הפריפריה מתמלאת דירות, אך לא בטוח שהרוכשים מתכוונים לעבור לגור בהן

מאת אריק מירובסקי

האם הבנייה האינטנסיבית בפריפריה תביא לשינוי בפיזור האוכלוסין במדינה, או ששוק הנדל"ן מוצף בספקולנטים צעירים מחוסרי דירות? ברבעון האחרון של 2016 נשבר שיא ברכישת דירות בפריפריה - ובמקביל שיעור התחלות הבנייה באזור המרכז ב–2015 וב–2016 הוא הנמוך ביותר מאז 2005.

עם זאת, דו"ח של משרד השיכון שפורסם השבוע מראה כי יותר ממחצית הזוכים במבצעי מחיר למשתכן מהחודש האחרון אינם בני היישוב שבו בוצעו ההגרלות. השבוע פירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נתונים על התחלות הבנייה בשנה שעברה. מהנתונים עולה כי מספר התחלות הבנייה ב–2016 היה דומה לזה של 2015. ואולם במהלך השנתיים האלה, שבהן שיעור התחלות הבנייה טיפס במעט יותר מ–10%, קרה משהו נוסף: משקלם של מחוזות תל אביב ואזור המרכז מכלל התחלות הבנייה ירד לשיעור הנמוך ביותר מאז 2005.

ב–2011 התחילו בשני המחוזות האלה בהקמת כ–23 אלף יחידות דיור, ואולם מאז התחלות הבנייה שם התיישרו סביב 20 אלף בשנה — אף שמספר התחלות הבנייה הכולל במדינה עלה ביותר מ–10%. בעקבות עליות המחירים, היזמים התחילו לחפש שווקים נוספים מלבד אזור תל אביב והמרכז.

הדבר מתבטא גם בחלוקה הגיאוגרפית העדינה יותר לערים. אמנם את הרשימה פותחות תל אביב וירושלים, שמתמודדות שנים על תואר העיר הנבנית ביותר — אבל לרשימת היישובים הבולטים בהיקף הבנייה הצטרפו ערים כמו אשקלון, באר שבע, חדרה, בית שמש, חריש, נהריה, חיפה, צור הדסה וקרית גת. חלקן, כמו אשקלון, באר שבע ובית שמש, מוכרות מהשנים האחרונות כערים שבהן מספר התחלות הבנייה גדול, ואינן חדשות במועדון הערים הנבנות ביותר בישראל. לצדן יש מצטרפות חדשות יותר, ובהן קרית גת עם זינוק של 244% בהתחלות הבנייה ב–2016; בית שמש עם טיפוס של כ–60%; וצור הדסה שקפצה פי 10.

צור הדסה ובית שמש הביאו למצב מעניין, שבו במחוז ירושלים עלה שיעור התחלות הבנייה ב–7.2% ב-2016 — אף שבעיר ירושלים, חלה צניחה של 30% בהתחלות הבנייה, ב–2016 לעומת השנה הקודמת — 2,053 התחלות. אגב, בכך שבה ירושלים להיקפי הבנייה שהיו בה ב–2010. התופעה לא התחילה בשנה שעברה. מאז 2013 הבירה שומרת על מעמדה בצמרת הגבוהה של התחלות הבנייה בישראל, אבל במספרים פוחתים והולכים. לפיכך, המתחרה העיקרית שלה על התואר, תל אביב, השיגה אותה בשנה שעברה.

זינוק בבנייה בדרום - צלילה בצפון

"אין קרקעות בעיר ולמעט שיווקים מצומצמים לתוכנית מחיר למשתכן בנוה יעקב - לא עשו כלום", אומר יו"ר התאחדות בוני הארץ בירושלים, ישראל בועז. "רוב הקרקעות הפנויות בירושלים נמצאות מעבר לקו הירוק בשכונות כמו ארמון הנציב, פסגת זאב וגילה. כשברק אובמה היה נשיא ארה"ב, כמעט לא שיווקו קרקעות. השיווק הגדול האחרון היה ב–2014 בגילה, ועד היום יזמים שזכו במכרזים ושילמו על הקרקע לא קיבלו היתרי בנייה".

