קבוצות רכישה, חלק ג`

קבוצות רכישה - מידע כללי, חלק א`
קבוצת רכישה - חלק ב`

שלב א`- גיבוש תוכנית עסקית.

כמו בכל עסק שלב גיבוש התוכנית העסקית הוא קריטי ביותר, תכנון נכון יכול להוביל להצלחה שתהדהד שנים, אך מן העבר השני תכנון לוקה וחסר יכול להרוס מוניטין של שנים.
צוות KVR החליט לשים דגש על ההיבטים הבאים בזמן התכנון:

1. -הערכת עלויות הבנייה והקרקע.
2. -קביעת האחוז היחסי בקרקע על פי כמות מספר יחידות הדיור.
3. -הערכת שווי היחידות הסופי אל מול עלויות הבנייה ורכישת הקרקע.
4. -תשלום לעו"ד וליווי.
5. -תהליך קבלת התשלומים על הקרקע, סכום ומועד התשלום של כל אחד מן הרוכשים.
6. -חישוב כלל העלויות, כולל מיסים, היטלים מע"מ וכד`.

שלב ב`- הסכם שיתוף והחתמת השותפים לקבוצה.

בשלב שבו כבר שכרתם שירותי עו"ד, יש לעבוד על הסכם השיתוף והחתמת חברי הקבוצה. בהסכם זה יכללו כל התנאים המקדימים להמשך התהליך בהסכמת כולם, ההסכם מהווה את הבסיס להמשך הדרך ואמור לכלול פתרונות לבעיות שעלולות לצוץ. נקודות חשובות שיש להתייחס אליהן:

1. -גיבוש קבוצת רכישה במטרה לרכוש את הקרקע.
2. -חלוקת היחידות על פי רצון הרוכשים ועל פי החלוקה קביעת אחוזי ההשתתפות בקרקע.
3. -קביעת כל המעורבים בפרויקט, מארגן הקבוצה, הרוכשים , הבנק ושאר השירותים.
4. -השארת מרחב תמרון – סביר להניח שיהיו שינויים בהספקטים שונים. השאירו מקום לשינוי.
5. -בניית מנגנון חלוקת רכוש משותף כגון חניות ומחסנים.
6. -האפשרות שרשות המס תחליט שזהו פרויקט יזמי ויהיה על הרוכשים לשלם את המס המתאים.
7. -קביעת ועד ואסיפה כללית.
8. -בחירת הבנק המלווה
9. -נושאים הקשורים למכירה ועזיבה של אחד הרוכשים לפני\אחרי מועד סיום הפרויקט.
10. -קביעת סנקציות נרחבת נגד צד אשר יפר את ההסכם.
11. -מנגנון ליישוב סכסוכים מחוץ לדלתות ביהמ"ש.
12. -קביעת מנגנון קבלת הכסף מן הרוכשים.

שלב ג`- בדיקת ורכישת הקרקע.

כאשר נמצאה הקרקע המיוחלת, קיימים מספר דגשים שיש לוודאם לפני הרכישה. שמירה על דגשים אלו תמנע מן הקבוצה טעויות קריטיות, ותעזור במימוש הפוטנציאל המלא של הקרקע.
להלן מספר דגשים:

1. -יש לערוך בדיקות תכנונויות ובנוסף לבדוק את הזכויות על הקרקע.
2. -יש לבדוק את עניין המיסוי על הקרקע (היטל השבחה ומע"מ)
3. -לדאוג לקבלת יפוי כוח לתכנון מקרקעין עוד לפני קבלת הכספים במלואם.
4. -לאפשר העברת זכויות לצד ג`.
5. -לדאוג לתנאי תשלום שיאפשרו תחילה לרוכשים לשלם את ההון האישי הנדרש מהם מהבנק. בשלב מאוחר יותר לאפשר את יתרת התמורה.
6. -חיוב המוכרים לרישום משכנתא על הקרקע.

שלב ד`- בחירת הוועד של הפרוייקט.

בחירת הוועד אינה מן השלבים הקשים אך דורשת החלטה נבונה מצד מארגן הקבוצה. על הועד להיות מסוגל להשקיע מזמנו, לקדם ולזרז תהליכים כדיי להריץ את הפרויקט ביעילות ובמהירות.
צוות KVR ריכז מספר דגשים חשובים בשלב קביעת הוועד:

1. -בחירת הוועד תעשה כבר באסיפת הרוכשים הראשונה בצורה דמוקרטית
2. -החתמת החברים על יפוי כוח לטובת הוועד שיוכלו לבצע פעולות בשמם.
3. -לוודא כי חברי הוועד באמת יכולים לתרום מזמנם ולקדם את הפרויקט.
4. -דאיגה למספר אי זוגי של חברי הוועד.

