הודעה לעיתונות: מועצת המנהלים של ענף הבנייה עם דר' קרנית פלוג

נגידת בנק ישראל: "נחוץ תכנון לטווח ארוך וקיצור הליכי תכנון כדי למנוע תנודות חדות במחירים בעתיד"

נשיא התאחדות בוני הארץ: "מרגישים קיפאון בשוק הדיור, כבר היינו בסרט הזה עם יאיר לפיד והתוצאה הייתה עליית מחירים"

נגידת בנק ישראל, הד"ר קרנית פלוג התארחה ביום חמישי האחרון במפגש מועצת המנהלים של ענף הבנייה שקם בתחילת השנה ביוזמתו של נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק וכולל בכירים מכל קשת הפעילים בענף. באירוע שנערך במתחם סטוקו בתל אביב, הציגה נגידת בנק ישראל בפני בכירי ענף הבנייה סקירה של המשק והענף ושמעה מהם על החסמים בו.

הד״ר פלוג ציינה בפתיחת דבריה, כי היא שמחה על ההזדמנות לשמוע מבכירי הענף בצורה בלתי אמצעית אודות ההצלחות כמו גם האתגרים והקשיים בפניהם עומד הענף. לדבריה, האתגר של ענף הבנייה הוא תכנון לטווח ארוך. "אחרי עשור של עליית מחירים מסתמנת בחודשים האחרונים התייצבות, אם כי מוקדם לדעת אם אכן נעצרה מגמת העלייה.  אנו רואים הבדלים בין האזורים השונים, בתל אביב ובמרכז המחירים עלו יותר והמגמה דומה גם בשכר הדירה", אמרה פלוג.

פלוג ציינה כי ישנה הסכמה רחבה בקרב מקבלי ההחלטות, שרצוי להימנע מתנודות חדות במחירי הדיור. "היינו רוצים לראות ירידה הדרגתית במחירי הדיור", היא אמרה.

לדבריה, "נושא שקיבל פחות תשומת לב בדיון הציבורי, הוא ההשפעה הדמוגרפית על הבנייה. מדובר בכוח חשוב לשינויים במחירי הדירות, המניע את הביקושים בטווחי זמן ארוכים. בשנות השבעים הייתה תופעה של 'בייבי בום' בישראל, שיצרה את המצב הקיים כעת בו קבוצת גילאי 30-44, הגיל בו בדרך כלל רוכשים דירה,  היא קבוצה בעלת משקל גבוה באוכלוסייה שרוכשת דירות. שינויים דמוגרפיים אלה ואחרים היו צפויים, אבל ככל הנראה הם לא הופנמו בתהליכי התכנון. בהסתכלות אזורית, ניתן לראות מתאם בולט בין משקל קבוצת הגיל הזו באוכלוסייה באזורים שונים, לבין העלייה במחירי הדירות של 3.5-4 חדרים. לא במקרה באזור תל אביב, למשל, חלה עליית מחירים גבוהה במיוחד לאורך שנים, לאור העלייה החדה יחסית של שיעור האוכלוסייה הצעירה, שהתווסף על חוסר הגמישות בהיצע".

פלוג הוסיפה, "על פי תחזית דמוגרפית של הלמ״ס, האוכלוסייה בישראל תוכפל עד 2059. נתון זה צריך לעמוד בבסיס התכנון קדימה. הצורך המרכזי הוא להגדיל המלאי תכנוני. התהליכים בתחום הבנייה ארוכים, ואם רוצים להיות מוכנים לגל הבא, ברור שהמשימה המרכזית היא יצירת מלאי גדול וזמין שניתן לשחרר במהירות".

נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק אמר לנגידת בנק ישראל, "ההחלטה שלך להגיע לכאן היום, הוא אות שמסמל טוב לבאות. אני משוכנע ששיח ישיר בין מקבלי החלטות לגורמים המבצעים בענף שלנו יכול לתרום תרומה חשובה לשמירת יציבותו וחוזקו של הענף"

בהצגת מצב הענף לנגידה הזהיר בריק: "מערכת הייצור של ענף הבנייה הישראלי נמצאת כיום בבעיה. אנחנו מתמודדים עם בעיות כמו הקשחה לא פרופורציונאלית של מצב המשק, לתנאי אשראי בכל המגזרים המרכיבים את הענף. יתר רגולציה חונק חברות ביצוע אשר עליהן מבוסס הענף כולו. יש כאן חוסר אחידות בנתונים שאמורים לאפשר תכנון עסקי מושכל של מנהלים בענף וחשיבה מקובעת של ספקי אשראי במערכת הבנקאית, אשר גורמת לא פעם לפגיעה ישירה בעבודות בנייה ובהתקדמות הטיפול הממשלתי במחסור בפתרונות דיור".