בועז סבור כי גם השנה שיעור התחלות הבנייה בירושלים יירד. "אפילו בתחזית הממשלתית של מחיר למשתכן דבר לא צפוי להיות משווק כאן", הוא אומר. "ממילא מה שיצליחו לשווק במהלך השנה הקרובה, יתבטא בהתחלות בנייה רק בשנים הבאות".

ההערכה היא שבשנים הקרובות יגדל משקלה של ההתחדשות העירונית בבירה, בין היתר משום שבשטחים רבים בעיר יש בעיות לקדם בנייה מסיבות פוליטיות, וגם מפני שהעירייה הצהירה לא פעם על רצונה לקדם את הבנייה במרכז העיר. ניצנים לכך אפשר לראות בתוכניות שונות להתחדשות עירונית.

ואולי לירושלים יש מה ללמוד ממה שקורה בתל אביב: העיר ממשיכה עם מספר יציב של התחלות בנייה בשנים האחרונות. ב–2016 התחילו בה בנייה של 2,533 דירות, לעומת 2,362 דירות ב–2014, ו–2,515 דירות ב–2013. ב–2011 וב–2012 מספר התחלות הבנייה בעיר היה חריג: 3,500–3,700. בשנים אלה הוקמו בעיר מגדלי מגורים, ובהם שרונה והשוק הסיטוני.

כשמדובר על מחוז תל אביב, אסור לשכוח את יחידות הדיור שמוקמות כתוצאה מפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38. מתוך 7,422 דירות שבנייתן התחילה במחוז בשנה האחרונה — כ–3,600 הן מפרויקטים של התחדשות עירונית. זה השיעור הגבוה ביותר של התחלות הבנייה הנובעות מהתחדשות עירונית, מסך התחלות בנייה בישראל.

המחוז הבולט ביותר בגידול בבנייה בו בשנתיים האחרונות הוא מחוז הדרום. בעוד ב–2012–2014 מספר התחלות הבנייה במחוז היה 4,500–5,700 בשנה, ב–2015 המספר קפץ ל–8,312 — ובשנה שעברה ל–8,613. למעשה, ניתן לקבוע כי הגידול הזה של 50% ויותר בהתחלות הבנייה בדרום, הוא שגרם לכך שחלקה של הפריפריה כולה בבנייה גדל.

לא רק בקרית גת מספר התחלות הבנייה ניתר בשנה שעברה באופן ניכר — אלא גם בבאר שבע, שב–2014 התחילו להיבנות 775 דירות, ובשנתיים שלאחר מכן 1,725 (2015) ו–1,445 (2016). אשקלון זינקה מ–800–1,000 התחלות בנייה ב–2013 וב–2014, ל–1,241 ב–2015 ול–1,525 בשנה שעברה.

במחוז הצפון חלה ב–2016 רגיעה קלה. לאחר ש–2015 שברה שיא של השנים האחרונות עם 9,825 דירות — ירד מספר התחלות הבנייה בשנה שעברה ל–8,682. במקרה של הצפון קל לזהות את הסיבה לירידה — עפולה. ב–2015 התחילו להיבנות בעיר 1,530 דירות, והיא תפסה את המקום השלישי בישראל. אבל השנה חלה בה ירידה חדה, והיא אינה כלולה אפילו בין 20 הערים המובילות בתחום זה. הכוכבת הגדולה של הצפון ב–2016 היתה נהריה, עם קפיצה של 104% בהתחלות הבנייה (1,074 דירות).

מחוז חיפה התנהג בדיוק כמו מחוז הצפון: לאחר 8,024 התחלות בנייה ב–2015, ירד המספר ל–7,175 בשנה שעברה. חלק מהירידה נעוץ בצלילה שחלה בעיר חיפה (12%). עם זאת, ריבוי תוכניות מחיר למשתכן בעיר ובקריות, מבטיח למחוז עלייה בשנים הבאות.

קפיצה במכירות בנגב ובגליל

התחלות הבנייה הן הביטויים הישירים להיצעי הדירות, ולחיפושי היזמים אחר הטרנד הנדל"ני־גיאוגרפי הבא. את התמונה משלימים הנתונים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שעוסקים בהווה ובעתיד הקרוב — כלומר ברכישת דירות שחלקן מיד שנייה וחלקן דירות קבלן. נתונים אלה מראים שברבעון האחרון של 2016 בלטו רכישות באזורי הנגב, חיפה והגליל.

