יום בחייו של יזם מבצע, עם מהנדס רועי רוטמן

לרועי רוטמן, 39, יש יסודות עמוקים בענף הבנייה. הוא בנו של היזם יעקב רוטמן ונכדו של אברהם רוטמן ז"ל, מהיזמים הוותיקים של ענף הבנייה. "מאז שאני זוכר את עצמי, ענף הבנייה היה נוכח בבית", הוא משתף. "תמיד הרגשתי אותו היטב - בין אם בסיפורים, בסיורים באתרי בנייה עם אבי, בעבודות קיץ בחופשות ביה"ס ואפילו בעבודה מועדפת לאחר הצבא". 

>> הצטרפו לקהילות המקצועיות שלנו ב-WhatsApp ושנו את התרבות בענף הבנייה

אלא שלמרות הנוכחות הרבה של ענף הבנייה בחדרי הבית, החיבור לתחום לא היה מיידי. "בצעירותי לא ממש חשבתי על השתלבות בתחום", הוא מספר. "ידעתי שאני רוצה ללמוד באוניברסיטה וגם ידעתי שאני רוצה ללמוד מקצוע ריאלי. ואולם, כשהגיע הרגע לבחור, בחרתי בהנדסה. באותה שנה נפתחה המחלקה להנדסת בניין באוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע ואמרתי לעצמי שאני הולך על זה כדי להמשיך את העשייה בתחום המשפחתי. אני לא יודע אם להתייחס לזה במונחים של חלומות, אך אני בהחלט רואה עצמי כממשיך דרכם של בוני הארץ ושואף להמשיך בעשייה ולהתפתח". 

היום רוטמן, נשוי פלוס ארבעה, הוא לא רק מהנדס בניין בוגר אוניברסיטת בן גוריון, אלא גם בעל תואר שני במנהל עסקים מאוניברסיטת בן גוריון. אחרי שסיים את לימודיו הוא עבד בחברת "א.דורי בנייה", תחילה כמהנדס ביצוע ולאחר מכן כמנהל פרויקטים במשך 7 שנים. "לאחר מכן הצטרפתי לחברה המשפחתית, א.רוטמן ושות' בע"מ, שבה אני משמש כיום כמהנדס הראשי של החברה", הוא אומר. "אנחנו חברה יזמית מבצעת (יזם בונה, כהגדרה) שעוסקת בעיקר בפרויקטים למגורים בבנייה רוויה. היקף הפעילות שלנו עומד על ביצוע של כ-150 עד 200 יחידות דיור בשנה".

בתור יזם מבצע, איך נראה היום שלך? 

"סדר היום שלי משלב בתוכו את שני העולמות, הן הביצועי והן היזמי. אם אין פגישות או ישיבות שתואמו מראש, ברוב המקרים אני מתחיל את היום בסיור בכל אתרי החברה. אני משתדל לשבת עם כל אחד ממנהלי הפרויקטים כדי לעבור על בעיות, על תכנון עבודה ולו"ז. לאחר מכן, אני מגיע למשרד וגם שם העבודה משלבת את הביצוע עם ההתעסקות היזמית. אני בודק חשבון של קבלן משנה או מכין חוזה לקבלן משנה מסוים, כשלאחר מכן אני מכין הצעת מחיר לעסקת קומבינציה או רכישה של קרקע חדשה ועובר על החוזה של עסקת קומבינציה חדשה. אני משתדל להכין לי כל שבוע רשימת משימות עם תעדוף לפי דחיפות המשימה".

במה אתה יותר אוהב לעסוק? בפעילות היזמית או בביצוע? 

"אני מודה שיש לי אהבה גדולה לתחום הביצוע, שכן ממנו התחלתי את דרכי המקצועית. כיף לי להגיע לאתר הבנייה לראות את ההתקדמות, לפתור בעיות הנדסיות וממש לחוש את תהליך היצירה. אני תמיד נמצא בסוג של מאבק פנימי לא למשוך יותר מדי מעצמי לביצוע על חשבון הפעילויות הנוספות ומשתדל לחלק את הזמן בצורה שווה, לפי הצורך".