בריק הזהיר גם מפני הקפאת השוק, "אנחנו מברכים על 'מחיר למשתכן' והתוכניות הממשלתיות  שנולדו בממשלה הזו. אבל ההקפאה בשוק כתוצאה מההגרלות המתוכננות של מחיר למשתכן היא מסוכנת. היינו בסרט הזה עם יאיר לפיד. ההקפאה תגרום לכך שמחירי הדירות ישובו לעלות. אם היה ניתן לבנות 100 אלף יחידות דיור בשנה, שר האוצר היה בונה אותן. אבל יש בירוקרטיה, ויש חסמים ויש פקידות שלא מסייעת ואם הבנייה תיעצר כתוצאה מהירידה בביקושים, הציבור ישלם את המחיר".

חיים פייגלין, סגן נשיא ההתאחדות ומנכ״ל חברת צמח המרמן אמר: "ענף הבנייה עומד בפני כשל שוק. כאשר מדכאים בכל מחיר את הביקוש ומייקרים ריביות, כדי ליצור תקרת המחירים של 20% מתחת למחיר השוק – יוצרים כשל שוק. נחוצה כאן ועכשיו מדיניות שתביא לרפורמות אמתיות, ולא גימיקים כמו שיש היום".

ארנון פרידמן, יו״ר חברת אשדר ציין כי בסופו של דבר, השחקנים בענף מעוניינים ביציבות לטווח הארוך. "עליית המחירים עשתה טוב לקבלנים בטווח הקצר, אבל התוצאה היא שגם מחירי הקרקעות עלו ואז קונים קרקע יקרה והסיכון גדל. הבעיה היא שאנחנו חווים ניסיונות להשפיע על השוק ולקבל תוצאה מיידית, שבה הציבור יקבל הנחה משמעותית. זו טעות. ברמת המקרו, לא יצליחו לענות על הביקושים. בנקודות מסוימות, בעיקר בפריפריה, שבה המדינה יכולה לאשר הרבה יחידות דיור ולהסיר חסמים – יכול להיווצר היצף של היצע, שישפיע על קבלנים וגם על נוטלי המשכנתאות אשר קנו כבר דירות באותם אזורים".

אלי אביסרור, מנכ״ל חברת אביסרור ויו״ר ארגון קבלני באר שבע והדרום הזהיר אף הוא מהפגיעה בפריפריה: "מחיר למשתכן אמורה להיות תוכנית אחידה בכל הארץ, אבל במרכז הארץ זוכים בדירות מקבלים הנחה של 800 אלף שקלים במחיר הדירה ובדימונה מדובר בהנחה של 100 אלף שקל, אם בכלל. אם רוצים להביא צעירים לפריפריה, צריכים לשנות את השיטה. יש להחזיר את שיווק הקרקעות לשוק החופשי ולתת מענקי הסתגלות לצעירים שבוטלו מזמן. השיטה הנוכחית שבה ממשלה משווקת אלפי יחידות דיור בפריפריה ולוחצת על ראשי הערים לבנות באמצעות הסכמי הגג - תיצור בעיות. בדימונה יש 9% אבטלה. מי יקנה שם את הדירות?".

בכרי הענף הציגו חסמים וצרכים שונים שלו בפני הנגידה. בקרב היזמים נשמעה דרישה להרחיב את מקורות המימון לבנייה. פולי טטרו, מנכ״ל משותף בלידר טופ קפיטל מסר כי השוק המוסדי הוא כיום שחקן חשוב בשוק מימון הבנייה. "היקף השוק החוץ בנקאי תופס 50% מהיקף האשראי. אך הנגישות לשוק המוסדי קשה. הוא מבצע תיעדוף ליזמים ספציפיים ולפרויקטים ספציפיים. קבלנים בינוניים וקטנים מוצאים את עצמם רק מול הבנקים וגופים חוץ בנקאיים קטנים בריביות יקרות. צריך לשפר את הנגישות לשוק המוסדי לכולם".

לנגידה הוצגה גם תמונה קשה של מצב החברות הבונות בנייה ציבורית (בנייה חוזית) ותשתיות. אשר גרין, סגן נשיא ההתאחדות ויו"ר אגף בנייה חוזית שלה ציין כי מקבלי ההחלטות מתעלמים מהנסיגה בענף התשתיות והבניה החוזית. "חברות קורסות ומשאירות חובות עצומים ונזק למשק הישראלי. בין הסיבות לכך, בולט הרווח הקבלני הנמוך כתוצאה מבחירת ההצעה הזולה".

הוא הציע "שבנק ישראל יתערב ויוציא הנחיה לחייב ליווי בנקאי בדו"ח אפס לכל קבלן שמבקש אשראי לבנייה בתחום התשתיות. אם בדו"ח  רווח מינימלי, הבנק לא ייתן אשראי". גרין דיבר על הבעייתיות בכך שכשחוק "מוסר התשלומים" עבר בכנסת  הוחרגו לרעה קבלני הביצוע בתחום הציבורי. "תנאי התשלום, לפי החוק יגיעו עד ל-150 יום של איחור. הדבר פוגע ביציבות הפיננסית וגורם  לחוסר יציבות במחירים.