בעשור שעבר שיעור רכישת הדירות במקומות האלה נע בדרך כלל בסביבות רבע מכלל העסקות. ב–2007–2008 היה זינוק, ומספר רכישת הדירות בפריפריה ניתר לכשליש מכלל העסקות. לפחות בשנים הראשונות, היו אלה משקיעים שהגדילו את פעילותם בענף הנדל"ן, ונהרו לאזורי הפריפריה. ואולם גם בשנים האחרונות, כשהמשקיעים נטשו את השוק במידה רבה, נותר חלקה של הפריפריה בשוק כשליש. הסיבה לכך היא שזוגות צעירים ומשפרי דיור פנו אף הם לשוק הזה, שהוא זול ונוח יותר לרכישת דירה בתקופה של עליית מחירים.

ברבעון האחרון של 2016 נשבר שיא של עשור וחצי בשיעור רכישת דירות, בזמן שבפריפריה נמכרו 8,760 דירות — כמעט 37% מכלל הדירות. מה קרה? בכל המדינה היתה ירידה במספר רכישת הדירות, אך בפריפריה שיעורי הירידה היו נמוכים יותר. תופעה זו ליוותה את רוב 2016, שבה צלל מספר העסקות. מתברר כי הנפילות החדות ביותר פקדו את אזורי הביקוש.

התופעה הבולטת ברבעון האחרון של 2016 היתה שאזור חיפה נהפך להיות הגדול בישראל מבחינת מספר העסקות שבוצעו בו, לאחר שהשיג את שני המחוזות שבשנים האחרונות היו בעלי שיעור העסקות הרב ביותר — אזור השפלה, שכולל את ראשון לציון, מודיעין, רחובות ונס ציונה, ואזור המרכז, שכולל את פתח תקוה, חולון, יהוד, רמת גן, בני ברק וגבעתיים. מקרה כזה אירע פעמיים בשנים האחרונות: בקיפאון שתקף את השוק בסוף 2008, עקב החששות ממשבר הבנקים העולמי; ובסוף 2011, בעת המחאה החברתית.

בשלושת המקרים מספר העסקות באזורים שסובבים את תל אביב נפלו בשיעורים חדים יותר מאשר באזור חיפה. האם זה אומר שהציבור חושש ממשבר קרוב? זו שאלה טובה, שלא ניתן לענות עליה בצורה חד־משמעית. שאלה אחרת שתקבל תשובה ברורה רק בשנים הקרובות, היא אם נהירת רוכשים לפריפריה, משמעה גידול אמיתי באוכלוסיית הפריפריה, או שמדובר בשיעור גדול של משקיעים צעירים, שמעוניינים לרכוש דירה להשקעה בפריפריה, אבל להישאר לגור במרכז.

דו"ח מכרזי מחיר למשתכן, שפורסם בתחילת השבוע, מראה כי ברוב מוחלט של המכרזים בפריפריה, הזוכים בהגרלות אינם בני היישוב. כך למשל, 60% מהזוכים בשני מכרזים ל–238 דירות בעפולה אינם תושבי עפולה; כך גם 80% מהזוכים במספר מכרזים ל–700 דירות בקרית מוצקין; 76% ממכרזים ל–194 דירות באופקים; 72% מהזוכים במכרזים ל–192 דירות בקרית אליעזר בחיפה; 87% מהזוכים במכרזים ל–457 דירות בקרית ביאליק ועוד.

חלק מהרוכשים האלה כנראה מגיע מיישובים סמוכים, וייתכן כי הם מעוניינים להתגורר בדירות, כשתושלם הקמתן. אבל רבים מהם הם תושבי המרכז, שאינם רוצים באמת לגור בהן. רק אחרי שיושלמו הדירות, ויאוכלסו — יתאפשר לדעת אם הפריפריה התמלאה בתושבים חדשים או בספקולנטים חדשים.

לכתבה המלאה, לחץ כאן