויקות והתאמה לשינויים בשטח, מונע פערי גובה, בעיות איטום ונזילות בין ישן לחדש.
2. שמירת ריצוף וסדרות עתידיות - חשיבות מלאי ריצוף וחיפויים. בפרויקטים ארוכי טווח, חשוב לשמור עודפים מסדרות הריצוף והחיפויים המקוריים למקרים של תיקונים או התאמות עתידיות. תכנון מלאי ריצוף מתאים מבטיח שלא יחסר חומר תואם במקרה של שברים, במיוחד אם הסדרה המקורית כבר אינה בייצור.
3. אחסנה - אחסון הריצוף בתנאים מתאימים (במקום יבש ומוגן) כדי למנוע נזקים לאורך זמן. סימון ברור של כל סדרה, כולל שם הדגם, תאריך הייצור ומספר המקט, כך שניתן יהיה להתאים רכישות עתידיות.
4. ספיירים (חומרים עודפים) - דידה והערכת כמויות מראש. לכל אורך הפרויקט, מומלץ לחשב מראש כמות עודפת של חומרים כגון טיח, דבק, ריצוף וחיפויים ולשמור במקום מוגן ושאינו נגיש לזרים, בנוסף יש לערוך ניהול רישום מסודר של מיקומי האחסון והכמויות שנשמרו.