בעקבות דברי הנגידה בדבר  הפריון הנמוך בענף הבנייה, אמר ניר ינושבסקי – מוביל פורום דור העתיד של התאחדות בוני הארץ, כי הפריון הנמוך איננו תוצאה של זמינות במשק של עובדים זולים, אלא תוצר של הקושי להטמיע טכנולוגיות חדישות בענף. "כל המחקרים האחרונים מראים שכדי לפתח שוק טכנולוגיות בניה, צריך שוק משוכלל מאד ותקין. איך יתפשר לקבלנים לשלם לסטארט אפ שיפתח עבורם מערכות חדשניות כשהוא מקבל שכר ב'שוטף 150'. חשוב שבנק ישראל יסייע לנו לגרום לממשלה לפעול לסייע לענף, לשפר את התנאים לקבלנים במכרזי בנייה ולהבטיח תנאי תשלום סבירים תוך הפחתת הסיכון בענף".

יצחק מויאל – יו״ר הסתדרות עובדי הבניין אמר: "על מנת להשתמש בטכנולוגיות יש צורך בעובדים, הבעיה היא  שיש טכנולוגיה אבל אין הכשרות מקצועיות מתאימות לעובדים, אין איפה ללמד אותם. הפתרון של הממשלה הוא להביא חברות בנייה מסין. זה מהלך שיפגע יותר בפריון, יפגע בפיתוח טכנולוגיה, ויפגע בחברות הישראליות". על כך אמרה נגידת בנק ישראל, כי המדינה לא עושה מספיק בתחום ההכשרה המקצועית בענף הבנייה. "ישראל מוציאה פחות ממחצית ממה שמוציאות מדינות מפותחות בתחום זה, זה בעייתי, היעדר הכשרה מקצועית מספקת בתחומים האלה, הוא נושא שמדברים עליו לא מעט וצריך לעשות יותר. להערכתנו, הבאת חברות בנייה זרות תוכל לסייע לשיפור הפריון, ולהגברת התחרות".

גיא ששון יו״ר ועדת התחדשות עירונית בהתאחדות בוני הארץ ומבעלי חברת ישראמיש, אמר שלמרות שתחום ההתחדשות העירונית הופך משנה לשנה למרכיב משמעותי בבנייה לדיור עדיין מקשה המערכת הבנקאית על קבלת מימון לבנייה בתחום זה. "ההחלטות של בנקים שלא ללוות התחדשות עירונית הן בגלל המורכבות, והן בשל העובדה שמדובר בפרויקטים קטנים יחסית, פוגעת במימוש הפוטנציאל האדיר של יחידות דיור שבתחום הזה. אנחנו עובדים מול מספר מצומצם של גופים מממנים. לכן, אין מספיק תחרות והמחירים גבוהים. יש מקום להתערבות של בנק ישראל ולעודד את הבנקים לממן פרויקטים קטנים יותר של התחדשות".

עמיר שאלתיאל יו"ר קבוצת אלדר התייחס להערכה  שהציגה הנגידה על פיה הצורך הדמוגרפי הנו לתוספת של כ-50 אלף יחידות דיור בשנה, ושאל מה לגבי הביקושים שנצברו במהלך השנים. ועל זה השיב ד"ר קובי ברוידא  מחטיבת המחקר של בנק ישראל כי על פי ההערכה, מאז שנת 2008, שבה החלה עליית המחירים, הצטבר מחסור של כ- 40,000 יחידות דיור (במגזר היהודי) יחסית לצרכים הדמוגרפיים.

גם נושא חוסר האחידות בנתונים בענף עלה לדיור במועצה. בעקבות הדיון הציבורי לגבי אופן השקלול של דירות  מחיר למשתכן במדידות מחירי הדירות, והעובדה שבנק ישראל הביע תמיכה בעמדה המקצועית של הלמ"ס, על פיה דירות מחיר למשתכן צריכות להיות משוקללות בהתאם למשקלן בסך מלאי הדירות במשק, אמר חיים מסילתי יו״ר לשכת השמאים לנגידה: "העסקאות של מחיר למשתכן הן חלק בלתי נפרד מהשוק ולכן אי אפשר להתעלם מהעסקאות. יחד עם זאת, יש גורמים שמעוניינים לראות מדד בלי מחיר למשתכן – ולכן צריך להכין שני מדדים, אחד עם מחיר למשתכן ואחד בלי השפעתה התוכנית, למי שמעוניין".

נושא נוסף שהעלה מסילתי בפני הנגידה הוא חוות הדעת השמאיות שמבקשים הבנקים מרוכשי דירות. לדבריו, "כיום זוג שנוטל משכנתא נדרש להמציא חוות דעת שמאית לבנק, רק אחרי שקנה את הדירה והבנק נדרש לתת כספי משכנתא. נוצר מצב שבחלק לא מבוטל של התיקים, אחרי קבלת חוות הדעת השמאית - התיקים נפסלים". מסילתי מסר שחלק מהזוגות מוצאים עצמם, אחרי ששילמו הון עצמי לצורך קבלת משכנתא, בלא יכולת לקבל אשראי. "יש לדרוש את חוות הדעת השמאית לפני הרכישה, על מנת לשמר את כספי הציבור תוך צמצום פסילת התיקים", אמר מסילתי.