תכניס אותנו קצת לעולם הפגישות. שכן, בתור יזם אתה פוגש אנשים מדיסציפלינות שונות.

"הפגישות היזמיות מגוונות מאוד. ישנן פגישות רבות עם עורכי דין, הן במשא ומתן על חוזה חדש והן על הצעות מחיר חדשות לבעלי קרקע שהם מייצגים. כמו כן, ישנן פגישות מתכננים לתיאום תכנון פרויקט עתידי במהלך הרישוי וטרום הביצוע, ישנן פגישות ברשויות השונות לגבי מגרשים עתידים, תכנון הפרויקט, אחוזי בנייה, שינויים אפשריים (ייעוד, הקלות) ובנוסף ישנן פגישות עם בעלי קרקעות או דיירים לפרויקטים חדשים ופגישות לניהול מו"מ - הן לעסקאות מזומן, קומבינציה והתחדשות עירונית. עם זאת, לדעתי הפעילות היזמית שתופסת את מירב זמני היא בדיקת החוזים עבור העסקאות החדשות, יחד עם עורך הדין. חשוב להדגיש כי היות ואנחנו יזמים מבצעים, איננו נעזרים בחברות ניהול פיקוח למיניהן שחברות יזמיות רבות שוכרות את שירותיהן, אלא מרכזים את הכל אצלנו ומבצעים בעצמנו גם את משימותיהן". 

"לפעמים מתפשרים על מיקום הקרקע אם היקף הפרויקט גדול - ולהפך"

נכון להיום, עיקר הפרויקטים של החברה הם בנייה למגורים. בעתיד צפויים גם פרויקטים של התחדשות עירונית. "אנחנו מתמקדים גם בזה כי אנחנו רואים כיצד נושא זה הפך להיות חלק משמעותי בתחום הבנייה למגורים", מסביר רוטמן. 

מה גורם לכם להחליט על רכישת קרקע זו או אחרת? מהם השיקולים היזמיים כשמאתרים קרקע ולאחר מכן, כשרוצים לרכוש אותה?

"ישנם שיקולים רבים כשניגשים לרכישת קרקע, אך מבחינתנו השניים העיקריים הם מיקום והיקף הפרויקט, לרבות שילוב של השניים. זה אומר שלפעמים נתפשר מעט על המיקום אם היקף הפרויקט גדול וגם להפך – אם המיקום אטרקטיבי מאוד נתפשר על ההיקף. אחרי שהחלטנו כי הקרקע מעניינת מהטעמים שציינתי, ושהיא מתאימה לצבר העבודות שלנו, אני ניגש לבדיקת ההיתכנות הכלכלית עבור העסקה הרלוונטית. בבדיקה זו מבוצע תחשיב (דוח אפס ראשוני) של הוצאות מול הכנסות עבור הפרויקט ומכאן נגזרת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. כעת ניתן להציע הצעה לעסקה עבור בעלי הקרקע. דוח ההוצאות נלקח לאחר בדיקת זכויות הבנייה וניתוח התב"ע לאותו מגרש ובניית תמהיל דירות ראשוני עם האדריכל, כשדוח ההכנסות נבנה בהתאם לאותו תמהיל עם מחירים של עסקאות דומות באזור והערכת שמאי לשווי מ"ר בסביבת הפרויקט. במקביל לבדיקת ההיתכנות הכלכלית, מבצעים גם בדיקה משפטית מקיפה של מצב הקרקע הן מבחינת רישוי והן מבחינת בעלות, כדי להתייחס גם לנושאים אלו בהצעת המחיר".