שלב ה`- הכנת דו"ח 0.

בשלב זה יש ליצור קשר עם שמאי אשר יתן את אישורו על התוכנית העסקית ויכין דוח 0. דוח 0 על פי רוב זהו הדו"ח אשר בו מתומחרות כל הוצאות הקבלן החל מהבנייה ועד חיבור החשמל. במקרה שלנו מדובר בכל הוצאות הפרויקט במלואן, מספר עקרונות חשובים בשלב זה הם :

1. -יש לתת לשמאי את כל הוצאות הפרויקט, כולל השירותים הנלווים על מנת לקבל הערכה מדויקת ביותר.
2. -יש לדרוש כי הדוח ימולא בזמן אשר יאפשר כניסה למו"מ עם הגורם מלווה.

שלב ו`- התקשרות עם הבנק המלווה וחברת ניהול.

לאחר רכישת הקרקע, ורק לאחרה יש ליצור קשר עם גורם הליווי , דהיינו הבנק, בעת ההתקשרות יש לתת את הדעת על מספר דגשים:

1. -כחודש וחצי לפני מועד תשלום התמורה יש לבחור בנק מלווה.
2. -יש לברר את כל הדרישות המלאות של הבנק מבחינת ניירת. לבצעם בזמן לחתימת ההסכם שתערך לא פחות משבועיים לפני מועד תשלום התמורה.
3. -יש לרשום משכנתא על כל המגרש ולהחתים את כל החברים ללא יוצא דופן.
4. -יש להחתים את כל החברים על הסכמים מול הבנק אשר יאפשרו ליווי אמין גם אם קרה ואחד החברים הפסיק את תשלומיו.

לאחר חתימת ההסכם עם הבנק המלווה יש למצוא חברת ניהול אשר תבחר על ידי הוועד ותנהל את הפרויקט בתאום מלא עם הוועד, אם מדובר בפרויקט גדול יש לוודא כי חברת הניהול יכולה להתמודד עם פרויקט מסוג זה.

שלב ז`- התקשרות עם אדריכל וקבלת היתר בנייה.

לאחר הסכם המכר יש לחפש אדריכל אשר מתאים לדרישות הפרויקט, אדריכל שיבחר על פי הוועד ויתאים למהלך הפרויקט ובשל שני לדאוג להגשת היתרי הבנייה. מספר עקרונות מנחים לתהליך זה :

1. -על האדריכל לתת את הסכמתו לתוכניות אשר אושרו בהסכם השיתוף.
2. -על האדריכל לעבוד בהתאם להנחיות הוועד ולעבוד בתאום עימם.
3. -הגשת הבקשה וקידום ההיתר הועדה המקומית.
4. -לאחר קבלת ההיתר יש לראות האם קיימות הגבלות השונות מהמצופה בהסכם השיתוף.

לאחר קבלת ההיתר יש ליצור קשר עם יועצים שונים לדרישת האדריכל, יועצי חשמל, מעליות, בטיחות וכד`.

שלב ח`- קבלן, התקשרות וביצוע.

בחירת הקבלן נעשית לרוב על ידי מכרז קבלנים, מתקבלות מספר הצעות מהקבלנים המוכרים לאותו אזור ולאותו סוג נכס. ההצעה המתאימה ביותר תאושר על ידי רוב באסיפה הכללית. להלן מספר עקרונות שיש לשים לב אליהם:

1. -על הבנק לאשר את הקבלן המבצע.
2. -לקבלן לא תנתן זכות עקבון, גם אם יסולק.
3. -תשלומים מבוקרים לקבלן, יש להתייעץ בחברת הניהול והפיקוח ההנדסי.
4. -לאסור על הקבלן על עיכוב, גם אם יש עיכוב בתשלום.
5. -כפיפות מוחלטת להוראות המפקח.
6. -אין שינויים בתוכניות גם אם קיימת התיקרות חומרי גלם.
7. -תוספות ושינויים יהיו מול הדיירים.
8. -אחריות הקבלן לפי חוק מכר דירות כלפי הרוכשים
9. -ווידוא ערבויות ביצוע.

שלב ט`- שלב קבלת המפתח.