ישנם יתרונות רבים ליזם שהוא גם המבצע ורוטמן מודע להם. ככזה, הוא מעורה מאוד בפרטי הפרויקטים. "לעניות דעתי, כמעט בכל היבט שתבחן יש יתרון בכך שאתה גם היזם וגם המבצע", הוא אומר. "מבחינת התכנון למשל, אני מכיר לעומק את מגבלות הביצוע בהקשרי תכנון פרטים מסוימים. בנוסף לכך, ההערות ליועצים השונים נובעות מהיכרותי עם שלבי הביצוע ומשיקולי המוצר הסופי לדייר - כלומר נוחות השימוש. כיזם אני גם לומד ממשובי עבר של הדיירים. מבחינת הביצוע, אני מסתכל בתמונה רחבה יותר ומקבל החלטות לטובת הפרויקט ולטובת איכות המוצר, שבסוף יימסר לדיירים. היתרון בכך הוא שאני מביא לביצוע גם את השיקולים היזמיים. בנוסף לכך, כל נושא תיאום התכנון ופתרון בעיות של חוסר התאמה בין תוכניות הופך לנוח יותר כשאני מזמין עבודה של היועצים. זה מקצר משמעותית את הזמן כשנתקלים בבעיה תכנונית או בחוסר התאמה בין תוכניות, דבר שקורה לא מעט בענף, לצערי. ויש גם יתרון גדול בכל הקשור ללוחות זמנים ולתקציבים - שניהם נקבעים בשלב טרום הביצוע, לפי הערכה אמיתית וחישוב של הנדרש לכל פרויקט ופרויקט - ולא נקבעים מצורכי מו"מ תחרותי בין חברות. לכל פרויקט אני מכין תקציב שנבדק בכל רבעון אל מול הביצוע. במידה ומתעוררות בעיות קיימת יותר גמישות לפתור אותן אל מול ההכנסות היזמיות". 

ובכל זאת, מהם האתגרים הגדולים שיש ליזם מבצע?

"לדעתי לכל תחום יש את האתגרים שלו ולא תמיד יש קשר ביניהם, אך אני חושב שמה שכן מאתגר זה שצריך להיות הרבה יותר רגיש וקשוב לדרישות הלקוחות, מכיוון שאתה גם המוכר והמשווק של הדירות וגם מבצע את הפרויקט בפועל. לעתים במהלך הביצוע יש צמתים שבהן צריך להיות הרבה יותר רגישים, מודעים וקשובים. בנוסף לכך, כיום, בעידן המדיה האינטרנטית, ההקפדה על איכות הביצוע וטיפול בליקויים (במידה וישנם) מאתגרת יותר ליזם שמבצע בעצמו, מכיוון שיכולה להיות לזה השפעה מיידית על שביעות רצון הלקוחות והשיווק העתידי. אנחנו מבינים את החשיבות ולכן שמנו את זה בעדיפות עליונה. ואכן, הודות לכך יש לא מעט לקוחות חוזרים לרכישת דירות הן לעצמם והן לבני משפחתם".

כיצד אתם מתייחסים לסוגיית הבטיחות ולמחסור בכוח אדם בענף הבנייה?

נושא הבטיחות מטריד ואנחנו נותנים את מלוא תשומת הלב והגיבוי למנהלי העבודה. כמו כן, אנחנו בשלבים של הכנסת מערכת דיגיטלית לניהול הבטיחות באתרי החברה, בתקווה להמשיך ולקדם את הנושא. לעניין המחסור בכוח האדם – זוהי בעיה ידועה אך לשמחתי אנחנו עדיין עובדים עם לא מעט קבלני משנה קבועים שהולכים איתנו זמן רב ומכירים את הדרישות שלנו, כך שנכון לכרגע אנחנו פחות מושפעים מהבעיה".

האם וכיצד אתם מתייחסים לעולמות הנכסים המניבים, כגון משרדים? האם יש לכם העדפה לפרויקטים כאלה לעומת מגורים?

"כפי שציינתי קודם, אנחנו בעיקר עוסקים במגורים ובבנייה רוויה למגורים, אך כמובן שאנו שוקלים ברצינות כל פרויקט שמוצע לנו. אכן, גם ביצענו כמה פרויקטים של נדל"ן מניב, אך הDNA- של החברה על כל מערכותיה (שיווק, בדק, רכש וכו') מכוון למגורים ולכן אנחנו נוטים להעדיף פרויקטים מסוג זה". 

 
למשרות בתחום הייזום >>